Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Gdańsku

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 maja 2023 r.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSA Marek Machnij (spr.)
Sędziowie:	SA Dariusz Janiszewski SA Agnieszka Witczak-Słoczyńska
Protokolant:	sek. sąd. Lazar Nota

po rozpoznaniu w dniu 29 maja 2023 r. w Gdańsku

na rozprawie

sprawy z powództwa (...)

w A.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) "Osiedle (...)" w A.

o uchylenie uchwały

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego we Włocławku

z dnia 7 marca 2022 r. sygn. akt I C 479/21

zmienia zaskarżony wyrok:

w punkcie 1 (pierwszym) w ten sposób, że oddala powództwo,

w punkcie 2 (drugim) w ten sposób, że zasądza od powoda na rzecz pozwanej kwotę 377 zł (trzysta siedemdziesiąt siedem złotych) z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 18 maja 2023 r. do dnia zapłaty tytułem zwrotu kosztów procesu za pierwszą instancję,

zasądza od powoda na rzecz pozwanej kwotę 470 zł (czterysta siedemdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia o tych kosztach do dnia zapłaty.

Na oryginale właściwy podpis

Sygn. akt: I ACa 841/22

UZASADNIENIE

Powód (...)w A. wniósł o uchylenie uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) Osiedle (...) w A. z dnia 31 marca 2021 r. w przedmiocie powołania zarządcy na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048, powoływanej dalej jako „ustawa o własności lokali”), zawarcia z zarządcą umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną oraz udzieleniu mu pełnomocnictw do zarządzania sprawami wspólnoty. Powód twierdził, że uchwała ta jest niezgodna z przepisami w/w ustawy oraz narusza interes majątkowy pozwanej i prawa każdego z jej członków.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa jako bezzasadnego, zaprzeczając, aby zaskarżona uchwała została podjęta z naruszeniem prawa oraz naruszała interesy wspólnoty lub prawa jej członków.

Sąd Okręgowy we Włocławku wyrokiem z dnia 7 marca 2022 r. uchylił uchwałę pozwanej wspólnoty z dnia 31 marca 2021 r. i zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 577 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

Powyższe orzeczenie było wynikiem następujących ustaleń i wniosków:

W dniu 29 marca 2016 r. członkowie pozwanej wspólnoty podjęli uchwałę w przedmiocie wyboru zarządu wspólnoty w rozumieniu artykułu 20 u.w.l. Na ten dzień wyodrębnione były trzy lokale posiadające 11,20 % udziałów, natomiast 88,80 % udziałów przypadało na jednego właściciela, którym była powodowa spółka. W dniu 1 czerwca 2016 r. zarząd wspólnoty zawarł z powódką umowę o powierzenie jej zarządu nieruchomością wspólną. W § 7 tej umowy przytoczono § 14 umowy ustanowienia odrębnej własności lokali, umowy sprzedaży i pełnomocnictwa o treści: Strony ustalają, że zarząd nieruchomością wspólną (…) w rozumieniu art. 18 ust. 1 i 2 u.w.l. sprawować będzie spółka pod firmą Osiedle (...) sp. z o.o. (tj. powódka). Miało to stanowić podstawę do wpisu do księgi wieczystej, który jednak nigdy nie został dokonany.

W dniu 28 lutego 2021 r. powódka wypowiedziała umowę z dnia 1 czerwca 2016 r. ze skutkiem na dzień 31 marca 2021 r. Ponadto w dniu 17 marca 2021 r. dwaj członkowie zarządu wspólnoty poinformowali właścicieli lokali o rezygnacji z tej funkcji ze skutkiem na dzień 31 marca 2021 r., co de facto oznaczało rozwiązaniem zarządu wspólnoty, ponieważ byli to jedyni członkowie jej zarządu działający od początku jako pierwszy zarząd.

W dniu 31 marca 2021 r. właściciele lokali w pozwanej wspólnocie podjęli w drodze indywidualnego zbierania głosów uchwałę o powierzeniu zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 18 ust. 1 u.w.l. A. C., prowadzącej działalność gospodarczą pod nazwą (...). Na mocy tej uchwały została ona zarządcą wspólnoty mieszkaniowej zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l., a nie jako członek zarządu. Jednocześnie został jej powierzony zarząd na podstawie umowy, stanowiącej załącznik nr 1 do tej uchwały. Ponadto zostało jej udzielone pełnomocnictwo do działania w imieniu wspólnoty, które zostało podpisane przez jej reprezentantów w osobach Ż. B., W. Ż. i M. N., ale nie można określić, w jaki sposób zostali oni wybrani.

Powód został zawiadomiony mailowo o podjęciu tej uchwały w dniu 1 kwietnia 2021 r. Uchwała została podjęta większością 51 % udziałów. Nie została zaprotokołowana przez notariusza. Powód jest członkiem pozwanej wspólnoty jako właściciel dwóch lokali niemieszkalnych oraz trzech miejsc gospodarczych znajdujących się w hali garażowej, natomiast ogółem w pozwanej wspólnocie jest obecnie wyodrębnionych 62 lokali mieszkalnych i lokali usługowo – handlowych.

Powyższe okoliczności zostały ustalone na podstawie dokumentów, których prawdziwość nie była kwestionowana przez strony.

Sąd Okręgowy uznał, że powództwo zasługiwało na uwzględnienie zgodnie z argumentacją powoda. Decydujące znaczenie miało to, czy na podstawie zaskarżonej uchwały doszło do zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną, czy jedynie do zmiany podmiotu sprawującego zarząd nieruchomością wspólną.

W związku z tym Sąd wskazał, że w orzecznictwie przyjmuje się, że dopuszczalne jest jednoczesne istnienie we wspólnocie mieszkaniowej zarządu w znaczeniu podmiotowym (jako jej organu) oraz w znaczeniu funkcjonalnym (będącego podmiotem zewnętrznym wobec wspólnoty i realizującym czynności związane z bieżącą administracją nieruchomością wspólną). Przepisy u.w.l. nie przewidują bowiem odstąpienia od powołania zarządu w znaczeniu podmiotowym, jeśli doszło do powierzenia zarządu w znaczeniu funkcjonalnym. Z art. 20 ust. 1 u.w.l. wynika przy tym, że wspólnota mieszkaniowa, w której jest więcej niż siedem lokali, ma obowiązek wyboru zarządu. Jednak wybór zarządu nie narusza umowy o powierzeniu zarządu osobie fizycznej lub prawnej na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l. lub późniejszej uchwały zmieniającej sposób zarządu (art. 18 ust. 2a u.w.l.).

Istnieje jednak również pogląd przeciwny wykluczający możliwość jednoczesnego istnienia zarządu wspólnoty i zarządcy z art. 18 ust. 1 u.w.l. Jeśli zatem istniał zarząd powołany na podstawie art. 20 ust. 1 u.w.l., to zawarcie umowy powierzenia zarządu w rozumieniu art. 18 ust. 1 u.w.l. jest równoznaczne z odwołaniem zarządu powołanego na podstawie art. 20 ust. 1 u.w.l. Niekiedy wskazuje się natomiast, że jeśli istnieje zarząd wspólnoty, to zawarcie przez niego umowy o powierzenie zarządzania nieruchomością wspólną nie oznacza ustanowienia zarządu powierzonego, lecz jedynie zawarcie umowy o administrowanie nieruchomością, tym samym nie prowadzi do zmiany zarządu, który nadal jest sprawowany przez zarząd powołany w trybie art. 20 ust. 1 u.w.l.

Odnosząc to do okoliczności konkretnej sprawy, Sąd Okręgowy wziął pod uwagę, że w umowie z dnia 1 czerwca 2016 r. z jednej strony powodową spółkę określono jako administratora, a z drugiej strony z powołaniem się na § 14 umowy ustanowienia odrębnej własności lokali zastrzeżono, że powierzono jej zarząd nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 18 ust. 1 u.w.l. Na tle tej umowy Sąd wskazał, że nie mogła ona zmienić sposobu zarządu, ponieważ po jej zawarciu nadal funkcjonował zarząd wspólnoty, powołany na podstawie art. 20 ust. 1 u.w.l., a przede wszy-stkim nie została podjęta uchwała zaprotokołowana przez notariusza, natomiast umowa została zawarta w zwykłej formie pisemnej. Umowa z dnia 1 czerwca 2016 r. była więc jedynie umową o administrowanie, a zarząd był sprawowany do dnia 31 marca 2021 r. w trybie art. 20 ust. 1 u.w.l. W konsekwencji zaskarżona uchwała z dnia 31 marca 2021 r. stanowiła w istocie zmianę sposobu zarządu z ustawowego na powierzony umową, w związku z czym wymagała zaprotokołowania przez notariusza.

Sąd Okręgowy stwierdził ponadto, że w okolicznościach rozstrzyganej sprawy za niedopuszczalne uznać należy jednoczesne istnienie obu form zarządu, ponieważ w przeciwnym razie nie można byłoby jednoznacznie ustalić, która z tym form ma pierwszeństwo i jest właściwa oraz czy w analizowanej sytuacji doszło do zmiany sposobu zarządu. Nie wiadomo bowiem, czy celem umowy z dnia 1 czerwca 2016 r. było wyłącznie powierzenie „zarządzania” nieruchomością wspólną, ale nie zarządu w rozumieniu art. 18 u.w.l., czy też już wtedy wspólnota dokonała zmiany sposobu zarządu na zarząd powierzony (co wydaje się wątpliwe z uwagi na niepodjęcie takiej uchwały w formie aktu notarialnego). W konsekwencji Sąd doszedł do wniosku, że ta umowa nie doprowadziła do zmiany sposobu zarządu, który nadal był sprawowany przez zarząd powołany na podstawie art. 20 u.w.l. Wobec jego rozwiązania zachodziła więc konieczność podjęcia uchwały zaprotokołowanej przez notariusza.

Sąd Okręgowy nie podzielił poglądu pozwanej, że co najwyżej doszło jedynie do uchybień formalnych przy podejmowaniu zaskarżonej uchwały, ponieważ do takich uchybień nie można zaliczyć niezachowania wymaganej formy podjęcia uchwały (tj. aktu notarialnego), a zatem brak jej zachowania powoduje, że uchwała powinna zostać uchylona jako niezgodna z prawem. Nie zaakceptował także stanowiska pozwanej, że żądanie powódki narusza art. 5 k.c.

Pozwana zaskarżyła powyższy wyrok w całości apelacją, opartą na zarzutach:

1) naruszenia przepisów prawa materialnego przez niewłaściwe zastosowanie art. 18 ust. 1 u.w.l., polegające na błędnym przyjęciu, że pierwotnie nie doszło do zmiany sposobu zarządu, tj. ustanowienia zarządu powierzonego, co implikowało konieczność stosowania art. 20 ust. 1 u.w.l.,

2) błędnego ustalenia stanu faktycznego, wynikającego ze sprzeczności dokonanych ustaleń z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego i nieprawidłowe ustalenie, że umowa z dnia 1 czerwca 2016 r. stanowiła umowę o administrowanie oraz nie wywoływała skutków w zakresie zmiany sposobu sprawowania zarządu w rozumieniu 18 ust. 1 u.w.l.,

3) naruszenia przepisów prawa procesowego, tj. art. 233 k.p.c. przez dowolną i wykraczającą poza ramy swobodnej oceny dowodów ocenę dowodów, w szczególności aktu notarialnego z dnia 27 marca 2018 r. przez brak jakiegokolwiek odniesienia się do niego w ramach analizy materiału dowodowego,

4) błędnego zastosowania art. 98 k.p.c. przez obciążenie pozwanej kosztami postępowania.

Na tych podstawach pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda kosztów procesu za obie instancje według norm przepisanych.

Powód wniósł o oddalenie apelacji i zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja zasługiwała na uwzględnienie, ponieważ jej zarzutom nie można było częściowo odmówić racji.

Sąd Apelacyjny po zapoznaniu się po myśli art. 382 k.p.c. z całością zebranego w sprawie materiału dowodowego doszedł do wniosku, że może zaakceptować ustalenia faktyczne, które zostały dokonane przez Sąd pierwszej instancji, ponieważ generalnie są one zgodne z treścią tego materiału, natomiast zasadniczym problemem była niepełna trafność wniosków wyprowadzonych przez ten Sąd z powyższych ustaleń. W związku z tym przede wszystkim konieczne było dokonanie prawidłowej i wyczerpującej analizy tych ustaleń, ponieważ decydowało to o rozstrzygnięciu o zasadności powództwa, a na obecnym etapie postępowania – apelacji.

W tej sytuacji jedynie dla porządku wskazać wypada, że Sąd pierwszej instancji wadliwie ustalił, że w skład pozwanej wspólnoty wchodzą 62 lokale mieszkalne i lokale usługowo – handlowe, ponieważ taka okoliczność nie wynika z zebranego materiału dowodowego, lecz została powtórzona za twierdzeniami powoda, przedstawionymi w pozwie, podczas gdy przyjąć należy, że w skład wspólnoty wchodzą sześćdziesiąt dwa lokale mieszkalne oraz dwa lokale handlowo – usługowe (k. 4v). Rozbieżność ta nie ma przy tym istotnego znaczenia, ponieważ nie wpływa na to, że do zarządu nieruchomością wspólną w pozwanej wspólnocie mają zastosowanie przepisy art. 19 i nast. u.w.l., ponieważ z w/w przepisu wynika, że jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Nota bene, Sąd pierwszej instancji błędnie powoływał się na wcześniejszą wersję tego przepisu, obowiązującą przed dniem 1 stycznia 2020 r., zgodnie z którą tzw. duże wspólnoty mieszkaniowe musiały obejmować więcej niż siedem lokali.

Jeśli natomiast chodzi o ocenę prawną żądania, to Sąd pierwszej instancji trafnie uznał, że decydujące znaczenie w niniejszej sprawie miało to, czy na podstawie zaskarżonej uchwały doszło do zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną, czy jedynie do zmiany podmiotu sprawującego zarząd nieruchomością wspólną, jednak błędnie rozstrzygnął tę kwestię.

W tym zakresie pozwana trafnie zarzuciła temu Sądowi zarówno naruszenie art. 233 k.p.c. przez nieuwzględnienie dowodu z aktu notarialnego z dnia 27 marca 2018 r., jak i wynikające z tego błędne ustalenie stanu faktycznego, skutkujące uznaniem, że zaskarżona uchwała dotyczyła zmiany obowiązującego we wspólnocie sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Zauważyć trzeba, że chociaż Sąd pierwszej instancji przytoczył w ustaleniach faktycznych brzmienie § 7 umowy z dnia 1 czerwca 2016 r. o powierzenie powodowej spółce zarządzania nieruchomością wspólną, to całkowicie pominął tę okoliczność i nie uwzględnił jej przy ocenie charakteru prawnego i skutków zaskarżonej uchwały.

Takie podejście Sądu pierwszej instancji nie zasługuje na akceptację. Wziąć trzeba pod uwagę, że zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l., którego treść nie ulegała zmianom od dnia wejścia tej ustawy w życie (tj. 27 lipca 1994 r.), właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Uwzględnić ponadto należy, że zgodnie z art. 18 ust. 2a u.w.l. (w brzmieniu obowiązującym od dnia 19 maja 2000 r.) zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza, która stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

W tym kontekście zauważyć trzeba, że powód twierdził w pozwie, że w umowach o ustanowienie odrębnej własności lokali nie został określony sposób zarządu nieruchomością w formie zarządcy (k. 5v), natomiast zaskarżona uchwała nie mogła wprowadzić takiego sposobu, ponieważ nie została zaprotokołowana przez notariusza (k. 6). Sąd pierwszej instancji zaakceptował takie stanowisko, ale uczynił to błędnie, ponieważ nie wziął pod uwagę ani treści powołanego przez skarżącą aktu notarialnego z dnia 27 marca 2018 r., ani powołanego przez siebie § 7 umowy z dnia 1 czerwca 2016 r. o powierzenie powódce zarządu nieruchomością wspólną. Sąd ten skoncentrował się na analizie jedynie treści w/w umowy w świetle poglądów dotyczących dopuszczalności jednoczesnego istnienia we wspólnocie mieszkaniowej zarządu podmiotowego, sprawowanego przez zarząd wybrany przez właścicieli lokali wchodzących w skład wspólnoty oraz zarządu funkcjonalnego wykonywanego przez podmiot zewnętrzny (osobę fizyczną lub prawną) w stosunku do wspólnoty.

Taka kwestia nie miała jednak decydującego znaczenia dla rozstrzygnięcia. Przede wszystkim wziąć bowiem trzeba pod uwagę, że – chociaż nie została przedłożona do akt sprawy umowa, zawarta w formie aktu notarialnego, na podstawie której został wyodrębniony pierwszy lokal wchodzący w skład pozwanej wspólnoty – to nie budzi żadnych wątpliwości, że w jej treści musiało znaleźć się postanowienie umowne o treści analogicznej do przytoczonej zarówno w § 7 w/w umowy z dnia 1 czerwca 2016 r., jak i w umowie z dnia 27 marca 2018 r. Wynika to z art. 20 ust. 2 u.w.l. (którego treść również nie ulegała zmianom), po myśli którego w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu. Oznacza to, że treść umowy z dnia 27 marca 2018 r. jedynie powtarzała sformułowanie znajdujące się w umowie wyodrębniającej pierwszy lokal w pozwanej wspólnocie.

W świetle powyższych okoliczności oraz treści w/w przepisu nie można było zgodzić się z powódką, że w pozwanej wspólnocie nie doszło do wyboru sposobu zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 18 ust. 1 u.w.l., polegającego na powierzeniu tego zarządu ustanowionemu zarządcy, którym była osoba prawna właśnie w osobie powódki. Nie można uznać, że określony w umowie wyodrębnienia pierwszego lokalu oraz powtarzany sukcesywnie w umowach wyodrębnienia kolejnych lokali (np. w umowie z dnia 27 marca 2018 r.) sposób zarządu nieruchomością wspólną pozwanej wspólnoty miał charakter jedynie informacyjny, jak wskazała powódka w piśmie procesowym z dnia 12 sierpnia 2021 r. (k. 60v), ponieważ taki pogląd nie ma żadnych podstaw faktycznych i normatywnych.

Sąd pierwszej instancji niezasadnie skoncentrował się więc na analizie treści umowy z dnia 1 czerwca 2016 r., pomijając wynikającą nawet z niej okoliczność, że odwoływała się ona do treści umowy wyodrębnienia własności lokalu, w którym była wyraźnie i jednoznacznie mowa o tym, że powódka sprawuje zarząd nieruchomością wspólną na podstawie art. 18 ust. 1 i 2 u.w.l. Skoro zaś była ona podmiotem zewnętrznym wobec wspólnoty (zresztą nie mogła być członkiem jej zarządu w rozumieniu art. 20 ust. 1 u.w.l., ponieważ może nim być wyłącznie osoba fizyczna), to mogła sprawować ten zarząd jedynie jako zarządca, któremu został on powierzony. Wynika z tego, że wbrew powodowi oraz Sądowi pierwszej instancji od samego początku w pozwanej wspólnocie przyjęto sposób zarządu nieruchomością wspólną przez powierzenie go zarządcy jako podmiotowi zewnętrznemu (zarząd funkcjonalny).

Zauważyć wypada, że znajduje to wyjaśnienie w sposobie funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych w ogólności oraz pozwanej wspólnoty w szczególności. Wspólnota mieszkaniowa jako odrębny – stosownie do art. 6 u.w.l. – podmiot prawa powstaje bowiem z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia własności pierwszego lokalu. W konsekwencji przed zawarciem pierwszej umowy, skutkującej wyodrębnieniem pierwszego lokalu, a tym samym powstaniem wspólnoty mieszkaniowej, nie może być jeszcze mowy o możliwości wyboru jej zarządu na podstawie art. 20 ust. u.w.l. W związku z tym wchodzi w rachubę jedynie określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną w pierwszej umowie (ze skutkiem wiążącym na przyszłość – art. 18 ust. 2 u.w.l.) albo pozostawienie tej kwestii do uregulowania w przyszłości przez członków wspólnoty po jej powstaniu.

W tym przypadku uznać należy, że doszło do wyboru pierwszej możliwości, ponieważ w treści pierwszej umowy wskazano, że zarząd nieruchomością wspólną będzie sprawować powódka. Nota bene, stronami tej umowy nie byli jeszcze członkowie wspólnoty, lecz z jednej strony powódka, jako sprzedająca, będąca zresztą deweloperem, a z drugiej strony pierwsza osoba kupująca od niej wyodrębniony lokal. Z uwagi na treść art. 18 ust. 2 u.w.l. określony przez nich sposób zarządu nieruchomością wspólną był jednak wiążący tak dla pozwanej wspólnoty, jak i dla pozostałych jej członków aż do chwili jego ewentualnej zmiany w drodze umowy wszystkich właścicieli, zawartej w formie aktu notarialnego, o której mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. lub podjęcia uchwały, o której mowa w art. 18 ust. 2a u.w.l.

Sąd pierwszej instancji błędnie pominął tę okoliczność i decydujące znaczenie nadał umowie z dnia 1 czerwca 2016 r., w której z jednej strony wystąpiła pozwana wspólnota, reprezentowana przez członków zarządu wybranych na podstawie uchwały nr 01/03/2016 z dnia 29 marca 2016 r. (będących jednocześnie członkami zarządu powódki), a z drugiej strony powódka. Biorąc pod uwagę, że w treści umowy o wyodrębnieniu pierwszego lokalu (i w kolejnych umowach, tak jak np. w umowie z dnia 27 marca 2018 r.) został określony sposób zarządu nieruchomością wspólną, polegający na powierzeniu go zarządcy w osobie powódki, zbędne było analizowanie, czy ta umowa mogła określić ewentualnie zmienić sposób zarządu nieruchomością wspólną. Abstrahując od jej formy (zwykła forma pisemna, a nie forma aktu notarialnego lub forma uchwały zaprotokołowanej przez notariusza), zauważyć trzeba, że stronami tej umowy nie byli wszyscy członkowie wspólnoty ani nie miała ona charakteru uchwały wspólnoty, lecz była zawarta między wspólnotą a innym podmiotem (powódką), który był zarządcą ustanowionym w rozumieniu art. 18 ust. 1 u.w.l.

Można oczywiście dopatrzyć się problemu, związanego z tym, dlaczego taka umowa w ogóle została zawarta, skoro zarząd nieruchomością wspólną został powierzony powódce już w umowie o ustanowieniu odrębnej własności pierwszego lokalu. Odpowiedzi należy poszukiwać, po pierwsze, w kwestii związania powódki, a także pozwanej, taką umową, ponieważ z art. 18 ust. 2 u.w.l. wynika, że związanie to dotyczy przyszłych nabywców, a po wtóre w kwestii konieczności szczegółowego uregulowania zasad wykonywania przez powódkę zarządu powierzonego, czyli praw i obowiązków tak powódki, jak i wspólnoty mieszkaniowej.

Zauważyć należy, że kwestią otwartą może pozostawać to, czy osoba, które powierzono zarząd nieruchomością wspólną wspólnoty mieszkaniowej, jedynie na takiej podstawie ma obowiązek oraz prawo sprawować taki zarząd. Wprawdzie w takim przypadku, jaki miał miejsce w niniejszej sprawie, można byłoby jeszcze zaakceptować taką możliwość, albowiem powódka, która miała być zarządcą nieruchomości wspólnej, była jednocześnie stroną umowy, w której zostało to uzgodnione, ale problem komplikuje się w przypadku powierzenia takiego zarządu osobie, która nie jest stroną umowy, przewidującej taki sposób zarządu nieruchomością wspólną. Powstaje bowiem wówczas pytanie, czy tylko na takiej podstawie może ona zostać zobowiązana do pełnienia obowiązków zarządcy powierzonego. Kwestia ta nie ma więc waloru uniwersalnego, w związku z czym nie można twierdzić, że osoba, mająca być zarządcą, może w każdym przypadku jedynie na podstawie umowy właścicieli lokali lub uchwały wspólnoty zostać zobowiązana do przyjęcia na siebie obowiązków zarządcy.

Takiej sytuacji można dopatrzyć się zwłaszcza po tym, jak z dniem 31 marca 2021 r. powódka wskutek wypowiedzenia umowy z dnia 1 czerwca 2016 r. de facto odmówiła dalszego wykonywania funkcji zarządcy, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną pozwanej wspólnoty. W związku z tym powstała bowiem potrzeba albo powierzenia tego zarządu innej osobie, albo zmiany sposobu zarządu z zarządu powierzonego, wynikającego z umowy wyodrębnienia własności pierwszego lokalu stosownie do art. 18 ust. 1 i 2 u.w.l. na zarząd wykonywany przez osoby wybrane na podstawie art. 20 u.w.l.

Sąd Okręgowy błędnie zinterpretował zatem okoliczności wynikające z zebranego materiału dowodowego, ponieważ wbrew treści powyższych umów, do których wyraźnie nawiązywał § 7 umowy z dnia 1 czerwca 2016 r., uznał, że w pozwanej wspólnocie przyjęto sposób zarządu nieruchomością przez zarząd wybrany (model podmiotowy), a nie zarząd powierzony podmiotowi zewnętrznemu – zarządcy (model funkcjonalny). Mogło to wynikać z faktu, że w pozwanej wspólnocie w dniu 29 marca 2016 r. został wybrany zarząd, który następnie w dniu 1 czerwca 2016 r. zawarł z powódką umowę o powierzenie jej zarządu, wynikającego – jak wskazano w § 7 tej umowy – z treści umów o ustanowieniu odrębnej własności poszczególnych lokali. Sąd ten nie wyprowadził jednak właściwych wniosków ze swojego własnego poglądu, że zmiana takiego sposobu musiałaby nastąpić na podstawie uchwały wspólnoty zaprotokołowanej przez notariusza. W związku z tym niezasadnie uznał, że z uwagi na wybór zarządu i zawarcie tej umowy konieczne było podjęcie uchwały o wykonywaniu zarządu przez zarządcę, któremu zarząd zostanie powierzony. W rzeczywistości taki sposób zarządu istniał już w pozwanej wspólnocie i dotychczas (a przynajmniej do chwili podjęcia zaskarżonej uchwały) nie został zmieniony.

W tym kontekście można natomiast wskazać, że ewentualne zastrzeżenia wywołuje powołanie w dniu 29 marca 2016 r. zarządu podmiotowego, ale takie zagadnienie nie podlega obecnie ocenie i nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia. Można jedynie dostrzec, że wybór zarządu został dokonany w celu reprezentowania wspólnoty przy zawieraniu z powódką umowy z dnia 1 czerwca 2016 r., która – jak wyżej wskazano – stanowiła dla niej (w relacji między nią a wspólnotą) podstawę prawną do sprawowania zarządu powierzonego. Zbyt daleko idący byłby wniosek, że przez dokonanie wyboru zarządu wspólnoty oraz zawarcie przez niego umowy z zarządcą, wskazanym w umowach o ustanowieniu odrębnej własności zgodnie z art. 18 ust. 1 i 2 u.w.l., doszło do zmiany sposobu zarządu z zarządcy, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną na zarząd wykonywany przez zarząd wybrany przez członków wspólnoty.

W tym stanie rzeczy uznać należy, że ustalenie w zaskarżonej uchwale z dnia 31 marca 2021 r., że wykonywanie zarządu nieruchomością wspólną zostanie powierzone A. C., z którą zostanie zawarta umowa, szczegółowo określająca obowiązki i prawa stron zgodnie z wzorem stanowiącym załącznik do tej uchwały nie było sprzeczne z art. 18 ust. 1 i 2 u.w.l. lub art. 20 ust. 1 u.w.l., ponieważ nie stanowiło zmiany dotychczasowego sposobu zarządu, lecz dotyczyło jedynie zmiany osoby zarządcy [któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną], którym zamiast powódki stała się A. C..

Dodać ponadto można, że nie budzi zastrzeżeń także dokonanie w tej uchwale przez pozwaną wspólnotę wyboru osób, które miały ją reprezentować przy podpisaniu umowy z nowym zarządcą. Skoro bowiem nie został w niej dotychczas zmieniony sposób zarządu, określony w umowach o ustanowieniu odrębnej własności lokali, to w zasadzie nie ma podstaw do dokonywania wyboru odrębnego zarządu, ponieważ zarząd jest wykonywany przez zarządcę powierzonego. Niemniej z uwagi na konieczność zawarcia przez wspólnotę umowy o powierzenie zarządu z osobą, będącą dla niej podmiotem zewnętrznym, konieczne i celowe było wybranie osób reprezentujących wspólnotę przy tej czynności.

Poza tym z uwagi na to, że zarządca powierzony jest podmiotem uprawnionym do reprezentowania wspólnoty, to zbędne było udzielanie mu dodatkowych pełnomocnictw w tym zakresie, jednak okoliczność, że ich udzielono nie powoduje niezgodności uchwały z przepisami ustawy (zarządca powierzony jest wszak z mocy prawa uprawniony do zarządu nieruchomością wspólną) ani nie narusza interesów wspólnoty lub praw jej członków.

Kierując się powyższymi okolicznościami i argumentami, uznać należało, że pozwana zasadnie zarzuciła Sądowi pierwszej instancji, że nie uwzględnił, że pierwotnie (od chwili jej powstania, tj. od wyodrębnienia własności pierwszego lokalu) obowiązywał w niej sposób zarządu, polegający na powierzeniu zarządu nieruchomością wspólną zarządcy jako odrębnemu od niej podmiotowi zewnętrznemu, co wynikało m. in. z powołanej w apelacji umowy z dnia 27 marca 2018 r., której Sąd pierwszej instancji w ogóle nie wziął pod uwagę, co skutkowało wadliwym uznaniem, że w celu powierzenia zarządu innemu podmiotowi niż powódka konieczne było uprzednie podjęcie przez pozwaną w odpowiedniej formie uchwały o zmianie sposobu zarządu z zarządu właścicielskiego (sprawowanego przez zarząd wybrany na podstawie art. 20 u.w.l.) na zarząd powierzony (który został zlecony A. C.). W konsekwencji wbrew w/w Sądowi zaskarżona uchwała nie była wadliwa, a powództwo powinno zostać oddalone.

Z tych wszystkich przyczyn Sąd Apelacyjny na mocy art. 386 § 1 k.p.c. zmienił zaskarżony wyrok oraz orzekł o kosztach postępowania za obie instancje na mocy art. 108 § 1 k.p.c. w zw. z art. 109 k.p.c., art. 98 § 1, 1 ¹ i 3 k.p.c. oraz art. 99 k.p.c. odpowiednio do końcowego wyniku sporu co do istoty.

SSA Agnieszka Witczak – Słoczyńska SSA Marek Machnij SSA Dariusz Janiszewski