Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Gdańsku

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 czerwca 2023 r.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSA Małgorzata Zwierzyńska (spr.)

Sędziowie: SA Marek Machnij

SA Karolina Sarzyńska

po rozpoznaniu w dniu 6 czerwca 2023 r. w Gdańsku

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej w R.

przeciwko (...) Spółce Akcyjnej w P.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Gdańsku

z dnia 14 października 2022 r. sygn. akt IX GC 617/21

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 4.050 zł (cztery tysiące pięćdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty

SSA Karolina Sarzyńska SSA Małgorzata Zwierzyńska SSA Marek Machnij

Sygn. akt I AGa 253/22

UZASADNIENIE

Sąd Okręgowy w Gdańsku wyrokiem z dnia 14 października 2022 r. orzekł następująco:

1. zasądził od pozwanej (...) Spółki Akcyjnej z siedzibą w P. na rzecz powódki (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki komandytowej z siedzibą w R. kwotę 153.875 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 28 maja 2020 r. do dnia zapłaty;

II. zasądził od pozwanej (...) Spółki Akcyjnej z siedzibą w P. na rzecz powódki (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki komandytowej z siedzibą w R. kwotę 13.381 zł tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Sąd Okręgowy ustalił i zważył, co następuje:

(...) Sp. z o. o. z siedzibą w R. w dniu 20 lutego 2020 r. zawarła z (...) Spółką Akcyjną z siedzibą w Pozwaniu przedwstępną umowę sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w K., przy ul. (...) 9, składającej się z działek oznaczonych numerami geodezyjnymi: (...) i (...), o łącznym obszarze 0,3200 ha, objętej księgą wieczystą Sądu Rejonowego w Koszalinie o numerze (...) za cenę w kwocie 2.550.000 zł netto. Cena sprzedaży miała być zapłacona w 25 % ze środków własnych powoda, a w pozostałej części ze środków pochodzących z kredytu. Strony uzgodniły termin zawarcia umowy przyrzeczonej na dzień 30 maja 2020 r. Powód zobowiązany był do zapłacenia na rzecz pozwanego części ceny sprzedaży w następujący sposób: kwotę 300.000 zł do dnia 21 lutego 2020 r., kwotę 220.000 zł do dnia 15 marca 2020 r., pod warunkiem udostępnienia powodowi przez sąd wieczystoksięgowy akta księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości w terminie do dnia 5 marca 2020 r., pozostałą kwotę brakującą do 25 % wkładu własnego powoda w terminie do dnia 15 kwietnia 2020 r., pod warunkiem, że sporządzony na zlecenie powoda raport nie wykaże wad prawnych ani fizycznych przedmiotowej nieruchomości.

Zgodnie z § 5 ust. 4 umowy przedwstępnej, strony nadały kwocie 100.000 zł charakter zadatku. Zgodnie z postanowieniem § 9 ust. 3 umowy przedwstępnej sprzedaży powodowi przysługiwało prawo do jednostronnego odstąpienia od umowy w terminie do dnia 30 maja 2020 r. w przypadku, jeżeli nie uzyska on kredytu bankowego. W przypadku odstąpienia od umowy z uwagi na brak uzyskania kredytu bankowego, pozwany zobowiązany był do zwrotu w terminie 20 dni od otrzymania oświadczenia o odstąpieniu zaliczki wpłaconej przez powoda, której strony nie nadały charakteru zadatku, po rozliczeniu wzajemnych zobowiązań określonych w § 6 umowy. Dnia 20 lutego 2020 r. powód zapłacił na rzecz pozwanego kwotę 200.000 zł tytułem zaliczki na poczet ceny sprzedaży nieruchomości objętej umową przedwstępną sprzedaży zawartej dnia 20 lutego 2020 r. Zgodnie z postanowieniem § 6 umowy przedwstępnej pozwany zobowiązał się udostępnić powodowi przedmiotową nieruchomość, aby ten mógł prowadzić na niej działalność gospodarczą. Wydanie nieruchomości nastąpiło w dniu 21 lutego 2020 r. Ze wskazanego postanowienia umowy wynikało ponadto, że udostępnienie nieruchomości do korzystania miało charakter odpłatny. W przypadku zaś, gdy do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie, powód zobowiązany był opuścić nieruchomość w terminie 14 dni i zapłacić czynsz za ostatni miesiąc korzystania z nieruchomości. Strony ustaliły wysokość czynszu na kwotę 25.000 zł netto. Ponadto ustaliły, że czynsz ten będzie należny od dnia 1 marca 2020 r. do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej. Pismem z dnia 30 kwietnia 2020 r. powód odstąpił od wyżej opisanej umowy przedwstępnej sprzedaży powołując się na nieuzyskanie kredytu bankowego. Ponadto powód wskazał, że do dnia 15 maja 2020 r. zaprzestanie korzystania z przedmiotowej nieruchomości i wezwał pozwanego do stawienia się na tej nieruchomości w dniu 15 maja 2020 r. celem protokolarnego zwrotu nieruchomości. Powód ponadto wezwał pozwanego do zwrotu wpłaconej zaliczki na poczet ceny sprzedaży w terminie 20 dni od dnia otrzymania oświadczenia po rozliczeniu kosztów związany z korzystaniem z nieruchomości. Pismo to zostało odebrane przez pozwanego w dniu 7 maja 2020 r. Powód do dnia 15 maja 2020 r. opróżnił i opuścił wynajmowane od pozwanego pomieszczenia i przeniósł produkcję w inne miejsce. Dnia 15 maja 2020 r. prezes zarządu powodowej Spółki wraz z pracownikiem P. P. stawili się na przedmiotowej nieruchomości celem protokolarnego jej przekazania pozwanemu. Ze strony pozwanej nikt się nie stawił. Z tego względu powód pismem z dnia 17 maja 2020 r. poinformował pozwanego o przekazaniu mu nieruchomości. W maju 2020 r. klucze do hali posadowionej na tej nieruchomości zostały przekazane przez P. P. T. P. - pracownikowi pozwanego. Strony po dniu 30 maja 2020 r. w dalszym ciągu prowadziły negocjacje celem zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomością W trakcie tych spotkań pozwany nie żądał zwrotu nieruchomości, wydania kluczy. Rozmowy stron trwały do grudnia 2020 r. Pismem z dnia 11 maja 2021 r. powód wezwał pozwanego do zapłaty kwoty 153.875 zł tytułem zwrotu uiszczonej zaliczki na poczet ceny po rozliczeniu kosztów korzystania z nieruchomości w okresie od 1 kwietnia do 15 maja 2020 r. Pismo to zostało doręczone pozwanemu dnia 13 maja 2021 r. Pismem z dnia 12 maja 2021 r. pozwany złożył wobec powoda oświadczenie o potrąceniu przysługującej mu wierzytelności wobec powoda w kwocie 338.250 zł tytułem należnego czynszu za korzystanie z nieruchomości położonej w K. przy ul. (...) (...) w okresie od kwietnia 2020 r. do lutego 2021 r. z wierzytelnością powoda w kwocie 200.000 zł tytułem zwrotu zaliczki. Pozwany wystąpił do Sądu Okręgowego w Poznaniu z pozwem o zapłatę domagając się zasądzenia od powoda kwoty 138.250 zł tytułem zapłaty czynszu najmu za korzystanie z nieruchomości, której dotyczyła umowa przedwstępna z dnia 20 lutego 2020 r. za okres od października 2020 r. do lutego 2021 r. W dniu 7 czerwca 2021 r. Sąd Okręgowy w Poznaniu wydał w sprawie IX GNc 694/21 nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym. Powód wniósł sprzeciw od nakazu zapłaty.

Sąd Okręgowy uznał za wiarygodne zeznania świadka P. P.. Zeznania wymienionego świadka były jasne, spójne oraz logiczne. Świadek opisał zdarzenia związane z próbą wydania przedmiotowej nieruchomości pozwanemu, a ponadto wskazał kiedy zostały przekazane pozwanemu kluczne do posadowionej na tej nieruchomości hali. Zeznania świadka znajdują w szczególności potwierdzenie w sporządzonym dokumencie pod nazwą „Oświadczenie najemcy”, z którego wynika, że pozwany nie stawił się w dniu 15 maja 2020 r. na nieruchomości celem jej odbioru. Za niewiarygodne w zakresie daty odbioru kluczy do nieruchomości Sąd Okręgowy uznał zeznania świadka T. P.. Zeznania tego świadka pozostawały w sprzeczności z pozostałym uznanym za wiarygodny materiałem dowodowym. Świadek wskazał, że powód miał korzystać z hali posadowionej na nieruchomości położonej w K. przy ul. (...) (...), zaś z hali pod numerem 9 korzystała inna firma. Zeznania świadka w tym zakresie pozostają w sprzeczności, w szczególności z postanowieniami umowy przedwstępnej sprzedaży zawartej pomiędzy stronami. Przedmiotem tej umowy było bowiem zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości położonej w K. przy ul. (...) (...). Na podstawie postanowieniem umowy przedwstępnej to właśnie ta nieruchomość została przekazana powodowi do korzystania. Z wiarygodny Sąd I instancji uznał także dowód z przesłuchania stron, nadając walor wiarygodności przesłuchaniu powoda w całości, zaś przesłuchaniu pozwanego jedynie w części. Przesłuchanie powoda było spójne z pozostałym zgromadzonym materiałem dowodowym. Sąd Okręgowy uznał przesłuchanie pozwanego za wiarygodne jedynie w zakresie dalszych negocjacji prowadzonych z powodem związanych ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości.

W pierwszej kolejności Sąd I instancji, odnosząc się do zarzutu pozwanego niewłaściwości miejscowej sądu, z uwagi na treść § 11 ust. 2 umowy przedwstępnej sprzedaży, art. 46 § 1 i 2 k.p.c. uznał, iż właściwym do rozpoznania niniejszej sprawy okazał się Sąd Okręgowy w Gdańsku.

Sąd I instancji podkreślił iż w sprawie brak także było podstaw do zawieszenia postępowania na podstawie art. 177 § 1 pkt 1 k.p.c. z uwagi na toczące się postępowanie przed Sądem Okręgowym w Poznaniu z powództwa pozwanego w niniejszej sprawie przeciwko powodowi o zapłatę czynszu najmu. W ocenie Sądu Okręgowego postępowanie prowadzone przez Sąd Okręgowy w Poznaniu nie ma charakteru prejudycjalnego dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Pozwany w tamtym postępowaniu dochodzi zapłaty kwoty 138.250 zł tytułem czynszu najmu przedmiotowej nieruchomości. Wydanie przez Sąd Okręgowy w Poznaniu wyroku uwzględniającego powództwo nie wpłynęłoby na niniejsze postępowanie, bowiem przedmiotem tego postępowania jest roszczenie powoda o zwrot zaliczki uiszczonej na poczet ceny sprzedaży. Ponadto Sąd Okręgowy w Poznaniu nie będzie badał zasadności roszczenia pozwanego o zapłatę czynszu najmu w zakresie objętym oświadczeniem o potrąceniu złożonym przez pozwanego.

Mając na względzie art. 395 § 1 k.c. oraz treść § 9 ust. 3 umowy przedwstępnej sprzedaży, stanowiącej, że powód był uprawniony w oznaczonym terminie do odstąpienia od umowy w razie nieuzyskania kredytu bankowego Sąd Okręgowy uznał, iż takie ukształtowanie umownego prawa odstąpienia było dopuszczalne.

W ocenie Sądu I instancji odstąpienie powoda od umowy przedwstępnej sprzedaży było skuteczne. Powód złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy pismem z dnia 30 kwietnia 2020 r. Pismo to zostało doręczono pozwanemu w dniu 7 maja 2020 r. Jak wynika z postanowienia § 9 ust. 3 umowy przedwstępnej powód był uprawniony do odstąpienia od umowy w terminie do 30 maja 2020 r. Skoro zatem powód złożył oświadczenie w dniu 7 maja 2020 r., to nastąpiło to przed oznaczonym w umowie terminem. Sąd I instancji dodał, iż pozwany nie przedstawił żadnych obiektywnych i niebudzących wątpliwości dowodów podważających skuteczność dokonanego przez powoda odstąpienia od umowy przedwstępnej.

Sąd I instancji wskazał, iż podstawą odstąpienia od umowy było nieuzyskanie przez powoda kredytu, co było następstwem m. in. panującej wówczas w kraju pandemii koronawirusa. Skoro zatem powód nie uzyskał kredytu bankowego, to niezależnie od przyczyn odmowy udzielenia kredytu przez bank, powód był uprawniony w świetle postanowienia § 9 ust. 3 umowy przedwstępnej do skorzystania z prawa odstąpienia od umowy. Pozwany nie kwestionował faktu odmowy udzielenia przez bank kredytu powodowi. Wobec powyższego Sąd Okręgowy uznał odstąpienie od umowy przedwstępnej dokonane przez powoda za skuteczne.

Biorąc pod uwagę art. 395 § 2 k.c. Sąd Okręgowy wskazał, iż powód wpłacił na rzecz pozwanego kwotę 200.000 zł, która nie miała charakteru zadatku, co strony ustaliły w treści umowy przedwstępnej. Wobec skutecznego odstąpienia przez powoda od umowy przedwstępnej sprzedaży, pozwany winien zwrócić na jego rzecz wpłaconą zaliczkę w kwocie 200.000 złotych.

Sąd Okręgowy wskazał, iż w niniejszej sprawie obrona pozwanego opierała się na złożonym przez niego oświadczeniu o potrąceniu. Z ustalonego stanu faktycznego wynika, że pozwanym pismem z dnia 12 maja 2021 r. złożył wobec powoda oświadczenie o potrąceniu przysługującej mu wierzytelności w kwocie 338.250 zł tytułem wynagrodzenia za korzystanie przez powoda z przedmiotowej nieruchomości w okresie od kwietnia 2020 r. do lutego 2021 r. z wierzytelnością przysługującą powodowi w kwocie 200.000 zł z tytułu zwrotu zaliczki. W ocenie pozwanego na skutek złożonego oświadczenia o potrąceniu wierzytelność powoda w całości wygasła.

Sąd I instancji zwrócił uwagę, iż w niniejszej sprawie pozwany podniósł zarzut potrącenia przy wdaniu się w spór co do istoty sprawy w piśmie procesowym, tj. sprzeciwie od nakazu zapłaty. Tym samym spełnione zostały przesłanki dopuszczalności zarzutu potrącenia określone w art. 203 ¹ § 1 i 2 k.c. Wobec powyższego Sąd I instancji rozważył, czy wierzytelność pozwanego objęta zarzutem potrącenia wynikała z tego samego stosunku prawnego, co wierzytelność objęta powództwem. Pozwany przedstawił do potrącenia wierzytelność z tytułu wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości w okresie od kwietnia 2020 r. do lutego 2021 r. Tak określona wierzytelność pozwanego wynikała z tego samego stosunku prawnego, albowiem miała swoją podstawę w umowie przedwstępnej sprzedaży. Jednakże Sąd Okręgowy miał na uwadze, że na skutek złożonego przez powoda oświadczenia o odstąpieniu od umowy, umowę tę uważa się za niezawartą. Tym samym z dniem 7 maja 2020 r. odpadła podstawa umowna domagania się od powoda zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości przez powoda. W razie dalszego korzystania przez powoda z nieruchomości pozwanemu przysługiwałoby roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości na podstawie art. 224 i 225 k.c. Wobec powyższego wierzytelność pozwanego objęta oświadczeniem o potrąceniu nie wynikała z tego samego stosunku prawnego tj. umowy przedwstępnej z dnia 20 lutego 2020 r., a tym samym zarzut potrącenia podniesiony przez pozwanego Sąd Okręgowy uznał za niedopuszczalny w toku niniejszego postępowania.

Niezależnie od powyższego Sąd I instancji doszedł do przekonania, że pozwany nie wykazał istnienia przedstawionej do potrącenia wierzytelności. Zgodnie z rozkładem ciężaru dowodu, określonym w art. 6 k.c., na pozwany spoczywał ciężar wykazania faktu korzystania przez powoda z nieruchomości w okresie od dnia 1 kwietnia 2020 r. do końca lutego 2021 r. Pozwany nie sprostał jednakże ciężarowi dowodu w tym zakresie. O ile fakt korzystania przez powoda z przedmiotowej nieruchomości w okresie od dnia 1 kwietnia do dnia 15 maja 2020 roku był pomiędzy stronami bezsporny, o tyle pozwany nie wykazał, że powód korzystał z tej nieruchomości w pozostałym zakresie. W ocenie Sądu Okręgowego ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika, że powód podejmował próby przekazania nieruchomości pozwanemu w dniu 15 maja 2020 r. Powód poinformował pozwanego o zamiarze przekazania nieruchomości, zaproponował termin protokolarnego wydania tej nieruchomości, zaś z uwagi na bierną postawę pozwanego, pismem z dnia 17 maja 2020 r. poinformował pozwanego o opuszczeniu tej nieruchomości i przekazał ją pozwanemu. W ocenie Sądu I instancji z powyższych okoliczności oraz z zeznań świadka P. P. jak i prezesa zarządu powoda M. H. wynika zatem, że powód zaprzestał korzystania z przedmiotowej nieruchomości w dniu 15 maja 2020 r., o czym pozwany miał wiedzę. O powyższym świadczy nadto postawa pozwanego, który mimo iż twierdzi, że powód nie wydał mu nieruchomości przez cały okres rzekomego korzystania przez powoda z nieruchomości po 15 maja 2021 r. nie wystawił żadnej faktury tytułem należnego pozwanemu czynszu najmu, ani nie wzywał powoda do wydania nieruchomości.

Sąd Okręgowy dodał, iż pozwany stał także na stanowisku, że łączący strony stosunek najmu nie wygasł, a tym samym bez znaczenia był fakt, czy powódka korzystała z przedmiotowej nieruchomości. Wbrew twierdzeniom pozwanego łączący strony stosunek zobowiązaniowy, na podstawie którego powód korzystał z przedmiotowej nieruchomości przestał istnieć z uwagi na skuteczne odstąpienie przez powoda od umowy przedwstępnej sprzedaży. Pozwany błędnie wywodzi, że zawarł z powodem umowę najmu nieruchomości, która nie byłaby związana z bytem umowy przedwstępnej sprzedaży. Postanowienia nakładające na strony zobowiązania w zakresie korzystania z nieruchomości oraz zapłaty wynagrodzenia były immamentnie związane z istnieniem umowy przedwstępnej sprzedaży. Z postanowienia § 6 ust. 1 umowy przedwstępnej jednoznacznie wynika, że pozwany zobowiązał się oddać powodowi nieruchomość objętą umową przedwstępną do korzystania w okresie od dnia 1 marca 2020 r. do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej. Analiza postanowień umowy przedwstępnej doprowadziła Sąd a quo do wniosku, że § 6 umowy dotyczący korzystania przez powoda z przedmiotowej nieruchomości przed zawarciem umowy przyrzeczonej nie stanowił odrębnej od umowy przedwstępnej umowy najmu. Sąd I instancji podkreślił, że powód był zobowiązany opuścić przedmiotową nieruchomość w terminie 14 dni w razie niezawarcia umowy przyrzeczonej. Postanowienie to wskazuje zatem, że wolą stron nie było zawarcie odrębnej umowy najmu tej nieruchomości na czas nieokreślony, a jedynie umożliwienie powodowi korzystania z niej do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej.

Mając na uwadze powyższe, Sąd I instancji orzekł jak w sentencji na podstawie art. 395 § 2 k.c. , a o kosztach orzekł stosownie do treści art. 98 § 1 k.p.c. oraz art. 108 § 1 k.p.c..

Apelację od powyższego wyroku wywiódł pozwany zaskarżając go w całości i zarzucając mu:

1.  naruszenie przepisów procesowego, tj. art. 233 § 1 k.p.c. polegające na braku wszechstronnej oceny zgromadzonego materiału dowodowego, a w szczególności błędnej oceny dowodu z zeznań świadka P. P. oraz świadka T. P., a także przesłuchania Prezesa komplementariusza powoda M. H. oraz Prezesa pozwanego A. Ś., a także Oświadczenia Najemcy z dnia 17.05.2020 r., a w konsekwencji błędne ustalenie podstawy faktycznej co do rzekomego zwrotu nieruchomości pozwanego przez powoda w dniu 15 maja 2020 r.;

2.  naruszenie przepisów prawa materialnego polegające na przyjęciu przez Sąd I instancji, iż powód skutecznie odstąpił od umowy przedwstępnej sprzedaży prawa nieruchomości gruntowej z dnia 20 lutego 2020 r., w sytuacji, gdy oświadczenie powoda o odstąpieniu od umowy z dnia 30 kwietnia 2020 r. nie spełniało przesłanek przewidzianych w § 9 ust. 1 lit. a)-f) tej umowy.

3.  z daleko posuniętej ostrożności procesowej - na wypadek uznania przez Sąd II instancji, iż powód skutecznie odstąpił od umowy przedwstępnej sprzedaży prawa nieruchomości gruntowej z dnia 20 lutego 2020 r. - naruszenie przepisów prawa materialnego w postaci art. art. 659 § 1 k. c. polegające na przyjęciu przez Sąd I instancji, iż powód skutecznie odstąpił od umowy najmu nieruchomości, w sytuacji, gdy oświadczenie powoda o odstąpieniu od umowy z dnia 30 kwietnia 2020 r. dotyczyło wyłącznie umowy przedwstępnej sprzedaży prawa nieruchomości gruntowej, nie zaś umowy najmu.

4.  naruszenie przepisów prawa materialnego polegające na niezastosowaniu przez Sąd I instancji art. 659 § 1 w zw. z art. 673 § 1 i 2 k.c.

W związku z powyższym apelujący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku - w zakresie pkt I i II poprzez oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu - w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych; zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu w postępowaniu apelacyjnym - w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych, ewentualnie w razie nieuwzględnienia wniosku, którym mowa w pkt 1. powyżej, wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania; zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu w postępowaniu apelacyjnym - w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Powód wniósł o oddalenie apelacji na koszt pozwanego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja podlegała oddaleniu.

Sąd Apelacyjny skorzystał z możliwości, jaką przyznaje mu art. 374 k.p.c., w myśl którego sąd drugiej instancji może rozpoznać sprawę na posiedzeniu niejawnym. Rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym jest niedopuszczalne, jeżeli strona w apelacji lub odpowiedzi na apelację złożyła wniosek o przeprowadzenie rozprawy, chyba że cofnięto pozew lub apelację albo zachodzi nieważność postępowania. W analizowanej sprawie żadna z tych przesłanek nie zachodziła. Mając na uwadze stanowiska zaprezentowane w apelacji, a także materiał dowodowy zgromadzony w niniejszej sprawie, Sąd Apelacyjny doszedł do przekonania, że przeprowadzenie rozprawy przed wydaniem wyroku nie było konieczne.

Sąd Odwoławczy podziela i przyjmuje za własne ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd pierwszej instancji w zakresie chronologii wydarzeń i czyni je także podstawą własnego rozstrzygnięcia, co tym samym nie wymaga ich ponownego przytaczania.

Jeśli chodzi o zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., to jego skutecznie postawienie wymaga wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, strona skarżąca powinna wskazać na przyczyny, które miałyby dyskwalifikować postępowanie Sądu pierwszej instancji w zakresie dokonanych ustaleń faktycznych i wyprowadzonych stąd wnioskowań. W szczególności należałoby wskazać, jakie kryteria oceny zostały naruszone, przyznając wiarygodność i moc dowodową konkretnych dowodów, bądź niesłusznie odmawiając tego pozostałym dowodom. W apelacji powinno zostać zatem wyjaśnione, które dowody, w jakim zakresie i dlaczego, zdaniem strony skarżącej, zostały przez Sąd Okręgowy ocenione z naruszeniem zasady swobodnej oceny dowodów i w konsekwencji, które ustalenia faktyczne tego Sądu są wadliwe i jakie powinny być ustalenia prawidłowe, ewentualnie jakich ustaleń zabrakło w zaskarżonym wyroku (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 14 grudnia 2016 r. w sprawie I ACa 719/16, Lex nr 2200318). Niedopuszczalne jest natomiast podważanie swobodnej oceny dowodów jedynie poprzez przedstawianie przez apelującego własnych, korzystnych ustaleń stanu faktycznego, opartych wyłącznie na własnej ocenie dowodów, lecz konieczne jest wykazywanie wyłącznie argumentami jurydycznymi, że wskazane w art. 233 § 1 k.p.c. kryteria oceny wiarygodności i mocy dowodów zostały naruszone, co miało wpływ na wynik sprawy (tak np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia z dnia 14 stycznia 2000 r., sygn. akt I CKN 1169/99, OSNC 2000/7-8/139).

Sąd Apelacyjny nie dopatrzył się takich błędów w rozumowaniu Sądu Okręgowego.

Sąd Okręgowy bowiem wskazał, na zeznaniach jakich świadków się oparł i z jakich przyczyn uznał je za wiarygodne, wskazując na ich spójność i korelację z dokumentami zebranymi w sprawie, wyjaśnił również z jakich przyczyn dał wiarę powodowi i dlaczego odmówił waloru wiarygodności pozwanemu. Przebieg wydarzeń nakreślony przez powoda i zawnioskowanych przezeń świadków ma odzwierciedlenie zarówno w oświadczeniu o odstąpieniu od przedwstępnej umowy sprzedaży prawa nieruchomości gruntowej z dnia 30 kwietnia 2020 r., jak i uzupełnieniu z dnia 22 maja 2020 r. złożonego w dniu 30 kwietnia 2020 r. oświadczenia o odstąpieniu od przedwstępnej umowy sprzedaży prawa nieruchomości gruntowej, w której przewija się temat odstąpienia na podstawie § 9 ust. 3 umowy, zaprzestania korzystania z nieruchomości do dnia 15 maja 2020 r., zwrotu kluczy, a także braku współpracy po stronie pozwanej w zakresie przekazania nieruchomości.

Natomiast skarżący w apelacji forsuje własną wersję wydarzeń, ignorując wskazany wyżej spójny i obiektywny materiał dowodowy. Odnosząc się do zarzutu rzekomego sporządzenia pisma z dnia 17 maja 2020 r. na potrzeby niniejszego postępowania z uwagi na brak dowodu nadania, co miało by prowadzić do podważenia zwrotu nieruchomości Sąd Apelacyjny wskazuję, iż pismem z dnia 30 kwietnia 2020 r. powód odstąpił od wyżej opisanej umowy przedwstępnej sprzedaży, powołując się na nieuzyskanie kredytu bankowego. Ponadto powód wskazał, że do dnia 15 maja 2020 r. zaprzestanie korzystania z przedmiotowej nieruchomości i wezwał pozwanego do stawienia się na tej nieruchomości w dniu 15 maja 2020 r. celem protokolarnego zwrotu nieruchomości. Pismo to zostało odebrane przez pozwanego w dniu 7 maja 2020 r. Powód do dnia 15 maja 2020 r. opróżnił i opuścił wynajmowane od pozwanego pomieszczenia i przeniósł produkcję w inne miejsce. Dnia 15 maja 2020 r. prezes zarządu powodowej Spółki wraz z pracownikiem P. P. stawili się na przedmiotowej nieruchomości celem protokolarnego jej przekazania pozwanemu. Ze strony pozwanej nikt się nie stawił. Z tego względu powód pismem z dnia 17 maja 2020 r. poinformował pozwanego o przekazaniu mu nieruchomości. W maju 2020 r. klucze do hali posadowionej na tej nieruchomości zostały przekazane przez P. P. T. P. - pracownikowi pozwanego. Mając na względzie powyższą sekwencję zdarzeń Sąd Apelacyjny podkreśla, iż brak dowodu nadania pisma z dnia 17 maja 2020 r., czy data zwrotu kluczy, jak podnosi pozwany dopiero w lutym 2021 r., z punktu widzenia skutecznego doręczenia pisma z 30 kwietnia 2020 r. ma drugorzędne znaczenie. Pozwany bowiem został prawidłowo wezwany do stawienia się na tej nieruchomości w dniu 15 maja 2020 r. celem protokolarnego zwrotu nieruchomości. Jak słusznie zauważył Sąd I instancji zgodnie z art. 354 k.c. wierzyciel jest obowiązany do współdziałania z dłużnikiem w wykonaniu zobowiązania. Postawa pozwanego w niniejszej sprawie wskazuje, że nie współdziałał on z powodem w wykonaniu zobowiązania polegającego na zwrocie nieruchomości. Powód poinformował pozwanego o zamiarze przekazania nieruchomości, zaproponował termin protokolarnego wydania tej nieruchomości, zaś z uwagi na bierną postawę pozwanego, pismem z dnia 17 maja 2020 r. poinformował pozwanego o opuszczeniu tej nieruchomości i przekazał ją pozwanemu. Z powyższych okoliczności oraz z zeznań świadka P. P. jak i prezesa zarządu powoda M. H. wynika zatem, że powód zaprzestał korzystania z przedmiotowej nieruchomości w dniu 15 maja 2020 r., o czym pozwany miał wiedzę. O powyższym świadczy nadto postawa pozwanego, który mimo iż twierdzi, że powód nie wydał mu nieruchomości przez cały okres rzekomego korzystania przez powoda z nieruchomości po 15 maja 2021 r. nie wystawił żadnej faktury tytułem należnego pozwanemu czynszu najmu, ani nie wzywał powoda do wydania nieruchomości.

Pamiętać przy tym trzeba, że zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego, jeżeli Sąd z materiału dowodowego wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dawały się wysnuć wnioski odmienne. Tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo - skutkowych, to przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 2005 r. sygn. IV CK 387/04, Lex nr 177263 oraz z dnia 27 września 2002 r. sygn. II CKN 817/00, Lex nr 56906).

W konsekwencji zarzut wadliwości oceny materiału dowodowego nie może się ostać, co czyni bezskutecznym również zarzut błędu w ustaleniach faktycznych.

Co do zarzutów naruszenia prawa materialnego z uwagi na to, iż oświadczenie powoda o odstąpieniu od umowy z dnia 30 kwietnia 2020 r. nie spełniało przesłanek przewidzianych w § 9 ust. 1 lit. a)-f) tej umowy to całkowicie chybione są wywody skarżącego podważające skuteczność odstąpienia. Wobec tego, iż jak wskazuję sam powód w niniejszym piśmie podstawą był § 9 ust. 3 umowy przedwstępnej sprzedaży, zgodnie z którym powód był uprawniony w oznaczonym terminie do odstąpienia od umowy w razie nieuzyskania kredytu bankowego. Zatem uprawnienie powoda do odstąpienia od umowy zostało zastrzeżone pod warunkiem nieuzyskania przez niego kredytu bankowego. Strony w żaden inny sposób nie ograniczyły umownego prawa powoda do odstąpienia od umowy, w szczególności nie wskazały, czy brak uzyskania kredytu przez powoda miał nastąpić z przyczyn od niego niezależnych. W ocenie Sądu Apelacyjnego twierdzenia pozwanego o bezskuteczności oświadczenia powoda o odstąpieniu od umowy z uwagi niespełnienie przesłanek z§ 9 ust. 1 lit. a)-f) tej umowy są całkowicie chybione. Podstawą odstąpienia od umowy było bowiem nieuzyskanie przez powoda kredytu, co było następstwem m. in. panującej wówczas w kraju pandemii koronawirusa. Skoro zatem powód nie uzyskał kredytu bankowego, to niezależnie od przyczyn odmowy udzielenia kredytu przez bank, powód był uprawniony w świetle postanowienia § 9 ust. 3 umowy przedwstępnej do skorzystania z prawa odstąpienia od umowy. Pozwany nie kwestionował faktu odmowy udzielenia przez bank kredytu powodowi. Wobec powyższego Sąd Okręgowy słusznie uznał odstąpienie od umowy przedwstępnej dokonane przez powoda za skuteczne.

Nietrafne są również zarzuty skarżącego dotyczące naruszenia przepisów prawa materialnego w postaci art. art. 659 § 1 k. c. polegające na przyjęciu przez Sąd I instancji, iż powód skutecznie odstąpił od umowy najmu nieruchomości, w sytuacji, gdy oświadczenie powoda o odstąpieniu od umowy z dnia 30 kwietnia 2020 r. dotyczyło wyłącznie umowy przedwstępnej sprzedaży prawa nieruchomości gruntowej, nie zaś umowy najmu.

Sąd Apelacyjny w pełni podziela stanowisko Sądu I instancji, zgodnie z którym pozwany błędnie wywodzi, że zawarł z powodem umowę najmu nieruchomości, która nie byłaby związana z bytem umowy przedwstępnej sprzedaży. Postanowienia nakładające na strony zobowiązania w zakresie korzystania z nieruchomości oraz zapłaty wynagrodzenia były immamentnie związane z istnieniem umowy przedwstępnej sprzedaży. Z postanowienia § 6 ust. 1 umowy przedwstępnej jednoznacznie wynika, że pozwany zobowiązał się oddać powodowi nieruchomość objętą umową przedwstępną do korzystania w okresie od dnia 1 marca 2020 r. do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej. Analiza postanowień umowy przedwstępnej prowadzi do wniosku, że § 6 umowy dotyczący korzystania przez powoda z przedmiotowej nieruchomości przed zawarciem umowy przyrzeczonej nie stanowił odrębnej od umowy przedwstępnej umowy najmu. Podkreślić należy, że powód był zobowiązany opuścić przedmiotową nieruchomość w terminie 14 dni w razie niezawarcia umowy przyrzeczonej. Postanowienie to wskazuje zatem, że wolą stron nie było zawarcie odrębnej umowy najmu tej nieruchomości na czas nieokreślony, a jedynie umożliwienie powodowi korzystania z niej do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej. Powyższe jednoznacznie wskazuje, że analizowane postanowienia umowy przedwstępnej dzieliły jej byt prawny. Skoro zatem powód skutecznie odstąpił od umowy przedwstępnej sprzedaży, to tym samym odpadła podstawa prawna korzystania przez niego z tej nieruchomości, tak samo jako odpadła podstawa prawna zapłaty przez powoda na rzecz pozwanego wynagrodzenia za korzystanie z niej. W tym miejscu podkreślenia wymaga, iż nie polegają na prawdzie twierdzenia apelującego, iż zgodnie z treścią § 6 umowy pozwana zobowiązała się oddać powódce nieruchomość do używania na czas nieoznaczony, zaś powódka zobowiązała się płacić umówiony czynsz. Jak już zostało wspomniane wolą stron nie było zawarcie odrębnej umowy najmu tej nieruchomości na czas nieokreślony, a jedynie umożliwienie powodowi korzystania z niej do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej. Wobec powyżej wskazanej treści umowy, bez znaczenia jest również zatytułowanie pisma z dnia 17 maja 2020 r. (...). Tym samy wbrew twierdzeniom apelującego brak złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy najmu nie spowodował, iż najem trwał nadal.

Tym samym Sąd Apelacyjny uznał zarzut naruszenia art. 659 § 1 w zw. z art. 673 § 1 i 2 k.c. również za chybiony.

W tym stanie rzeczy Sąd Odwoławczy apelację oddalił jako bezzasadną na mocy art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd orzekł na mocy art. 108 § 1 k.p.c. w związku z art. 100 k.p.c. i § 2 pkt 7 w związku z § 10 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych.

SSA Karolina Sarzyńska SSA Małgorzata Zwierzyńska SSA Marek Machnij