Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Gdańsku

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 września 2016 r.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku – Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSA Jakub Rusiński (spr.)

Sędziowie: SA Barbara Lewandowska

SO del. Mariusz Wicki

Protokolant: stażysta Joanna Muńska

po rozpoznaniu w dniu 30 sierpnia 2016 r. w Gdańsku na rozprawie

sprawy z powództwa H. K.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Plac (...) w (...)

o uchylenie uchwał

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Okręgowego w Gdańsku

z dnia 5 stycznia 2016 r. sygn. akt I C 729/09

oddala apelację.

SSA Barbara Lewandowska SSA Jakub Rusiński SSO del. Mariusz Wicki

Sygn. akt I ACa 321/16

UZASADNIENIE

Powód H. K. wniósł pozew przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w (...) domagając się uchylenia uchwały pozwanej wspólnoty nr (...) z dnia 20 kwietnia 2009 r., której przedmiotem było ,,wyrażenie zgody na zawarcie umowy zniesienia odrębnej własności lokalu nr (...) położonych przy Placu (...) według stanu sprzed przebudowy kamienicy i następnie ustanowienie odrębnej własności nowo powstałych lokali w wyniku rozbudowy lokali nr (...) i przeniesienie ich własności na rzecz małżonków T. J. i A. J., którzy w pełni pokryli nakłady na rozbudowanie lokali – bez spłat na rzecz wspólnoty, na warunkach ustalonych przez Zarząd’’ oraz uchwały pozwanej z tego samego dnia nr (...) w przedmiocie ,,wyrażenia zgody na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej związanych z poszczególnymi lokalami w związku z rozbudowa lokalu nr (...), przez co zwiększyła się powierzchnia użytkowa budynku, zgodnie z inwentaryzacją budynku sporządzoną w kwietniu 2009 roku przez mgr inż. A.. W. P., nr upr. (...).

W uzasadnieniu pozwu powód stwierdził, że zaskarżona uchwała nr (...) jest przedwczesna, gdyż w dacie składania pozwu nie zakończyło się postępowanie administracyjne w przedmiocie udzielenia inwestorowi pozwolenia na budowę (nadbudowę). Treść uchwały jest w jego ocenie niejasna, jako że nie precyzuje, komu udzielana jest zgoda na zawarcie umowy zniesienia odrębnej własności lokali oraz ustanowienie odrębnej własności lokali, podkreślał też, że odrębna ich własność jest już ustanowiona. Powód zarzucał także, że skarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, albowiem prowadzi do sytuacji, w której dojdzie do przeniesienia własności części wspólnej nieruchomości na jednego ze współwłaścicieli bez odpowiedniego wynagrodzenia na rzecz Wspólnoty, odpowiadającego rynkowej wartości powierzchni stanowiącej przedmiot rozporządzenia. W jego ocenie z punktu widzenia interesów Wspólnoty celowym byłoby również, aby udzielnie ewentualnej zgody na przeniesienie własności części nieruchomości wspólnej miało miejsce dopiero po zakończeniu wszystkich przewidzianych uchwałą nr (...) oraz pozwoleniem na budowę prac, tj. po uruchomieniu dźwigu osobowego, gdyż w przeciwnym wypadku wyegzekwowanie wykonania windy może okazać się niemożliwe. Natomiast uchwale nr (...), poza powyższymi argumentami, powód zarzucił również, że narusza ona jego interes, gdyż w jej efekcie dojdzie do zmniejszenia udziałów powoda w nieruchomości wspólnej z 1028/10.000 do 806/10.000. Tym samym jego udział spadnie poniżej 10%, co przełoży się na zakres jego uprawnień wynikających m. in. z art. 31 pkt b czy art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali, a więc co do możliwości zwoływania zebrania właścicieli. W toku postępowania strona powodowa podnosiła również, że na zmianę udziału we własności nieruchomości wspólnej konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli lokali, gdyż jest to ingerencja w przysługujące im prawo własności.

W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o jego oddalenie.

Wyrokiem z dnia 5 stycznia 2016 r. Sąd Okręgowy w Gdańsku oddalił powództwo. Swoje rozstrzygnięcie oparł na ustaleniach faktycznych i rozważaniach prawnych szczegółowo przedstawionych w uzasadnieniu wyroku. Wynika z nich, że umową z dnia 16 maja 1997 r. ustanowiono odrębną własność lokali znajdujących się w (...) przy Placu (...), m. in. lokalu nr (...), wskazując, że oba składają się również z 1/2 części tarasu każdy. Prawo własności wymienionych lokali ustanowiono na rzecz J. P.. W 2000 r. własność lokalu mieszkalnego oznaczonego nr (...), położonego przy Placu (...) w (...) nabył powód H. K..

Z uwagi na bardzo zły stan techniczny tarasu znajdującego się nad ostatnią kondygnacją budynku, często dochodziło do zalań poniżej położonych lokali mieszkalnych.

W 2007 r. do właścicielki lokali nr (...) zgłosili się A. J. i T. J., którzy zadeklarowali chęć zakupu mieszkań wraz z tarasem, warunkując jednak powyższe uzyskaniem zgody właścicieli pozostałych znajdujących się w budynku lokali na wybudowanie jeszcze jednej kondygnacji i adaptację tarasu. Jednocześnie jednak wyrazili chęć wykonania dodatkowych prac, tj. wymiany izolacji pionowej fundamentów budynku od strony wschodniej, ocieplenia wschodniej ściany budynku, wykonania na niej elewacji z tynku szlachetnego wraz z wymianą drzwi wejściowych, rynien, rur spustowych, wykonania nowego dachu wraz z kominami, uwzględnienia w projekcie i wykonania wieńca żelbetowego na IV piętrze w celu wzmocnienia konstrukcji budynku, postawienia szybu windy na zachodniej ścianie budynku, wykonania wszystkich nowych, wymaganych prawem budowlanym instalacji wewnątrz budynku w części wspólnej, a także partycypacji w 50% kosztów wykonania instalacji odgromowej.

Powyższa propozycja była przedmiotem dyskusji właścicieli w trakcie zebrania w dniu 27 lipca 2007 r. Na zaproponowane rozwiązanie nie wyrażał bowiem zgody powód H. K.. Ostatecznie podjęto uchwałę nr (...) w przedmiocie rozbudowy i nadbudowy budynku, w której właściciele podjęli decyzję o wyrażeniu zgody na rozbudowę i nadbudowę przez A. J. i T. J. w zakresie opisanym we wstępnej koncepcji architektonicznej z dnia 27 lipca 2007 r. i pod warunkiem pokrycia przez państwa J. całości robót przewidzianych w powyższej koncepcji architektonicznej. Przedmiotowy projekt stanowił integralną część uchwały. Za podjęciem uchwały głosowali właściciele reprezentujący 89,72% udziałów, przeciwko głosował wyłącznie powód, któremu przysługiwał udział w wysokości 1028/10.000.

Uchwała nie została zaskarżona do Sądu.

Po wyrażeniu przez Wspólnotę zgody na rozbudowę A. J. i T. J. nabyli prawo odrębnej własności lokali nr (...), położonych na IV piętrze, wcześniej stanowiących własność J. P.

W dniu 19 lutego 2008 r. Prezydent Miasta (...) wydał decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na budowę: "Nadbudowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego i dobudowa szybu windowego do budynku przy Placu (...) w (...)".

Od powyższej decyzji odwołanie wniósł powód.

Decyzją z dnia 28 kwietnia 2008 r. Wojewoda (...) umorzył postępowanie odwoławcze, uznając, że powód nie jest stroną postępowania.

Wyrokiem z dnia 4 marca 2009 r. sygn. akt II SA/Gd 531/08 Wojewódzki Sąd Administracyjny w G. oddalił skargę powoda na powyższą decyzję.

Wyrokiem z dnia 2 lipca 2010 r. sygn. akt II OSK 1204/09 Naczelny Sąd Administracyjny uchylił powyższy wyrok i przekazał sprawę Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w G. do ponownego rozpoznania. Natomiast wyrokiem z dnia 15 grudnia 2010 r. sygn. akt II SA/Gd 673/10 Wojewódzki Sąd Administracyjny w G. uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody (...) z dnia 28 kwietnia 2008 r.

Wojewoda (...) decyzją z dnia 29 kwietnia 2011 r. uchylił zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta (...) z dnia 19 lutego 2008 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania przez organ I instancji. Jednakże decyzja ta została uchylona wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 19 października 2011 r. sygn. akt II SA/Gd 587/11. Rozpoznając ponownie sprawę Wojewoda (...) decyzją z dnia 24 kwietnia 2012 r. utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta (...) z dnia 19 lutego 2008 r.

Wyrokiem z dnia 12 grudnia 2012 r. sygn. akt II SA/Gd 383/12 Wojewódzki Sąd Administracyjny w G. oddalił odwołanie H. K. od powyższej decyzji. Natomiast wyrokiem z dnia 21 listopada 2014 r. sygn. akt II OSK 1098/13 Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę powoda od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w G. z dnia 19 grudnia 2012 r.

Dalej Sąd Okręgowy ustalił, że A. J. i T. J. dokonali rozbudowy lokali, wykorzystując na ten cel taras na IV piętrze, zwiększając w ten sposób znacznie powierzchnię lokali - lokal nr (...) z powierzchni 30,59 m ² do 151,23 m ², zaś lokal nr (...) z powierzchni 47,02 m ² do 130,92 m ².

W trakcie remontu doszło do uszkodzeń lokalu powoda.

W dniu 20 kwietnia 2009 r. odbyło się zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy Placu (...) w (...), w trakcie którego podjęto następujące uchwały:

- nr (...) o treści: "Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości w (...) przy Placu (...) stwierdza, że prace objęte uchwałą z dnia 27 lipca 2007 r., polegające w szczególności na rozbudowaniu lokali nr (...), w tym kosztem przynależnych do tych lokali tarasów, zostały przez inwestorów T. J. i A. J. wykonane’’;

- nr (...) o treści: "Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości w (...) przy Placu (...) wyraża zgodę na zawarcie umowy zniesienia odrębnej własności lokali nr (...) położonych przy Placu (...) według stanu sprzed przebudowy kamienicy i następnie ustanowienia odrębnej własności nowopowstałych w wyniku rozbudowy lokali nr (...) i przeniesienia ich własności na rzecz małżonków T. J. i A. J., którzy w pełni pokryli nakłady na rozbudowanie lokali - bez spłat na rzecz Wspólnoty, na warunkach ustalonych przez Zarząd";

- nr (...) o treści: "Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości w (...) przy Placu (...) wyraża zgodę na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej związanych z poszczególnymi lokalami w związku z rozbudową lokali nr (...), poprzez co zwiększyła się powierzchnia użytkowa budynku, zgodnie z inwentaryzacją budynku, sporządzoną w kwietniu 2009 roku przez mgr inż. arch. W. P., nr upr. (...)

- nr (...) o treści: "Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości w (...) przy Placu (...) udziela pełnomocnictwa Zarządowi Wspólnoty do zawarcia umowy, o której mowa w uchwale nr (...) i zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej związanych z poszczególnymi lokalami - na warunkach ustalonych przez Zarząd.".

Wszystkie wskazane uchwały podjęto większością głosów przy 8.972/10.000 udziałów za i 1.028/10.000 udziałów przeciw.

W rozważaniach prawnych Sąd pierwszej instancji przyjął, że uchwałą większości właścicieli podjętą w trybie art.23 ust.5 (lub 5a) u.w.l. może zostać podjęta zarówno decyzja o zgodzie na przebudowę nieruchomości wspólnej, jak i następnie ustanowienie odrębnej własności lokali i nią rozporządzenie, a w konsekwencji także zgoda na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Ponadto Sąd ten uznał, że po przebudowie części wspólnej nieruchomości oraz technicznym i funkcjonalnym przyłączeniu takiej części do istniejącego lokalu musi nastąpić ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu powstałego w wyniku przebudowy. Następnie notarialne przeniesienie na właściciela wyodrębnionego lokalu i udziału w nieruchomości wspólnej odpowiadającej powierzchni wyłączonej z nieruchomości wspólnej w związku z wyrażeniem zgody na przebudowę. Skutkuje to zmianą dotychczasowych udziałów członków wspólnoty stosownie do art.3 ust.3 u.w.l.

Według Sądu a quo powód nie wykazał, aby istniało zagrożenie dla konstrukcji budynku poprzez jego nadbudowę, albowiem istnieją wymagane zgody i decyzje administracyjne na wykonane prace budowlane.

Podsumowując Sąd Okręgowy stwierdził, że zaskarżone uchwały mają umocowanie w prawie a ponadto uznał, że wbrew twierdzeniom powoda w wyniku ich podjęcia nie doszło do naruszenia jego interesów. Pomimo tego, że przedmiotowe uchwały prowadzą w efekcie do zmniejszenia udziałów powoda w nieruchomości wspólnej, jest to konsekwencją powstania odrębnej własności lokalu w wyniku przebudowy części nieruchomości wspólnej przewidziana w art.22 ust.3 pkt 5 u.w.l.

Zdaniem Sądu pierwszej instancji, podjęte uchwały są też ekonomicznie uzasadnione dla wspólnoty z uwagi na wcześniejsze problemy z tarasem znajdującym się na budynku, który wymagał remontu. Nabywcy zobowiązali się nie tylko do wykonania na własny koszty zabudowy tarasu, ale także szeregu prac remontowych, które w innym przypadku musieliby sfinansować wszyscy członkowie wspólnoty. Ponadto w związku ze zmianą wysokości udziałów powoda nie został on pozbawiony prawa do zwołania zebrania właścicieli, albowiem takie prawo gwarantowane jest każdemu właścicielowi w regulaminie uchwalonym przez wspólnotę.

W rezultacie Sąd meriti doszedł do wniosku, że zaskarżone uchwały są zgodne z prawem i nie naruszają interesów pozwanej wspólnoty ani też powoda, wobec czego na podstawie art.25 u.w.l. a contrario oddalił powództwo.

Powód wniósł apelację zarzucając Sądowi Okręgowemu naruszenie art.233 § 1 k.p.c. poprzez dowolną ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego i odmowę wiarygodności twierdzeniom powoda w zakresie zagrożenia przez nadbudowę dla konstrukcji budynku oraz naruszenie art.25 ust.1 w zw. z art.22 ust.3 pkt 5 i 5a u.w.l. poprzez przyjęcie, że zaskarżone uchwały podjęte na zebraniu właścicieli nie są niezgodne z przepisami prawa i nie naruszają zasad prawidłowego zarządzenia nieruchomością wspólną oraz interesów powoda.

W oparciu o takie zarzuty skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uchylenie uchwał pozwanej Wspólnoty z dnia 20 kwietnia 2009 r. nr (...) i nr (...) i orzeczenie o kosztach postępowania, ewentualnie o uchylenie wyroku Sądu pierwszej instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Na rozprawie apelacyjnej pozwana wniosła o oddalenie apelacji.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja jest bezzasadna.

Sąd odwoławczy przyjmuje ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji za własne uznając, że są one wynikiem prawidłowej analizy materiału dowodowego – wbrew zarzutom powoda nie naruszającej zasad określonych przepisem art.233 § 1 k.p.c., oraz wystarczające dla rozstrzygnięcia sprawy. Przedstawione Sądowi drugiej instancji dowody z dokumentów, za wyjątkiem opinii Głównego Inspektoratu Nadzoru Właścicielskiego z dnia 2 sierpnia 2016 r., były spóźnione zaś powód (reprezentowany przez zawodowego pełnomocnika) w żadne sposób nie usprawiedliwił złożenia ich dopiero na etapie postępowania apelacyjnego (art.368 § 1 pkt 4 k.p.c.). Z tych względów podlegały one oddaleniu (art.381 k.p.c.). Oceniając dowód z opinii z dnia 2 sierpnia 2016 r. Sąd Apelacyjny miał na uwadze, że stanowi on jedynie dokument prywatny i w swej treści prezentuje twierdzenia strony, która na niego się powołuje. Dowód ten nie decyduje natomiast o zasadność stanowiska skarżącego odnośnie do przedmiotu niniejszego procesu.

Kwestią sporną w sprawie było to, czy zaskarżone przez powoda uchwały pozwanej wspólnoty są niezgodne z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali, albo naruszają one zasady prawidłowego zarządzenia nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszają interesy powoda. W rezultacie istotne w sprawie było ustalenie, czy spełnione są przesłanki z art.25 ust.1 u.w.l. dla uchylenia zaskarżonych uchwał wspólnoty.

Chybiony jest zarzut naruszenia art. 22 ust.3 pkt 5 i 5a u.w.l. poprzez przyjęcie przez Sąd Okręgowy, że uchwały nie naruszają prawa. Wbrew stanowisku powoda, przy podjęciu przedmiotowych uchwał nie była wymagana zgoda wszystkich współwłaścicieli na zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej. Z treści art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l. wynika expressis verbis prawo do udzielenia w drodze uchwały zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego. Brzmienie tego przepisu nie pozostawia wątpliwości, że uchwałą większości - w trybie art. 23 ust. 2 bądź ust. 2a u.w.l. - może zostać podjęta zarówno decyzja o zgodzie na przebudowę nieruchomości wspólnej, jak i następnie ustanowienie odrębnej własności lokalu i nią rozporządzenie, a w konsekwencji także zgoda na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Możliwe jest zatem, że objęta przebudową powierzchnia nieruchomości wspólnej może posłużyć właścicielowi wyodrębnionego już lokalu w ten sposób, że jeżeli uzyska do niej właściwy tytuł, to powierzchnia ta stanie się częścią jego nieruchomości lokalowej (por. wyrok SA w Poznaniu z 9.4.2015 r., I ACa 1373/14, LEX nr 1808713). Wprawdzie do wniosku o wymaganej na zmianę wysokości udziałów prima facie może skłaniać teza postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 2010 r., II CSK 267/10, LEX nr 73809), jednak analiza uzasadniania tego orzeczenia prowadzi do wniosku, że zapadło ono w innym stanie faktycznym niż w niniejszej sprawie i nie dotyczyło uchwały wspólnoty podjętej na podstawie art.22 ust.3 pkt 5 u.w.l.

Sąd Apelacyjny podziela stanowisko Sądu pierwszej instancji, iż wykonanie uchwały związanej z wyodrębnieniem nowych lokali powstałych w wyniku nadbudowy budynku nie stanowi zagrożenia dla bezpieczeństwa mieszkańców nieruchomości w tym powoda. Takie ryzyko nie zostało przez powoda udowodnione i w tym zakresie zarzut naruszenia art.233 § 1 k.p.c. jest chybiony. Dowody zaoferowane przez pozwanego przeczą stanowisku powoda, gdyż wspólnota dysponuje wymaganymi decyzjami administracyjnymi na przeprowadzenie inwestycji i nie jest w sprawie spore, że spełniony został warunek określony w Decyzji Urzędu Miasta (...) z dnia 29 lutego 2008 r. (nr (...) -I- (...)) w postaci uzyskania ostatecznej decyzji o pozwolenie na użytkowanie. Oprócz twierdzeń powoda, nie ma zatem dowodu na istnienie wskazywanego przez niego zagrożenia. Tym samym trafnie przyjął Sąd Okręgowy, że zarzut powoda dotyczący naruszenia zasad zarządzenia nieruchomością wspólną nie usprawiedliwiał żądania pozwu.

Chybione są także zarzuty dotyczące naruszenia zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszenia interesu powoda poprzez wyrażenie zgody w zaskarżonej uchwale na nieodpłatne dokonanie opisanej w niej czynności prawnej. Po pierwsze w uchwale nr (...) z dnia 20 kwietnia 2009 r. potwierdzone zostało, że inwestor wykonał prace na warunkach określonych w uchwale nr (...) z 27 lipca 2007 r. Te uchwały nie zostały zaskarżone, zatem można przyjąć, że inwestor pokrył koszty związane z nadbudową, zaś korzyści związane z zamontowaniem windy mają wszyscy mieszkańcy wspólnoty. Po drugie, powód nie zakwestionował w apelacji ustaleń Sądu Okręgowego, odnośnie do zobowiązania się przez inwestora do sfinansowania prac remontowych budynku, co zmniejszy obciążenia pozostałych właścicieli nieruchomości i stanowi realny ekwiwalent za zmniejszone udziały we współwłasności. Kwestia zachowania przez powoda prawa do zwołania zebrania współwłaścicieli została natomiast wyjaśniona przez Sąd Okręgowy i nie jest podnoszona w apelacji.

Okoliczność, że pozwana Wspólnota podjęła w dniu 15 listopada 2010 r. uchwałę nr 9/2010 o pokryciu kosztów dźwigu służącego do rozbudowy budynku, pomimo takiej możliwości nie została przedstawiona przez Sądem pierwszej instancji. Ponadto nie ma ona wpływu na ocenę zaskarżonych uchwał. Powód może taką uchwałę zaskarżyć na ogólnych zasadach.

Nie przemawia także za uchyleniem przedmiotowych uchwał kalkulacja powoda, wskazująca jaką kwotę pozwana Wspólnota mogłaby uzyskać za sprzedaż rozbudowanej powierzchni budynku. Należy bowiem pamiętać, że powierzchnia nadbudowy obejmowała tarasy przynależne do własności lokali nr (...) ( vide: odpisy z ksiąg wieczystych lokali k.28 i 29), natomiast podana przez skarżącego wartość 1.000.000 zł odnosi się do lokalu mieszkalnego sfinansowanego nie przez wspólnotę, lecz inwestorów.

W rezultacie chybiony jest zarzut naruszenia art.25 ust. 1 u.w.l.

Podsumowując, konstatacja Sądu Okręgowego, iż powód nie wykazał podstaw do uchylania zaskarżonych uchwał wspólnoty jest uzasadniona także po analizie sprawy przez Sąd Apelacyjny. Zarzuty skarżącego sformułowane w środku odwoławczym okazały się nieusprawiedliwione, dlatego apelacja jako bezzasadna na podstawie art.385 k.p.c. podlegała oddaleniu.

SSA Barbara Lewandowska SSA Jakub Rusiński SO del. Mariusz Wicki