Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Gdańsku

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 16 września 2019 r.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku – V Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący:	Sędzia Roman Kowalkowski (spr.)
Sędziowie:	Anna Strugała del. Krzysztof Gajewski
Protokolant:	sekretarz sądowy Ewelina Gruba

po rozpoznaniu w dniu 9 września 2019 r. w Gdańsku na rozprawie

sprawy z powództwa M. L. (1)

przeciwko A. B. (1)

o zapłatę

na skutek apelacji obu stron

od wyroku Sądu Okręgowego w B.

z dnia 25 października 2017 r., sygn. akt I C 728/16

I.  oddala apelację powoda;

I.  zmienia zaskarżony wyrok:

a.  w punkcie 1. (pierwszym), w ten sposób, że zasądza od pozwanej A. B. (1) na rzecz M. L. (1) kwotę 191.128,40 zł (sto dziewięćdziesiąt jeden tysięcy sto dwadzieścia osiem złotych czterdzieści groszy) z ustawowymi odsetkami od dnia 24 września 2014 roku do dnia 31 grudnia 2015 roku i od 1 stycznia 2016 r. z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwoty 180.000 zł, zaś od kwoty 11.128,40 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 22 listopada 2016 roku, oddalając powództwo dalej idące;

b.  w punkcie 5. (piątym) w ten sposób, że w miejsce kwoty 11.234 zł (jedenaście tysięcy dwieście trzydzieści cztery złote) zasądza kwotę 9.556 zł (dziewięć tysięcy pięćset pięćdziesiąt sześć złotych)

II.  oddala apelację pozwanej w pozostałym zakresie;

III.  zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 4.210 zł (cztery tysiące dwieście dziesięć złotych) tytułem zwrotu kosztu zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym;

IV.  zasądza od powoda na rzecz pozwanej kwotę 2.700 z (dwa tysiące siedemset złotych) tytułem zwrotu kosztu zastępstwa procesowego poniesionych w postępowaniu apelacyjnym;

V.  zasądza od Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w B. na rzecz adwokata J. B. kwotę 4.050 zł (cztery tysiące pięćdziesiąt złotych) powiększoną o należną stawkę podatku VAT tytułem nieopłaconej części kosztów udzielonej powodowi z urzędu pomocy prawnej w postępowaniu apelacyjnym;

VI.  nakazuje ściągnąć od powoda z zasądzonego w punkcie II. a. roszczenia na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w B. kwotę 2.368,40 zł (dwa tysiące trzysta sześćdziesiąt osiem złotych czterdzieści groszy) tytułem części nieuiszczonej opłaty od pozwu i apelacji.

del. Krzysztof Gajewski Roman Kowalkowski Anna Strugała

Na oryginale właściwe podpisy.

VACa 97/16

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 25 października 2017r. Sąd Okręgowy w B. rozpoznając sprawę z powództwa M. L. (1) przeciwko A. B. (1) o zapłatę:

1. zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 210.858,46 (dwieście dziesięć tysięcy osiemset pięćdziesiąt osiem 46/10) złotych wraz z:

- ustawowymi odsetkami od kwoty 180.000 (sto osiemdziesiąt tysięcy) złotych
od dnia 24 września 2014r. do 31 grudnia 2015r. oraz ustawowymi odsetkami
za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016r. do dnia zapłaty;

- ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwoty 11.128,40 (jedenaście
tysięcy sto dwadzieścia osiem złotych 40/100) złotych od dnia 31 października
2016r. do dnia zapłaty;

2.  nakazał powodowi zwrot świadczenia wzajemnego, wynikającego z odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości położonej w miejscowości G. (gmina D.), wpisanej w księdze wieczystej nr (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w B. X Wydział Ksiąg Wieczystych, o powierzchni 0,4000 ha, stanowiącej działkę o nr (...) zawartej pomiędzy stronami w formie aktu notarialnego (rep. A nr (...)) - z dnia 2 listopada 2012r., poprzez zwrotne przeniesienie prawa własności przedmiotowej nieruchomości - na rzecz pozwanej;

2.  oddalił powództwo w pozostałym zakresie;

2.  zasądził od Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w B. na rzecz radcy prawnego J. B. kwotę 14.400 (czternaście tysięcy czterysta) złotych, powiększoną o należną stawkę 23% podatku VAT, tytułem zwrotu kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej powodowi z urzędu;

3.  zasądził od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w B. kwotę 11.234 (jedenaście tysięcy dwieście trzydzieści cztery) złote tytułem zwrotu kosztów sądowych.

Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie ustalił, że pracownicy biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami (...) M. S." umieścili w dniu 25 września 2012r. o godz. 20:12 na portalu internetowym (...) ofertę sprzedaży nieruchomości pozwanej A. B. (1). Ogłoszenie opracował pracownik biura P. K..

W dniu 27 sierpnia 2012r. powód M. L. (1) zawarł z
pośrednikiem obrotu nieruchomościami: (...)
M. S." umowę pośrednictwa w zakupie nieruchomości nr (...).
Tym samym powierzył temu pośrednikowi podjęcie czynności
zmierzających do kupna nieruchomości (miejscowość G., działka nr
(...)). Zawarcie umowy sprzedaży wskazanej w umowie nieruchomości bez
udziału pośrednika groziło zapłatą kary umownej

w wysokości 5% netto wartości przedmiotu kupna (§ 4 umowy). Powód poinformował zarówno pośrednika, jak i pozwaną, że w przypadku dokonania zakupu zamierza tam zamieszkać wraz z rodziną.

Powód M. L. (1)zawarł z pozwaną A. B. (1) w dniu 1 października 2012r. umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości zabudowanej, położonej w miejscowości G. (Gmina D.), wpisanej w księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w B. o nr (...) o powierzchni 0,4000 ha, na działce o nr (...).

W umowie wskazano, że nieruchomość ta zabudowana jest wolnostojącym budynkiem o konstrukcji drewnianej, o powierzchni 58,64 m ², trwale związanym z gruntem i dwoma budynkami letniskowymi o powierzchni 26 m ² niezwiązanymi trwale z gruntem.

W tej umowie sprzedający, tj. pozwana zapewniła także, że co do sprzedawanej nieruchomości nie zostały wydane żadne orzeczenia sądowe ani decyzje administracyjne, które wyłączałyby lub ograniczałyby prawo do dysponowania nią lub które powodowałyby jej obciążenie. Nie zostały również zgłoszone żadne roszczenia osób trzech, nie istnieje też żaden akt urzędowy na mocy postanowień, którego wykonanie zobowiązań wynikających z umowy bądź umowy przyrzeczonej byłoby niedopuszczalne lub niemożliwe.

Pozwana oświadczyła ponadto, iż nie toczą się przeciwko niej żadne postępowania administracyjne lub sądowe, których przedmiotem byłaby opisana

nieruchomość.

Na potrzeby procesu przyznawania powodowi kredytu w celu częściowego sfinansowania zakupu nieruchomości sporządzony został operat szacunkowy spornej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy jako przedmiot wyceny uznał nieruchomość gruntową, zabudowaną budynkiem letniskowym w zabudowie wolnostojącej oraz dwoma domkami kempingowymi nietrwale związanymi z gruntem. Wartość rynkową wycenianej nieruchomości określono na kwotę 181.700 zł. Dla budynku nie założono kartoteki budynku, nie figurował on w dokumentacji. Był budynkiem letniskowym. Budynek nie był naniesiony na mapy.

Za pośrednictwo w zakupie wskazanej nieruchomości pośrednik „(...) M. S." pobrał od powoda kwotę 5.535 zł tytułem prowizji, zgodnie z umową.

Umową z dnia 2 listopada 2012r. pozwana A. B. (1) zawarła - w wykonaniu postanowień zawartych w umowie przedwstępnej z dnia 1 października 2012r. - z powodem M. L. (1) umowę sprzedaży nieruchomości zabudowanej, położonej w miejscowości G. (Gmina D.), wpisanej w księdze wieczystej nr (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w B. X Wydział Ksiąg Wieczystych, o powierzchni 0,4000 ha stanowiącej działkę o nr (...) za kwotę 180.000 zł.

Decyzją administracyjną z dnia 9 czerwca 1995r. Kierownik Urzędu Rejonowego w B. nakazał ówczesnemu właścicielowi tej nieruchomości - R. B. - dokonanie rozbiórki samowolnie wzniesionych czterech obiektów rekreacyjnych posadowionych na terenie działki nr (...) w miejscowości G.. Przed wydaniem decyzji, na oględzinach nieruchomości pojawiła się świadek T. Ł., pracująca wówczas w Urzędzie Gminy. W czasie oględzin obecnych było dwóch panów o nazwisku B., którzy wiedzieli, iż budynki te stanowią samowolę budowlaną. W późniejszym okresie czasu właściciele tej nieruchomości złożyli wniosek o przekształcenie nieruchomości w zabudowę letniskową.

Pismem z dnia 19 lipca 2013r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wezwał pozwaną A. B. (1) do złożenia wyjaśnień w sprawie obiektów usytuowanych na spornej nieruchomości. Pozwana przedłożyła pismo, z którego wynikało, że w związku z przeprowadzoną inspekcją terenową na spornej działce stwierdzono istnienie wzniesionych samowolnie obiektów budowlanych.

W dniu 3 stycznia 1992r. R. B. i pozwana A. B. (1) zawarli wraz z B. B. i M. B. (1) umowę notarialną, na mocy której sprzedali im udział-wynoszący 1/2 - w nieruchomości położonej w G. (Gmina D.), wpisanej w księdze wieczystej KW nr (...)położonej na działce o nr (...), opisanej w akcie notarialnym jako nieruchomość nie zabudowana,

W dniu 14 kwietnia 1997r. B. B., M. B. (1), R. B. i A. B. (1) notarialnie znieśli współwłasność przedmiotowej nieruchomości (również opisanej w w/w umowie jako nieruchomość niezabudowana). Od tego momentu jej właścicielami byli R. B. i pozwana A. B. (1).

Umową z dnia 18 października 2000r. właściciele tej nieruchomości (wskazanej również i w tym akcie notarialnym jako niezabudowana) R. B. i A. B. (1) darowali ją swojej córce M. L. (3).

W dniu 28 stycznia 2010r. M. L. (3) darowała z powrotem przedmiotową nieruchomość swojej matce pozwanej A. B. (1).

Dopiero w tej umowie - § 1 umowy - pojawił się zapis, że na działce znajdują się dwa budynki letniskowe nie związane trwale z gruntem oraz domek drewniany przeznaczony na cele gospodarcze, mimo że budynki postawiono jeszcze w latach 90-tych.

W dniu 30 grudnia 2012r. ok. godz. 00:36 w miejscowości G. miał miejsce pożar budynku posadowionego na nieruchomości zakupionej przez powoda. Nie ustalono przyczyny zdarzenia. Działania straży pożarnej polegały na zabezpieczeniu miejsca zdarzenia, udzieleniu pomocy osobie poszkodowanej, ugaszeniu pożaru trzema prądami wody oraz pracach rozbiórkowych konstrukcji budynku w celu dogaszenia pogorzeliska. Na miejscu zdarzenia pojawił się Wójt Gminy D., który zaoferował rodzinie powoda pomoc polegającą na zapewnieniu lokalu socjalnego. Jednakże konieczne było dokonanie przez powoda wraz z rodziną meldunku na terenie gminy. Przy okazji załatwiania formalności okazało się, że budynki posadowione na zakupionej przez powoda nieruchomości stanowią samowolę budowlaną i nakazano ich rozbiórkę, wobec czego dokonanie meldunku było niemożliwe.

Powód pismem z dnia 25 marca 2013r. poinformował pozwaną o stwierdzonej przez niego ukrytej wadzie zakupionej nieruchomości polegającej na fakcie, iż posadowione na niej obiekty są wzniesione na skutek samowoli budowlanej, niezalegalizowanej administracyjnie wobec odpowiednich organów. Wobec powyższego powód wezwał pozwaną do usunięcia przedmiotowej wady poprzez przekazanie mu odpowiednich dokumentów administracyjnych stwierdzających o prawnym istnieniu sprzedanej zabudowy na wskazanej działce tj. wolnostojącego budynku o konstrukcji drewnianej o powierzchni 58,64 m ², trwale związanego z gruntem oraz dwóch budynków letniskowych o powierzchni 26 m ², niezwiązanych trwale z gruntem. Powód wskazał również, że jeśli pozwana nie uczyni zadość powyższemu żądaniu, powód odstąpi od umowy lub zażąda obniżenia ceny wraz z dodatkowymi roszczeniami wynikającymi z zaistniałymi stratami finansowymi związanymi z inwestycjami oraz zakupem spornej nieruchomości. W odpowiedzi na powyższe pozwana wskazała, że żądanie powoda jest całkowicie bezzasadne. Pozwana podniosła, iż powód znał stan faktyczny i prawny nieruchomości, nadto nie miała ona wiedzy o samowoli budowlanej czy toczącym się w stosunku do nieruchomości postępowaniu administracyjnym, nie mogła więc zataić tego faktu przed powodem.

Wobec nieusunięcia przez pozwaną wskazanej przez powoda wady fizycznej rzeczy sprzedanej, powód pismem z dnia 29 sierpnia 2014r. oświadczył, iż odstępuje od umowy z dnia 2 listopada 2012r. zawartej pomiędzy stronami dotyczącej sprzedaży spornej nieruchomości.

Jednocześnie powód wezwał pozwaną do zwrotu całości kwoty pobranej z tytułu tej umowy tj. kwoty 180.000 zł w terminie 7 dni od daty otrzymania pisma. Powód wskazał również, że niezależnie od powyższego żądania, będzie domagał się naprawienia szkody wynikającej z tego zdarzenia. Pozwana nie uregulowała w terminie wskazanej kwoty. Wskazała również, że roszczenie to nie znajduje podstaw zarówno faktycznych, jak i prawnych oraz jest w całości bezzasadne. Pozwana stwierdziła także, że odstąpienie od umowy należy uznać za bezskuteczne.

Wnioskiem z dnia 31 października 2014r. złożonym do Sądu Rejonowego w B. strona powodowa wniosła o przeprowadzenie posiedzenia pojednawczego i zawezwanie pozwanej do zawarcia próby ugodowej w sprawie zapłaty kwoty 180.000 zł. Posiedzenie nie przyniosło zamierzonego rezultatu.

Powód M. L. (1) poniósł na zakupioną od pozwanej A. B. (1) nieruchomość nakłady inwestycyjne w kwocie 19.730,06 zł, celem przeprowadzenia stosownego remontu i zaadaptowania jej do zamieszkania wraz z rodziną. Zamierzał zamieszkać tam na stałe. Powód nie miał wiedzy, iż budynki posadowione na kupionym gruncie stanowią samowolę budowlaną i istnieje prawomocny nakaz ich rozbiórki.

Uchwałą nr (...) z dnia 19 grudnia 1996r. zmieniono miejscowy plan ogólnego zagospodarowania przestrzennego dla gminy D.. Dotyczyło to również działki nr (...), położonej we wsi G.. Dla tej działki uchwalono następującą funkcję i zasady zagospodarowania: teren zabudowy letniskowej - adaptacja istniejących obiektów z możliwością modernizacji i rozbudowy, w przypadku rozbudowy lub wymiany budynków należy zachować gabaryty budynków zbliżone do istniejących, powierzchnia zabudowana działki nie może przekroczyć 50% powierzchni, zachować istniejące zadrzewienia przy stawie, nie przewiduje się dalszych podziałów geodezyjnych ani zwiększania ilości budynków, zaopatrzenie w wodę i odprowadzenie ścieków, zasilanie w energię elektryczną z istniejącego przyłącza.

Budynki posadowione na przedmiotowej nieruchomości zwiększały wartość całej nieruchomości. Wartość samej nieruchomości gruntowej oscyluje wokół kwoty 143.200 zł.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wiarygodnych dokumentów złożonych przez strony w toku rozprawy, a także wiarygodnych zeznań świadków oraz dowodu z przesłuchania stron.

Sąd uznał za wiarygodne dowody z dokumentów zebranych w sprawie, albowiem zostały sporządzone we właściwej formie, przewidzianej dla tego typu dokumentów. Były przejrzyste, a ich autentyczność nie budziła wątpliwości ani Sądu ani stron.

Sąd dał wiarę zeznającym w sprawie świadkom: P. K., A. L., A. B. (2), Z. J., T. Ł. i M. L. (3). Świadkowie zeznawali na okoliczności związane z wiedzą powoda na temat przedmiotu umowy sprzedaży nieruchomości, na temat treści rozmów i informacji przekazywanych pomiędzy stronami wzajemnie oraz treści informacji uzyskiwanych przez powoda od pozwanej, względnie pośrednika na temat przedmiotu umowy sprzedaży.

Świadek M. L. (3) zeznawała również na okoliczności związane z informacjami przekazywanymi powodowi w zakresie przedmiotu umowy sprzedaży oraz co do zabudowań przy zawieraniu umów darowizn pomiędzy świadkiem a pozwaną. Zeznania wskazanych świadków wzajemnie się uzupełniały, Sąd nie miał więc powodów, by uznać je za niewiarygodne.

Świadek Z. J. wskazał, że po spaleniu się budynku powód poszukiwał dokumentów wskazujących na legalność posadowionej na gruncie budowli. Znalazł wówczas decyzję nakazującą jego rozbiórkę, o czym nie miał wcześniej wiedzy. Świadek zeznał także, że na pana B. (byłego właściciela nieruchomości) nałożony został wcześniej mandat za dokonanie samowoli budowlanej.

Zeznająca w charakterze świadka żona powoda A. L. zeznała, że wraz z mężem wyrażali zgodnie i przy wszystkich uczestniczących w rozmowach chęć zamieszkania w przedmiotowej nieruchomości. Wraz z mężem oglądała nieruchomość przed zakupem głównie pod tym kątem. Sama zbierała informacje dotyczące odprowadzania ścieków, doprowadzania wody. Świadek wskazała, że zarówno pozwana, jak i biuro nieruchomości informowali ich, że nieruchomość nadaje się do zamieszkania. Stwierdziła także, że gdyby z mężem powzięli wcześniej wiadomość o stanie nieruchomości, nigdy by jej nie zakupili.

Natomiast świadek A. B. (2), sporządzająca operat szacunkowy spornej nieruchomości, zeznała, iż nieruchomość ta należała do nieruchomości pod zabudowę letniskową. Wskazała, że posadowiony tam budynek nie był ujawniony w dokumentacji. Nie miał ogrzewania centralnego, lecz jedynie kominek. Budynek nie był naniesiony na mapie. W jej ocenie nieruchomość nadawała się jednak do zamieszkania. Jednocześnie świadek wskazała, iż nie miała wiedzy o tym, że wyceniany budynek jest przeznaczony do rozbiórki. Świadek A. B. (2) oświadczyła, że powód widział sporządzony przez nią operat szacunkowy. Nie pamiętała jednak, czy powód był zaskoczony faktem, że budynek jest letniskowy.

Świadek T. Ł. zeznała, iż na przedmiotowej nieruchomości dokonywała oględzin w latach 90-tych. Była podówczas pracownikiem Urzędu Gminy. Właścicielami nieruchomości byli na pewno państwo B.. W ocenie świadka z rozmów z właścicielami nie wynikało, czy chcą oni samodzielnie dokonać

rozbiórki budynku. Świadek nie pamiętała również, czy podczas tej wizyty obecna była pozwana A. B. (1).

Świadek P. K. zeznał, że w omawianym okresie pracował w biurze nieruchomości M. S.. Pozwana A. B. (1) zgłosiła się do ich biura celem sprzedaży nieruchomości, o które toczy się obecne postępowanie. Świadek wskazał, że to on opracowywał ogłoszenie, które znalazło się następnie w internecie. Prowadził również rozmowy z powodem i jego żoną na temat nieruchomości. Wiedział o chęci zamieszkania powoda wraz z rodziną na tej nieruchomości. Twierdzi również, iż ze swojej strony przekazał o nieruchomości wszelkie informacji, w posiadaniu których wówczas był. W ocenie tego świadka powód miał wiedzę o tym, że jest to grunt jedynie o charakterze rekreacyjnym.

Świadek M. L. (3), córka pozwanej A. B. (1), oświadczyła, że nie miała wiedzy o istnieniu decyzji nakazującej rozbiórkę budynku. Wskazała, że kilka lat temu była właścicielem tej nieruchomości. Jej zdaniem również pozwana nie wiedziała o tym fakcie. Wskazała także, iż nie pamięta opisu nieruchomości w akcie notarialnym, gdy przenosiła nieruchomość na powrót na rzecz matki. To ojciec zajmował się w głównej mierze wszelkimi sprawami związanymi z tą nieruchomością.

Natomiast zeznania świadka M. S., zdaniem Sądu, nie wniosły do sprawy nowych, istotnych informacji. Świadek skorzystał z przysługującego mu uprawnienia (art. 261 § 1 k.p.c. ) i odmówił udzielenia odpowiedzi na większość zadawanych mu przez strony pytań oświadczając, że zeznania te mogłoby narazić go na odpowiedzialność karną.

Sąd uznał za przydatne i w konsekwencji włączył w poczet materiału dowodowego zeznania powoda M. L. (1) oraz - w części -pozwanej A. B. (1). Ich zeznania były szczere i w miarę spójne, co pozwoliło Sądowi na ustalenie zakresu zawartej między stronami umowy. Strony w większości potwierdziły fakty zawarte w dowodach z dokumentów zebranych w aktach sprawy. Sąd pominął jedynie subiektywne odczucia powoda i pozwanej co do spornej nieruchomości oraz zapewnienia strony pozwanej, iż nie miała żadnej wiedzy o tym, że posadowione na sprzedawanej przez nią nieruchomości budynki stanowią w istocie samowolę budowlaną.

Sąd pominął dowód z przesłuchania świadków R. G. i M. B. (2) oraz dowód z dokumentów załączonych do pisma pełnomocnika powoda z dnia 28 czerwca 2017r., albowiem dowody te nie miały znaczenia dla merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy, nadto były spóźnione i zmierzały jedynie do niecelowego przedłużania postępowania w sprawie.

Oceniając zasadność powództwa argumentował, że powód M. L. (1) wnosił o zasądzenie od pozwanej A. B. (1) kwoty 180.000 zł tytułem zwrotu kosztów całkowitej wartości umowy sprzedaży nieruchomości, kwoty
24.936,57 zł tytułem zwrotu kosztów związanych z zawarciem tej umowy
oraz kwoty 19.730,06 zł tytułem kosztów związanych z nakładami
finansowymi poczynionymi przez niego na tę nieruchomość do momentu
wykrycia wady. Powód wskazał, iż od przedmiotowej umowy odstąpił pismem
z dnia 29 sierpnia 2014r. wobec wykrycia wady fizycznej nieruchomości polegającej na niepoinformowaniu go o fakcie, iż wobec posadowionych na tej nieruchomości budynków orzeczono nakaz rozbiórki, albowiem stanowią one samowolę budowlaną. Powód podniósł także, iż zarówno pozwana, jak i biuro nieruchomości, informowali go, iż nieruchomość jest zabudowana domem wolnostojącym, nie stanowi zaś zabudowy letniskowej, co jest niezgodne z jej stanem prawnym.

Roszczenia powoda są zatem dwojakiego rodzaju. Przede wszystkim główne roszczenie powód wywodzi z treści art. 560 § 1 k.c. Stanowi on o tym, że jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Wobec tego, na podstawie art. 494 § 1 k.c. powód zażądał zwrotu uiszczonej ceny w wysokości 180.000zł.

Drugim roszczeniem zgłoszonym przez stronę powodową jest roszczenie odszkodowawcze z art. 566 § 1 k.c. w postaci zwrotu kosztów zawarcia umowy i zwrotu dokonanych nakładów na rzecz. Podstawę tych roszczeń stanowi jego oświadczenie o odstąpieniu od umowy sprzedaży spornej nieruchomości z powodu wykrycia wady fizycznej rzeczy.

W polskim systemie prawa cywilnego istnieje rozróżnienie na wady fizyczne i prawne rzeczy, stanowiące o odpowiedzialności sprzedawcy względem kupującego (art. 556 k.c). Wskazuje się, że wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową.

W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia lub nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór lub nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia, czy też została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (art. 556 ¹ § 1 k.c). Natomiast wada prawna rzeczy występuje wówczas gdy rzecz sprzedawana stanowi własność innej osoby albo jest obciążona prawem osoby trzeciej. Wada prawna to także ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynikające bądź z decyzji bądź orzeczenia właściwego organu.

Sąd Okręgowy przyjął, że tej sprawie rzecz sprzedana ma wadę fizyczną. Z
ustalonego stanu faktycznego wynika, że pozwana nie
powiadomiła powoda (kupującego), że posadowiony na sprzedawanej
nieruchomości budynek powstał w wyniku samowoli budowlanej, że toczyło
się postępowanie zakończone nałożeniem na właścicieli nieruchomości kary
za posadowienie budynku bez wymaganych zezwoleń i decyzją o rozbiórce.
Sąd ustalił, iż powód zamierzał w przedmiotowej nieruchomości zamieszkać
na stałe z rodziną. Nic nie stoi bowiem na przeszkodzie w zamieszkaniu w budynku, który jest jedynie domkiem letniskowym.

Jednakże należy mieć szczególnie na względzie fakt, że pozwana zapewniła powoda, iż w stosunku do nieruchomości nie toczą się m.in. żadne postępowania administracyjne i nie została wydana żadna decyzja w
tym zakresie, które to oświadczenie znalazło się również w akcie notarialnym
stanowiącym umowę sprzedaży tej nieruchomości. Takie zapewnienie,
niezależnie od wiedzy pozwanej o stanie faktycznym, powoduje, że powód
miał prawo do odstąpienia od umowy z powodu późniejszego wykrycia tej
wady. Stanowi o tym art. 563 § 1 k.c. (w brzmieniu z dnia, kiedy powód
odstąpił od umowy - Dz.U. z 2014r. poz. 121 t.j.): „Kupujący traci
uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi
sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności mógł ją wykryć" oraz art. 564 k.c: „W wypadkach przewidzianych w

artykule poprzedzającym utrata uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie następuje mimo niezachowania terminów do zbadania rzeczy przez kupującego i do zawiadomienia sprzedawcy o wadach, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił albo zapewnił kupującego, że wady nie istnieją".

Powód wiedzę o istnieniu wady uzyskał w dniu 30 grudnia 2012r. (pożar budynku), a najpóźniej w dniu 20 sierpnia 2013r. (otrzymał wówczas informację od Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego o wydanej w roku 1995 decyzji o rozbiórce budynków). Natomiast wykrycie wady zgłosił on pozwanej pismem z dnia 25 marca 2013r. Gdyby więc uznać, że pierwotna data jest decydująca, miesięczny termin na zawiadomienie drugiej strony o wykrytej wadzie rzeczy nie został przez niego zachowany. Wobec sformułowań zawartych w przepisach o terminach na zgłoszenie wady, należy stwierdzić, że nawet niezachowanie przez powoda wskazanego terminu nie powoduje utraty przez niego prawa do dochodzenia wskazanych w pozwie roszczeń. Jednocześnie wiedza pozwanej o wadzie nie ma w praktyce przesądzającego znaczenia, albowiem literalne brzmienie art. 564 k.c. wskazuje, iż zapewnienie kupującego o braku wad eliminuje miesięczny termin na zgłoszenie sprzedawcy wykrycia wady nieruchomości. Trzeba mieć zaś przede wszystkim na względzie to, że gdyby powód powziął wiedzę na temat stanu prawnego tej nieruchomości przed jej zakupem, przedmiotowa umowa nigdy nie zostałaby zawarta pomiędzy stronami, ponieważ powodowi i jego rodzinie zależało na jak najszybszym zamieszkaniu w spornej nieruchomości.

Ponadto trzeba również dodać, że wcześniejsze umowy sprzedaży (lub darowizny) zawierane pomiędzy poprzednimi właścicielami (rodziną) wyraźnie precyzowały, że ta konkretna nieruchomość w miejscowości G. stanowiła nieruchomość niezabudowaną, pomimo że faktycznie i fizycznie dom letniskowy już

istniał. W ocenie Sądu Okręgowego wydaje się to być wystarczającym dowodem na okoliczność, że pozwana A. B. (1) wiedziała o braku legalizacji postawionych budynków oraz o tym, że nie stanowi ona nieruchomości zabudowanej w rozumieniu prawa cywilnego. Trudno bowiem przypuszczać, że strona nie znała treści podpisywanego przez nią aktu notarialnego. Również wiedza o otrzymaniu i opłaceniu przez jej zmarłego męża mandatu za dokonanie samowoli budowlanej na sprzedawanej nieruchomości świadczy już o tym, że pozwana wiedziała o toczącym się wobec sprzedawanej nieruchomości postępowaniu administracyjnym.

Celem normy wyrażonej w treści art. 564 k.c. jest ochrona kupującego,
a nie jedynie sankcjonowanie zachowań sprzedawcy. Sąd Okręgowy zwrócił uwagę,
iż zapewnienie kupującego o tym, że wady rzeczy nie występują może również
polegać na ogólnym stwierdzeniu, że sprzedawana rzecz jest bez wad, a
nawet na oświadczeniu wobec osoby kupującej, że rzecz ma określone
właściwości, których - jak się później okaże - w rzeczywistości nie posiada.
Oświadczenie to może mieć swój wyraz w umowie stron lub wynikać z
informacji udzielanych przez sprzedającego (lub pośrednika) (por. wyrok
Sądu Apelacyjnego w Białymstoku I Wydział Cywilny z dnia 18 lutego 2016r., I ACa 948/15, Legalis nr 1428020).

Pozwana tymczasem zataiła fakt, iż dom został wzniesiony bez wymaganych pozwoleń, w wyniku samowoli budowlanej i zapewniła powoda, że w stosunku do nieruchomości nie toczą się żadne postępowania administracyjne i nie została wydana żadna decyzja w tym zakresie, które to zapewnienie pozwanej znalazło się w akcie notarialnym stanowiącym umowę sprzedaży tej nieruchomości. Wydaje się być słuszne zapatrywanie, że takie zachowanie sprzedawcy jest zachowaniem nielojalnym wobec kontrahenta. Wobec tego powód - mimo niedochowania terminu na zgłoszenie wady stronie pozwanej - uzyskać winien pełną ochronę sądową, mimo braku podstępnego działania pozwanej, gdyż działał on w pełnym zaufaniu do osoby sprzedającej co do cech i właściwości nabywanej przez niego nieruchomości. W powołanym wyżej orzeczeniu Sąd uznał, że „art. 564 k.c. (...) z podstępnym działaniem sprzedawcy zrównuje w skutkach udzielenie kupującemu zapewnienia o niewadliwości rzeczy, przy którym sprzedawca może działać tak w złej wierze – umyślnie, celowo zapewniać o niewadliwości, znając wadliwość, jak i w dobrej wierze będąc przeświadczonym o braku wad, czy posiadaniu przez rzecz określonych właściwości".

W przypadku stwierdzenia po fakcie dokonania zakupu istnienia wady rzeczy, kupującemu przysługują więc stosowne roszczenia. Może on przede wszystkim złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.

W przedmiotowej sprawie powód wezwał pozwaną do usunięcia wady rzeczy sprzedanej, jednakże pozwana nie uczyniła tego. Wobec powyższego złożył stosowne oświadczenie o odstąpieniu od umowy (art. 560 k.c). Jednakże, zgodnie z brzmieniem § 4 omawianego przepisu, kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna. Należy stwierdzić, iż błędne określenie przeznaczenia rzeczy należy do wady istotnej (szczególnie mając na względzie wartość rzeczy oraz cel, dla jakiego zostaje ona nabyta).

Stosując wyżej wymienione reguły odpowiedzialności do ustalonego w sprawie stanu faktycznego, nie ulega wątpliwości, iż powód prawidłowo odstąpił od umowy sprzedaży z dnia 2 listopada 2012r. Na podstawie art. 494 § 1 k.c, strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, a druga strona obowiązana jest to przyjąć. Strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również na zasadach ogólnych naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania. Wygaśnięcie wskutek odstąpienia od umowy wynikającego z niej stosunku zobowiązaniowego prowadzi bezpośrednio do odpadnięcia causae dokonanych przysporzeń. W konsekwencji powstaje konieczność rozliczeń stron, których przedmiotem jest zwrot spełnionego świadczenia. Zasadniczo powinien być on dokonany w naturze (zob. J. Dąbrowa, w: SPC, t. 3, cz. 1, s. 825), i to w stanie niezmienionym, chyba że owa zmiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu (zob. T. Wiśniewski, w: G Bieniek, Komentarz KC, t. 1, 2007, s. 646). W przedmiotowej sprawie nie jest możliwy zwrot przez powoda przedmiotu sprzedaży (nieruchomości) w stanie poprzednim, albowiem w wyniku pożaru jeden z posadowionych na niej budynków uległ zniszczeniu. Jednakże w tym zakresie pozwanej przysługują stosowne roszczenia, niezależne od niniejszego postępowania, których dochodzić może w drodze powództwa cywilnego.

Podstawę rozliczeń stron po odstąpieniu od umowy wzajemnej (a taką niewątpliwie jest również umowa sprzedaży) stanowi więc przepis art. 494 k.c. Nie mają tu zastosowania przepisy dotyczące bezpodstawnego wzbogacenia, w szczególności nie jest możliwa obrona zobowiązanego polegająca na wykazaniu braku wzbogacenia (por. np. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 1952r., C 178/52, PiP 1954, nr 4, s. 725; W. Popiołek, w: K. Pietrzykowski, Komentarz KC, t. 2, 2005, s. 84).

Stosownie do treści art. 494 k.c, strona odstępująca od umowy (kupujący) może również żądać na ogólnych zasadach naprawienia szkody wynikłej z niewykonania przez drugą stronę umowy zobowiązania.

Odstąpienie od umowy powoduje powrót do stanu rzeczy, który istniał przed jej zawarciem. Wobec tego podstawę rozliczeń wzajemnych stron stanowić winien przepis art. 494 k.c. w zw. z art. 471 k.c. Strona odstępująca od umowy zobowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy przedmiotowej umowy. Może nadto żądać nie tylko zwrotu tego, co sama świadczyła, ale również naprawienia szkody wynikłej z nieprawidłowego wykonania przez nią zobowiązania.

Jednakże podstawowym obowiązkiem stron jest wzajemny zwrot świadczeń.

Powód zobowiązany jest więc zwrócić pozwanej nieruchomość będącą przedmiotem umowy sprzedaży a pozwana zobowiązania jest zwrócić powodowi uiszczoną przez niego cenę (180.000 zł). Powód ma prawo żądać również stosownego odszkodowania obejmującego przede wszystkim szkodę poniesioną wskutek zawarcia umowy (koszty zawarcia umowy). Na marginesie należy przypomnieć, że art. 494 k.c. normuje prawa i obowiązki wyłącznie odstępującego od umowy wzajemnej (w tej sprawie kupującego - powoda), nie może wiec pozwana dochodzić na podstawie tego przepisu ewentualnych własnych roszczeń odszkodowawczych

(por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 1998r., I CKN 410/97, OSNC 1998, nr 10, poz. 155). Problemem w takim stanie faktycznym pozostaje jednak kwestia obowiązku zwrotu przez powoda przedmiotu transakcji. Samo odstąpienie od umowy wywiera bowiem jedynie skutek obligacyjny. Nie powoduje to więc automatycznego przejścia własności nieruchomości z powrotem na zbywcę (podobnie: uchwała Sadu Najwyższego z dnia 17 listopada 1993r., III CZP 156/93). Wymaga to złożenia odrębnie stosownych oświadczeń.

Jak wskazano w orzecznictwie, art. 494 k.c. stanowi jedyną i wystarczającą podstawę prawną dochodzenia roszczeń wynikających z odstąpienia od umowy przez jedną ze stron. Nie jest przy tym konieczne stosowanie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu dla realizacji uprawnień drugiej strony umowy wzajemnej. Podobnie wskazał w jednym ze swoich orzeczeń Sąd Najwyższy stwierdzając, że przepis art. 494 k.c. statuuje obowiązek strony odstępującej od umowy wzajemnej zwrotu drugiej stronie umowy wszystkiego, co od niej otrzymała w wykonaniu przedmiotowej umowy (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 września 2005r., V CK 165/05 niepubl).

Wobec tego należy zgodzić się z poglądami doktryny i orzecznictwa, że „obie strony czynności prawnej są wzajemnie względem siebie wierzycielami i dłużnikami o ile odstąpienie od umowy było skuteczne. O ile strony nie postanowią inaczej, zwrot świadczeń wzajemnych powinien nastąpić równocześnie, przy czym nie ma potrzeby, by pozwany w takiej sytuacji realizował własne roszczenia czy to w odrębnym procesie, w drodze powództwa wzajemnego bądź też poprzez zgłoszenie zarzutu zatrzymania. (...) powód zgłaszając roszczenia z tytułu odstąpienia od umowy wzajemnej w ramach własnego roszczenia powinien zaoferować zwrot wzajemnego świadczenia." (patrz: wyrok Sąd Apelacyjnego w Gdańsku I Wydział Cywilny z dnia 2 czerwca 2010r., I ACa 334/10, Legalis nr 282459). W tej sytuacji - co wynika również jednoznacznie z orzecznictwa - Sąd winien w podobnych sytuacjach orzec o obowiązku powoda, polegającym na jednoczesnym zwrocie świadczenia wzajemnego na rzecz strony pozwanej. Jest to obowiązek niezależny od roszczeń przysługujących stronie pozwanej, których sama nie zgłosiła (por. postanowienie Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 12 września 1997r., I ACZ 397/97, OSAŁ 1997, 4, poz. 154).

W związku ze skutecznym odstąpieniem przez powoda od umowy sprzedaży obie strony są wobec siebie zarówno dłużnikami jak i wierzycielami. Zwrot świadczeń powinien więc nastąpić równocześnie. W orzecznictwie wskazuje się, że nie ma potrzeby, aby druga strona (w tym przypadku sprzedająca - pozwana) realizowała swoje uprawnienia w odrębnym procesie, czy też poprzez powództwo wzajemne lub zgłoszenie zarzutu zatrzymania (art. 496 k.c). W świetle orzecznictwa to powód winien wytaczając powództwo zaoferować jednocześnie zwrot świadczenia wzajemnego. W przypadku zaś uwzględnienia przez sąd powództwa, powinien on w sentencji orzeczenia dać wyraz obowiązkowi powoda jednoczesnego zwrotu wzajemnego świadczenia na rzecz strony pozwanej i to mimo tego, że strona ta nie zgłosiła w tym zakresie swoich własnych roszczeń w trybie procesowym (tak m.in. wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku I Wydział Cywilny z dnia 2 czerwca 2010r., I ACa 334/10, Legalis nr 282459; postanowienie Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 12 września 1997r., I ACZ 397/97, OSAŁ 1997, 4, poz. 154).

W toku procesu powód udowodnił również, iż celem zawarcia umowy sprzedaży poniósł koszty jej zawarcia: w tym 5.535 zł tytułem prowizji pobranej przez biuro nieruchomości M. S., 639,90 zł tytułem kosztów umowy przedwstępnej z dnia 1 października 2012r. oraz 4.953,80 zł tytułem kosztów umowy sprzedaży z dnia 2 listopada 2012r. Powód udokumentował również

poczynienie na nieruchomość wydatków (do dnia feralnego pożaru, a więc do dnia wykrycia wady nieruchomości) celem przystosowania jej do warunków mieszkalnych w kwocie 19.730,06zł. Dowodami na tę okoliczność są przedłożone przez powoda dokumenty, takie jak faktury VAT, czy akty notarialne stanowiące w istocie umowy sprzedaży nieruchomości, o którą toczy się spór.

Jednocześnie wskazał Sąd Okręgowy, iż powód w żadnej mierze nie udowodnił swojego roszczenia o odszkodowanie w zakresie zwrotu przez pozwaną kosztów związanych z udzieleniem przez bank kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości w kwocie 13.808,17 zł. Powód nie przedłożył dokumentacji, z której wynikałoby, iż jakiekolwiek kwoty zostały przez niego w tym zakresie poniesione (np. umowa kredytu bankowego, potwierdzenia przelewu). Samo twierdzenie, iż powód podniósł te koszty nie jest wystarczające i nie może stanowić dowodu na wskazaną okoliczność. W tym zakresie roszczenie powoda nie zasługiwało więc na uwzględnienie i powództwo dotyczące tej kwoty zostało przez Sąd oddalone.

Wobec powyższego Sąd, na podstawie art. 560 § 1 k.c. w zw. z art. 494
k.c. w zw. z art. 471 k.c. zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę
210.858,46 zł wraz z ustawowymi odsetkami od kwoty 180.000 zł od dnia
24 września 2014r. (pierwszy dzień, w którym roszczenie stało się wymagalne)
do 31 grudnia 2015r. oraz ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia
1 stycznia 2016r. do dnia zapłaty oraz z odsetkami ustawowymi za
opóźnienie od kwoty 11.128,40 zł od dnia 31 października 2016r. (dzień
wniesienia pozwu - powód wcześniej nie wzywał pozwanej do zapłaty
odszkodowania) do dnia zapłaty. O odsetkach Sąd orzekł na podstawie art.
481 § 1k.c.

Jednocześnie na mocy art. 494 § 1 k.c. Sąd nakazał powodowi zwrot świadczenia wzajemnego wynikającego z odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości położonej w miejscowości G. (gmina D.), wpisanej w księdze wieczystej nr (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w B. X Wydział Ksiąg Wieczystych o powierzchni 0,4000 ha,

stanowiącej działkę o nr (...) z dnia 2 listopada 2012r. zawartej pomiędzy stronami w formie aktu notarialnego (rep. A nr (...)) poprzez zwrot na rzecz pozwanej wskazanej nieruchomości.

Na podstawie ww. przepisów a contrario, Sąd oddalił powództwo w pozostałym zakresie.

Zgodnie z treścią art. 98 § 1 k.p.c. strona przegrywająca proces obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Pozwana przegrała niniejszy proces w 94%, powód uległ więc jedynie w niewielkiej części. Dlatego Sąd na mocy wskazanego wyżej przepisu, mając także na względzie brzmienie § 8 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu z dnia 22 października 2015r. (Dz. U. 2015r., poz. 1805), zasądził od Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w B. na rzecz powoda kwotę 14.417 zł tytułem kosztów procesu.

Strona powodowa zwolniona została od konieczności ponoszenia kosztów sądowych w sprawie. Wobec powyższego, Sąd obciążył tymi kosztami pozwaną, nakazując pobrać od niej na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w B. kwotę 11.234 zł tytułem kosztów sądowych tymczasowo uiszczonych przez Skarb Państwa na podstawie art. 113 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tj. Dz.U. 2010, nr 90, poz. 594), na którą to kwotę składała się opłata od pozwu.

W apelacji powoda od tego wyroku zarzucił on:

1.  Naruszenie prawa procesowego:

-

art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dokonanie oceny materiału dowodowego z pominięciem dokumentu w postaci aktu notarialnego repertorium A numer (...) z dnia 02 listopada 2012r., (§ 2 pkt 2 b) w zw. z § 4 pkt 3), z którego jednoznacznie wynika, że powód, zawierając umowę kredytu w kwocie 143.808,17 zł, na zakup nieruchomości o którą toczy się spór, przekazując pozwanej kwotę w wysokości 130.000,00 zł, poniósł koszty udzielenia kredytu w wysokości 13.808,17 zł.

-

art. 232 k.p.c. oraz art. 6 k.c. poprzez przyjęcie, że powód nie wywiązał się z obowiązku udowodnienia okoliczności, z której wywodzi skutki prawne tj. roszczenia o odszkodowanie w zakresie zwrotu przez pozwaną kosztów związanych z udzieleniem przez bank kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości w kwocie 13.808,17 zł, podczas gdy powód zaoferował dowód w postaci aktu notarialnego repertorium A numer (...) z dnia 02 listopada 2012r, (§ 2 pkt 2 b) w zw. z § 4 pkt 3), z którego wynika, że umową numer (...) z dnia 31 października 2012 r., (...) Bank S.A. udzielił powodowi kredytu w kwocie 143.808,17 zł (§ 2 pkt 2 b), gdzie kwotę 130.000,00 zł powód zobowiązany był przekazać pozwanej, w

-

ramach spełnienia warunków umowy sprzedaży nieruchomości, o którą toczy się spór (§ 4 pkt 3), a co pomiędzy stronami w zakresie zapłaty tej kwoty jest niesporne,

b) błąd w ustaleniach faktycznych poprzez brak ustalenia, iż powód poniósł szkodę w wysokości 13808,17 zł. na skutek konieczności zapłaty w chwili udzielania kredytu na zakup przedmiotowej nieruchomości na rzecz banku opłaty związanej z udzieleniem tego kredytu.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty wnosił o zmianę zaskarżonego wyroku w części objętej pkt 3 wyroku, poprzez uwzględnienie powództwa w pozostałym zakresie co do kwoty 13808,17 zł. wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od tej kwoty od dnia 31 października 2016 r. do dnia zapłaty oraz o rozstrzygnięcie o kosztach procesu według norm przepisanych.

Wnosił również o przyznanie kosztów pomocy prawnej udzielonej w postępowaniu apelacyjnym z urzędu – oświadczając, iż koszty te nie zostały uiszczone ani w całości, ani w części.

Na zasadzie art. 381 k.p.c. wnosił również o przeprowadzenie dowodu z umowy kredytu nr (...) z dnia 31 października 2012r., zawartej pomiędzy powodem, a (...) Bank S.A. na okoliczność poniesienia przez powoda kosztów w kwocie 13.808,17 zł, związanych z udzieleniem przez bank kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości, o którą toczy się spór wskazując, że potrzeba powołania się na przedmiotowy dowód wynikła na skutek zapoznania się przez powoda z pisemnym uzasadnieniem wyroku Sadu I instancji, gdyż w ocenie powoda fakt zawarcia umowy kredytowej i związanych z tym kosztów poniesionych przez powoda wynikał w wystarczający sposób z aktu notarialnego repertorium A numer (...) z dnia 02 listopada 20i2r., (§ 2 pkt 2 b) w zw. z § 4 pkt 3), co jednakże dla Sądu I Instancji było niewystarczające.

W uzasadnieniu apelacji argumentował, że Sąd I instancji pominął w swoich rozważaniach dowód w postaci aktu notarialnego repertorium A numer (...) z dnia 02 listopada 2012r., z którego treści § 2 pkt 2 b) w zw. z § 4 pkt 3 wynika poniesienie przez powoda kosztów udzielenia kredytu w wysokości 13.808,17 zł (udzielono kredytu 143.808,17 zł, na poczet zapłaty ceny umowy sprzedaży przeznaczono 130.000 zł). Kwota 13.808,17 zł jest szkodą w rozumieniu art. 494 k.c. w zw. z art. 471 k.c. oraz art. 361 § 2 k.c., albowiem na skutek nielojalnego postępowania pozwanej względem powoda, skutkującego powstaniem wady uprawniającej powoda do odstąpienia od umowy sprzedaży, powód doznał szkody

wynikającej z zawartej umowy kredytowej, na mocy której został zobligowany m.in. do natychmiastowej zapłaty kwoty 13.808,17 zł na rzecz banku w związku z udzieleniem jemu kredytu bankowego na zakup przedmiotowej nieruchomości. Koszt ten powód poniósł w chwili zawarcia umowy kredytowej, co jest zbieżne z zasadami doświadczenia życiowego (banki zawsze pobierają opłatę za udzielenie kredytu „z góry”). Okoliczność ta wynika z przedmiotowych zapisów aktu notarialnego, a powód niewątpliwie przedmiotową szkodę poniósł - odpowiedzialność za tę szkodę na zasadach opisanych w uzasadnieniu wydanego wyroku ponosi pozwana.

Tym samym Sąd I instancji pominął istotny dla rozstrzygnięcia dowód, naruszając art. 233 § 1 k.p.c. poprzez nieuwzględnienie treści aktu notarialnego z dnia 02 listopada 2012 r. w toku prowadzonej oceny zgromadzonego materiału dowodowego, doprowadzając w ten sposób do braku ustalenia faktu, iż powód zapłacił także i tę kwotę na rzecz banku (ponosząc w tym zakresie rzeczywistą szkodę), a w konsekwencji bezpodstawnie zarzucając powodowi niespełnienie dyspozycji art. 232 k.p.c. oraz art. 6 k.c. w zakresie wykazania wysokości szkody w omawianym zakresie.

Z kolei w apelacji pozwanej, zaskarżając wyrok w całości, zarzuciła ona:

I.  Naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.:

1. art. 321 kpc w zw. z art. 187 kpc poprzez zasądzenie przez Sąd od pozwanej na rzecz powoda kwoty 210.858,46 zł wraz z ustawowymi odsetkami, a także nakazanie powodowi zwrot świadczenia wzajemnego na rzecz pozwanej, co doprowadziło do rażącego pokrzywdzenia praw pozwanej, podczas gdy powód żądał zasądzenia od pozwanej kwoty 180.000zł.tytułem zwrotu całkowitej wartości umowy w zw. z odstąpieniem od umowy na podstawie art. 560 §1 kc wraz z ustawowymi odsetkami od 24.09.2014r., zasądzenia kwoty 24.936,57 zł tyt. zwrotu kosztów związanych z zawarciem umowy wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 02.11.2012r., zasądzenia kwoty 13.808,17 zł tyt. zwrotu kosztów związanych z nakładami finansowymi na sporną nieruchomość, co stanowi rozstrzygniecie ponad żądanie pozwu;

2.  art. 316 kpc poprzez nieuwzględnienie przez Sąd okoliczność, iż w chwili orzekania toczyło się postępowanie egzekucyjne prowadzone przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w B. D.

W. z Kancelarii (...) przy ul. (...),(...) B.w sprawie o sygn. Km (...), co wynika z treści księgi wieczystej spornej nieruchomości i zostało potwierdzone przez powoda, co doprowadziło do wydania wyroku sprzecznego z zasadami współżycia społecznego, tj. do rażącego pokrzywdzenia praw pozwanej, która zwracając powodowi pełną wartość nieruchomości otrzyma nieruchomość bezwartościową;

3.  art. 234 kpc przez błędne uznanie, że pozwana składając zapewnienie o braku wad przedmiotu sprzedaży nie musiała mieć świadomości co do faktycznego ich istnienia lub nieistnienia, podczas gdy przepis art. 564 kc nie wyłącza możliwości wykazania, iż brak świadomości sprzedającego wpływa także na złożone przez niego zapewnienie;

4.  art. 233 § 1 i 2 kpc poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów przeprowadzonych w sprawie, dokonanej wybiórczo, wbrew zasadom logiki i doświadczenia życiowego, polegającej na:

a)  zupełnym pominięciu dla oceny faktu braku świadomości pozwanej w chwili zawierania umowy sprzedaży nieruchomości położonej w miejscowości G. (gmina D.) stanowiącej działkę o nr (...), wpisanej w księdze wieczystej nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w B. w przedmiocie wad ww. nieruchomości, co zostało potwierdzone zeznaniami M. L. (3), T. Ł., pozwanej a także pośrednio poprzez zeznania A. B. (2). Nieuwzględnienie przez Sąd braku świadomości co do istnienia w dalszym ciągu niezalegalizowanych budynków, miało wpływ na uznanie, iż zapewnienie pozwanej dot. braku wad nieruchomości powinno wywoływać skutki prawne, a powód mógł skutecznie odstąpić od umowy sprzedaży nieruchomości pomimo niezachowania 1-miesięcznego terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu,

b)  nieuwzględnieniu przez Sąd, iż wada fizyczna nieruchomości, tj. brak legalizacji posadowionych na niej budynków stanowi tak naprawdę wadę nieistotną, bowiem w chwili zawarcia umowy możliwym była legalizacja budynków, co podczas składania zeznań przyznał sam powód;

c)  nieuwzględnienia przez Sąd okoliczności, że pozwana nie mogła naprawić wady nieruchomości poprzez zalegalizowanie posadowionych budynków, gdyż nie była ona właścicielem. Uprawnienia do zalegalizowania budynku miał powód i mógł on jedynie obciążyć pozwaną kosztami doprowadzania przedmiotu sprzedaży do stanu pozbawionego wad;

d)  nieuwzględnienia przez Sąd faktu, iż przedmiotem sprzedaży była przede wszystkim działka gruntowa, która wraz z domkami letniskowymi przedstawiała wg operatu szacunkowego wartość w wysokości 181.700 zł, zaś same domki przedstawiały stosunkowo niską wartość, co stoi w sprzeczności z zeznaniami powoda, który twierdził, iż chciał zakupić dom gotowy do zamieszkania, podczas gdy z innych dowodów wynika, że dom był domkiem letniskowym, nienadającym się do całorocznego zamieszkiwania i powód zdawał sobie z tego sprawę;

e)  pominięciu przez Sąd okoliczności, iż nieruchomość położona w miejscowości G. (gmina D.) stanowiącej działkę o nr (...), wpisanej w księdze wieczystej nr (...)prowadzonej przez Sąd Rejonowy w B., stanowiąca własność powoda obciążona jest hipoteką umowną w wysokości 215.712,26 zł na rzecz (...) Bank s.a. (...) w B. będącego wierzycielem powoda, co w efekcie doprowadziło do wszczęcia egzekucji z nieruchomości w sprawie Km (...) prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w B. D. W.;

f)  nieuwzględnienia przez Sąd tego, iż nieruchomość w chwili orzekania posiadała zupełnie odmienne właściwości od tych, które miała w chwili sprzedaży. Obecnie jeden z domków letniskowych jest spalony, na inny przewróciło się drzewo, cała posesja jest zaś zaniedbana. W chwili sprzedaży, nieruchomość uchodziła za zadbaną i utrzymaną w należytym stanie, co zostało potwierdzone dokumentacją zdjęciową, zeznaniami świadków, stron oraz operatem szacunkowym.

g)  poprzez dowolną, a nie swobodną ocenę treści operatu szacunkowego sporządzonego przez A. B. (2) oraz zeznań świadka P. K. prowadzących do nieuwzględnienia przez Sąd świadomości powoda co do rekreacyjnego charakteru nieruchomości, podczas gdy ze

wskazanych zeznań wynika przede wszystkim to, iż powód miał świadomość co do letniskowego charakteru zabudowy na nieruchomości;

II. Naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.:

1.  art. 560 §2 kc w zw. z art. 494 §1 kc poprzez jego zastosowanie, podczas gdy z okoliczności sprawy wynika, że nie jest możliwy zwrot nieruchomości w stanie niezmienionym, a także tego, że powód nie domagał się w treści pozwu, aby Sąd nakazał zwrot wzajemnie otrzymanych przez strony świadczeń, a w dodatku niemożliwym było w chwili orzekania dokonanie zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości na pozwaną, gdyż przedmiot sprzedaży znacząco różnił się w chwili wyrokowania od tego, jaki był w dniu zawarcia umowy sprzedaży, tj. na chwilę orzekania na nieruchomości ciąży hipoteka umowna, prowadzona jest egzekucja komornicza w sprawie Km (...) oraz administracyjna, jeden z domów jest spalony, a inne budynki i cała działka są bardzo zaniedbane, a w 2012 r. właściwości nieruchomości przedstawiały się zupełnie odmiennie;

2.  art. 5 kc poprzez jego niezastosowanie, choć w niniejszym sporze jego zastosowanie powinno mieć miejsce, ze wzgląd na charakter sprawy oraz to, że wykonanie wyroku wydanego przez I instancję i uznanie, iż powód mógł skutecznie odstąpić od umowy, stanowić będzie naruszenie zasad współżycia społecznego a także społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa, gdyż zasądzenie obowiązku zwrotu pełnej ceny za sprzedaną nieruchomość jest nieadekwatne do zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości, która to nieruchomość na dzień orzekania była prawie bezwartościowa. Wg operatu szacunkowego stworzonego na potrzeby toczącego się postępowania egzekucyjnego w sprawie Km (...) prowadzonego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w B. D. W. nieruchomość jest warta 135.000 zł, a w dodatku jest obciążona hipoteką umowną, co potwierdza także treść księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Ponadto nieruchomość jest bardzo zaniedbana i wymaga dużego nakładu pracy, by przywrócić ją do stanu z 2012 r. W dodatku pozwana nie będzie w stanie wyegzekwować od powoda jakiegokolwiek odszkodowania wyrównującego wartość nieruchomości, skoro przeciwko powodowi prowadzona jest egzekucja, a sam powód przyznaje, że nie ma majątku.

3.  art. 557 § 1 kc poprzez jego niezastosowanie, podczas gdy z okoliczności sprawy wynika, że powód wiedział o cesze przedmiotu sprzedaży, tj. o letniskowym charakterze zabudowy nieruchomości.

4.  art. 563 § 1 kc poprzez jego niezastosowanie, podczas gdy w związku z upływem terminu zawitego określnego we wskazanym przepisie powód utracił uprawnienie z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy.

5.  art. 564 kc poprzez jego zastosowanie, podczas gdy w przedmiotowej sprawie nie wystąpiły przesłanki określone w przedmiotowym przepisie.

6.  art. 566 §1 kc poprzez nieuwzględnienie przez Sąd okoliczności, iż zwrotu poniesionych kosztów związanych z nakładami można domagać się jedynie wtedy, gdy nie odniosło się z nich korzyści, podczas gdy powód domaga się zwrotu kosztów za wyposażenie i narzędzia, które zakupił w związku z remontem zakupionej nieruchomości, a ponadto szkoda, którą poniósł powód związana jest z pożarem, a nie jakąkolwiek odpowiedzialnością pozwanej, co doprowadziło do uwzględnienia powództwa w zakresie dot. żądania kosztów związanych z poniesionymi nakładami, choć powód nie udowodnił, że z nakładów nie skorzystał.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty pozwana wnosiła o:

1)  uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy sądowi I instancji do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego,

2)  ewentualnie, na wypadek uznania przez sąd, że nie zachodzi podstawa do uchylenia zaskarżonego wyroku, o zmianę zaskarżonego wyroku w całości poprzez oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów postępowania przed sądem I i II instancji, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Ponadto wnosiła o:

1.  dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z dokumentacji zdjęciowej zgromadzonej przez pozwaną na okoliczność wykazania, iż stan nieruchomości znacząco różni się w chwili sprzedaży od stanu w chwili

obecnej, co powoduje, iż brak jest możliwości zwrotu wzajemnych świadczeń zgodnego z dyspozycją art. 560 §2 kc;

2.  o zobowiązanie Sądu Rejonowego w B. III Wydział Karny oraz Sądu Okręgowego w B. IV Wydział Karny Odwoławczy do przedłożenia akt sprawy w celu przeprowadzenia dowodów z dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy karnej prowadzonej pod sygn. III K (...) oraz IV Ka (...) tj. dowodu z treści wyroków oraz uzasadnień I oraz II instancji na okoliczność wykazania, iż pozwana mogła złożyć zapewnienie dot. braku wad sprzedanej nieruchomości, gdyż nie była ich świadoma.

W uzasadnieniu apelacji argumentowała, że Sąd I instancji zgodnie z art. 321 kpc winien wyrokować jedynie co do przedmiotu, który był objęty żądaniem a także zasądzać jedynie w granicach żądania, a nie ponad nie. W niniejszej sprawie Sąd orzekając naruszył treść ww. przepisu, bowiem wyrokował ponad żądanie pozwu, tj. w pkt. 2 wyroku nakazał powodowi zwrot świadczenia wzajemnego. Zaś z samej treści pozwu i dalszych pism procesowych wynika, że powód domagał się tak naprawdę odszkodowania związanego z zawartą umową.

Pomijając aspekt wyrokowania ponad żądanie pozwu, jak wywodziła, Sąd I instancji winien także nieco dokładniej wskazać sposób rozwiązania sporu między stronami. Zasądzenie od pozwanej kwoty odpowiadającej wartości ceny, jaką zapłacił powód za nieruchomość, a w dalszej kolejności jej zapłata, powinna nastąpić przy jednoczesnym zwrocie przez powoda nieruchomości. Wyrok w tym zakresie jest nieprecyzyjny. Brakuje w nim niejako sformułowania „zapłata przy jednoczesnym zwrocie nieruchomości”, co spowodować może że punkt 1. oraz 2. wyroku nie łączą się ze sobą, stanowią niejako dwa odrębne byty. Wykonanie jednego punktu wyroku, nie sprawia, że drugi punkt może być urzeczywistniony od razu.

Skarżąca argumentowała, że Sąd I instancji nie wskazał, na czym polegać miała wada przedmiotu sprzedaży, bowiem raz przyjmuje koncepcję, iż polegała ona na przeznaczeniu budynku (domek letniskowy), zaś w innej części uzasadnienia przyjmuje, że wskazana wada polegała na orzeczeniu wobec nieruchomości budynkowych nakazu rozbiórki, bowiem stanowiły one samowolę budowlaną.

Przeznaczenie budynku (domek letniskowy) było tymczasem znane powodowi w dniu zawarcia umowy. Świadczą o tym przeprowadzone w toku postępowania sądowego dowody, tj. operat szacunkowy z dnia 8 października 2012 r. sporządzony przez rzeczoznawcę A. B. (2), który już na stronie tytułowej zawiera informację, iż jego przedmiotem była: „nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem letniskowym położona w G.", zeznania pozwanej z dnia 11 października 2017r., oraz ustalenia sądu zawarte na 19 stronie uzasadnienia.

Skoro zatem Sąd I instancji przyjmuje, iż powód chciał zamieszkać we wskazanym budynku pomimo świadomości, że jest to domek letniskowy, to nie może jednocześnie czynić z tego tytułu zarzutu wobec pozwanej.

Orzeczenie rozbiórki wobec wskazanych budynków nie stało na przeszkodzie dokonaniu ich legalizacji zgodnie z przepisami prawa budowlanego. Z zeznań Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego - Z. J., z dnia 22 marca 2017 roku wynika, że możliwość taka była prezentowana powodowi, nie był on jednak zainteresowany takim rozwiązaniem. Potwierdził to Powód w dniu 11 października 2017r. stwierdzając, że nie był zainteresowany legalizacją. Tym samym fakt istnienia samowoli budowlanych mógłby stanowić wadę przedmiotu sprzedaży, jednakże byłaby to wada nieistotna, podlegająca naprawieniu, która nie mogłaby stanowić podstawy do odstąpienia od umowy.

Wskazując na treść art. 560 § 2 kc podnosiła, że strony powinny zwrócić sobie te same świadczenia, które były przedmiotem ich obowiązku wynikającego z zawartej umowy a to nie jest możliwe w odniesieniu do nieruchomości bo ta pod względem prawnym i faktycznym nie jest tą samą.

Odnosząc się do złożonego w akcie notarialnym zapewnienia twierdziła, że była przekonana, iż decyzja rozbiórkowa już nie obowiązuje i nie wywołuje skutków prawnych.

Co do stosowania art. 5 kc podnosiła, że w razie wykonania wyroku dojdzie do jej rażącego pokrzywdzenia. Odstąpienie od umowy przez powoda, w sytuacji, gdy nieruchomość jest przez niego obciążona hipoteką stanowi, w jej ocenie, naruszenie zasad współżycia społecznego.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje:

Apelacja powoda w całości, zaś pozwanej w przeważającej części okazały się nieskuteczne.

Sąd Apelacyjny podziela, co do zasady, ustalenia zaskarżonego wyroku i przyjmuje je również za podstawę swojego rozstrzygnięcia, za wyjątkiem tej ich części, która dotyczy udowodnienia przez powoda nakładów poczynionych na sporną nieruchomość, o czym będzie mowa w dalszej części uzasadnienia. Te akceptowane ustalenia mają bowiem oparcie w zebranych dowodach i wynikają z nienaruszającej zasad określonych w art. 233 § 1 kpc oceny materiału dowodowego.

Podziela również Sąd Apelacyjny zasadniczą argumentację wyroku przyjętą na uzasadnienie uwzględnienia powództwa, w szczególności tę odnoszącą się do oceny wagi ujawnionych wad przedmiotu sprzedaży, skuteczności odstąpienia od umowy i konsekwencji prawnych tego faktu.

Odnosząc się do zarzutów obu apelacji, w pierwszej jednak kolejności zarzutów apelacji powoda, Sąd Apelacyjny przyjmuje ich całkowitą nieskuteczność.

Zwrócić należy uwagę, że zgodnie z treścią przepisu art. 6 kc strona procesu, która z określonych twierdzeń i faktów wywodzi korzystne dla siebie skutki prawne, ma obowiązek te fakty udowodnić. W odniesieniu do twierdzeń apelacji dotyczy ta powinność udowodnienia faktu poniesienia kosztów zawarcia umowy kredytowej mającej sfinansować zakup spornej nieruchomości. Wbrew temu co apelujący twierdzi, nie wynika z umowy sprzedaży, że w dochodzonej pozwem wysokości takie koszty powód poniósł. Jedynym dowodem na tę okoliczność mogłaby być umowa kredytowa, z której te koszty by wynikały, potwierdzająca faktyczne ich poniesienie ale takiej umowy, wbrew wspomnianemu obowiązkowi, powód nie złożył. Nie ma obowiązku sąd orzekający domyślać się, na podstawie zapisu umowy sprzedaży, dlaczego określona kwota pieniędzy – mniejsza od kwoty udzielonego kredytu – jest przekazywana na rachunek sprzedającego, bo to nie wyjaśnia tytułu i celu udzielenia kredytu w kwocie wyższej.

W sytuacji gdy pozwana kwestionowała żądanie pozwu co do zasady, obowiązek opisany w art. 6 kc obciążał powoda tak co do wykazania słuszności jego żądań co do zasady ale również co do ich wysokości.

Wprawdzie powód do apelacji dołączył wspomnianą umowę kredytową wnosząc o przeprowadzenie z niej dowodu w postępowaniu apelacyjnym, to jednak Sąd

Apelacyjny uznał ten wniosek dowodowy za spóźniony, gdyż nie było żadnych przeszkód aby zgłosić go we właściwym czasie, a więc w toku postępowania pierwszoinstancyjnego. Oddalając ten wniosek kierował się treścią przepisu art. 381 kpc, w konsekwencji czego w dalszym ciągu powód nie udowodnił swojego żądania w omawianym zakresie.

Dlatego jego apelację z mocy art. 385 kpc Sąd Apelacyjny oddalił.

Co się zaś tyczy apelacji pozwanej, zasługiwała ona na uwzględnienie w nieznacznej części a mianowicie w zakresie dotyczącym żądania zwrotu nakładów poniesionych przez powoda, jak twierdził, na sporną nieruchomość.

Sąd Okręgowy przyjął, że powód złożonymi fakturami zakupu materiałów i sprzętu udowodnił fakt ich poniesienia.

Nie dostrzegł jednak, że zupełnie inną jest kwestia zrealizowania owych zakupów i zupełnie inną wbudowania zakupionych materiałów w nieruchomość będącą przedmiotem umowy sprzedaży. Tę pierwszą wprawdzie dokumentują faktury zakupu, tej drugiej jednak już nie. Zatem obowiązkiem powoda (art. 6 kc) było udowodnienie, że zakupione materiały wbudował w sporną nieruchomość czyniąc na niej nakłady. Tego jednak nie uczynił ograniczając się jedynie do złożenia wspomnianych faktur zakupu.

Co więcej, uszło uwagi Sądu Okręgowego, że sporną nieruchomość powód nabywał nie do prowadzonej działalności gospodarczej, gdy tymczasem wspomniane zakupy realizował jako podmiot taką dzielność prowadzący i jak można wnosić z treści faktur zakupu dokonywał na jej potrzeby albowiem widnieje w nich jako nabywca Firma (...).

Powód nie udowodnił aby było inaczej. Co więcej, nie wiadomo czy był płatnikiem podatku VAT i czy ten podatek rozliczył w prowadzonej działalności. Gdyby tak było wartość domniemanych nakładów powinna zostać pomniejszona o rozliczony podatek.

Kierując się tą argumentacją, a więc przyjmując, że powód nie udowodnił faktu poniesienia nakładów, których zwrotu żąda, Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok w tej części oddalając to żądanie i w konsekwencji zasądził od pozwanej na jego rzecz kwotę 191.128,40 zł. z należnymi odsetkami (art. 386 § 1 kpc).

W pozostałej części apelacja pozwanej nie była uzasadniona i podlegała oddaleniu.

Odnosząc się do poszczególnych jej zarzutów należy w pierwszej kolejności podkreślić, że konsekwencją skutecznego odstąpienia od umowy wzajemnej jest obowiązek zwrotu przez obie jej strony wzajemnych świadczeń czynionych w związku z jej zawarciem (art. 494 § 1 kc).

Pozwana kwestionowała skuteczność odstąpienia przez powoda od umowy sprzedaży podnosząc, że nie spełniły się warunki umożliwiające owo odstąpienie.

Sąd Apelacyjny podziela argumentację zaskarżonego wyroku dotyczącą tej kwestii i przyjmuje doniosłość poczynionych przez ten Sąd ustaleń procesowych przesądzających istnienie owej skuteczności.

Chociaż apelacja twierdzi inaczej, to jednak należy się zgodzić z argumentacją Sądu Okręgowego, że sprzedana przez pozwaną nieruchomość miała wadę, która uniemożliwiała korzystanie z niej zgodnie z zamierzonym i wiadomym pozwanej celem jej zakupu. Powód z rodziną zamierzał bowiem zamieszkać w znajdującym się na niej budynku. Wprawdzie fizycznie było to możliwe to jednak prawnie takie już nie było albowiem budynki na niej się znajdujące były samowolą budowlaną i wcześniej nakazano ich rozbiórkę. Chociaż ta decyzja nie była wykonywana to jednak nie zmienia to faktu, że funkcjonowała w obrocie prawnym czyniąc legalne zamieszkanie w budynku niemożliwym.

Nie ma znaczenia twierdzenie apelacji, że powód miał świadomość letniskowego charakteru spornej nieruchomości albowiem to twierdzenie niczego nie wyjaśnia, gdy się zważy, że nie ma przeszkód w realizowaniu celu mieszkaniowego w budynku letniskowym. Jest to bowiem możliwe po odpowiedniej jego adaptacji i realne zwłaszcza w świetle treści ogłoszenia o sprzedaży, w którym pozwana deklarowała zdatność budynku do zamieszkania (tak oferta z k 11 akt).

W konsekwencji trzeba przyjąć, że sprzedana nieruchomość nie miała cechy, o której istnieniu pozwana zapewniła powoda twierdząc, że nadaje się do zamieszkania i wiedząc, że celem jej zakupu jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych rodziny powoda. Istniejący nakaz rozbiórki nielegalnie pobudowanych budynków powodował, że chociaż fizycznie istniały, wykluczał możliwość legalnego ich wykorzystania zgodnie z wiadomym pozwanej celem zakupu. Co więcej, w sytuacji gdy nie powiadomiła powoda o takim stanie nieruchomości, wprowadziła go w błąd co do możliwości zrealizowania celu zakupu oraz także co do wartości nieruchomości, która przecież uwzględniała również posadowione na niej budynki i decydowała o ustalonej cenie sprzedaży.

Nie można w tej sytuacji mówić, że wada sprzedanej rzeczy była z tej przyczyny nieistotna, jak również nieistotna z uwagi na możliwość zalegalizowania samowoli budowlanej, czego powód po ujawnieniu tego faktu nie chciał uczynić. Jest zrozumiałe, że skoro główny budynek spalił się, powód nie chciał dokonać jego legalizacji zważywszy, że w umowie sprzedaży pozwana złożyła zapewnienie, z którego mógł wnosić, że budynki pobudowano legalnie.

Pozwana z faktu braku zainteresowania powoda możliwością dokonania legalizacji wyprowadza korzystny dla siebie wniosek o nieistotności wady, zapominając jednak, że to nie obowiązkiem kupującego tylko sprzedającego jest usunięcie wady dla uniknięcia negatywnych skutków takiego zaniechania (por. art. 560 § 1 kc w brzmieniu obowiązującym w dacie realizacji uprawnień z tytułu rękojmi). Zatem ów brak zainteresowania powoda nie może decydować o kwalifikowaniu wady sprzedanej nieruchomości jako nieistotnej. Już wcześniej wyjaśniono, co decyduje o możliwości przydania wadzie określonej cechy w kontekście jej wagi dla oceny znaczenia dla zawartej umowy.

Poza tym z przepisu art. 556 § 1 kc wynika, iż sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego.

W tej sprawie dla oceny stopnia istotności wady ma znaczenie, poza wskazanymi wcześniej okolicznościami, czy i w jakim zakresie zakupiona nieruchomość jest w stanie zapewnić powodowi realizację założonego i wiadomego pozwanej celu, który legł u podstaw zawarcia umowy. Niemożność zrealizowania celu mieszkaniowego, z uwagi na samowolę budowlaną i istniejący nakaz rozbiórki budynków, powoduje, że nie inaczej, jak istotną, należy nazwać tę wadę przedmiotu sprzedaży co uzupełnia dodatkowo nieadekwatna do wartości cena zakupu, związana z ujęciem w niej wartości posadowionych na nieruchomości budynków.

Podsumowując, trafnie Sąd Okręgowy argumentował, że wada sprzedawanej nieruchomości związana z samowolą budowlaną oraz istniejącym i nieujawnionym kupującemu nakazem rozbiórki budynków, była wadą istotną bo uniemożliwiającą korzystanie z niej w sposób zamierzony przez kupującego i wiadomy sprzedającej.

Sąd Apelacyjny podziela ustalenia i argumentację zaskarżonego wyroku dotyczące świadomości pozwanej istnienia nielegalnej zabudowy zbywanej nieruchomości.

Prawidłowo Sąd Okręgowy przydał istotne znaczenie przyznanej przez pozwaną wiedzy o tym, że toczyło się postępowanie administracyjne, w którym nałożono mandat karny za nielegalną zabudowę przedmiotowej nieruchomości. Znaczy to, że pozwana wiedziała, iż budynki zostały pobudowane nielegalnie.

Nie sposób też przyjąć aby nie wiedziała o istnieniu decyzji rozbiórkowej, doręczanej jej mężowi, gdy była to istotna sprawa dla bytu i realizacji ich wspólnych uprawnień w stosunku do ich nieruchomości. Twierdzenie, że sądziła, iż na skutek zmiany planu zagospodarowania terenu doszło do nadania zabudowie legalnego charakteru niczego nie wyjaśnia bo taki automatyczny skutek z tego zdarzenia nie wynika.

Lojalność w stosunkach prawnych kontrahentów umowy nakazywała pozwanej poinformowanie powoda o przeszłości nieruchomości, zwłaszcza że miała ona znaczenie dla możliwości zrealizowania zakładanego celu jej zakupu. Co więcej, nawet jeżeli była subiektywnie przekonana o „automatycznym” zalegalizowaniu się samowoli budowlanej i nie mając żadnego potwierdzenia swoich przypuszczeń, powinna była tę kwestię wyjaśnić, co było możliwe gdy się zważy, że dysponowała dokumentami potwierdzającymi toczenie się postępowania administracyjnego w przedmiocie omawianej samowoli budowlanej, które zresztą przekazała powiatowemu inspektorowi nadzoru budowlanego, a ten na ich podstawie odnalazł decyzję rozbiórkową.

Dlatego prawidłowe jest ustalenie, że pozwana o wadzie nieruchomości wiedziała i skoro o niej powoda nie poinformowała to przyjąć trzeba, że ją przed nim zataiła w rozumieniu przepisów o prawie odstąpienia od umowy sprzedaży. Nie ma przy tym znaczenia fakt uniewinnienia jej w postępowaniu karnym albowiem sąd cywilny tym rozstrzygnięciem nie jest związany z uwagi na treść art. 11 kpc i może samodzielnie, na użytek prowadzonego postępowania, poczynić ustalenia odmienne. Zresztą inaczej ocenia się tę kwestię na gruncie przepisów o rękojmi przy sprzedaży i inaczej dla możliwości penalizacji karnej nagannych z punktu widzenia prawa cywilnego zachowań.

Z umowy sprzedaży wynika również, że złożyła stosownej treści zapewnienie (§ 1 pkt 11 umowy – karta 16 akt), które upewniło powoda, że nie istnieją żadne przeszkody uniemożliwiające wykonie zobowiązań z zawartej umowy. Ciążącym na pozwanej zobowiązaniem było bowiem wydanie powodowi nieruchomości dla realizacji znanego jej celu, co było w tych okolicznościach prawnie niemożliwe.

Ma to o tyle istotne znaczenie, że powód nie utracił uprawnień rękojmianych (art. 563 § 1 kc) z uwagi na postanowienia art. 564 kc.

Sąd Apelacyjny podziela bowiem pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 24 stycznia 2019r. w sprawie IICSK 762/17 (LEX nr 2618456), że udzielenie zapewnienia powoduje, iż kupujący działając w zaufaniu do sprzedawcy, nie ma obowiązku badania rzeczy w zakresie wadliwości, której dotyczy zapewnienie, nawet jeśli miał taką możliwość.

Co więcej, celem art. 564 k.c. jest ochrona kupującego, a nie sankcjonowanie zachowań sprzedawcy. Informacja udzielona przez sprzedawcę jest kwalifikowana jako zapewnienie także wtedy gdy została udzielona w dobrej wierze, a sprzedawca, któremu nie można przypisać żadnej naganności, działając w zaufaniu do dostawcy towaru nie miał wiedzy, że rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewniał kupującego.

Nadto należy podzielić pogląd wyrażony w tym orzeczeniu, że zapewnienie o nieistnieniu wad należy traktować bardzo szeroko i może ono przybrać różnoraką postać i dowolną formę. O tym czy oświadczenie sprzedawcy jest zapewnieniem w rozumieniu art. 564 k.c. decydują konkretne okoliczności sprawy. Może ono wynikać z treści umowy, z oświadczeń sprzedawcy składanych przed zawarciem umowy lub po jej zawarciu, o ile tylko zostało złożone przed wydaniem rzeczy i jej zbadaniem. Zapewnienie sprzedającego, że wady nie istnieją może polegać na wyraźnym ogólnym stwierdzeniu, że rzecz jest bez wad albo na oświadczeniu wobec kupującego, że rzecz ma określone właściwości istotne dla kupującego. Mogą to być znaki jakości, atesty, certyfikaty, gwarancje ale także nieformalne oświadczenia sprzedawcy i wszystkie informacje od niego pochodzące, które mają wpływ na decyzję potencjalnie kupującego i w oparciu o które mógł on przyjąć, że rzecz ma określone cechy czy właściwości. Zapewnienie może dotyczyć właściwości rzeczy (ilości, masy, czy innych cech przedmiotu sprzedaży), przydatności do określonego celu, kompletności, o ile tylko zachwalanie rzeczy przez sprzedawcę ma wartość informacyjną.

Wbrew zarzutom apelacji, nie ma istotnego znaczenia dla możliwości realizacji roszczeń uwzględnionych ostatecznie przez Sąd Apelacyjny to, że wartość nieruchomości zmniejszyła się w czasie posiadania jej przez powoda i że toczy się postępowanie egzekucyjne z tej nieruchomości na zaspokojenie jego zobowiązań.

Zgodnie bowiem z art. 494 kc, stosowanym poprzez odesłanie z art. 560 § 2 kc, strona, która odstępuje od umowy, może żądać zwrotu tego, co świadczyła, i również na zasadach ogólnych naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.

Jest też obowiązana zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, a druga strona obowiązana jest to przyjąć.

Wynika stąd, że obie strony stosunku prawnego ubezskutecznionego ab initio, na skutek odstąpienia od umowy, pozostają w stosunku do siebie w pozycji jednocześnie wierzyciela i dłużnika. Każda z nich jest bowiem zarówno wierzycielem ale również i dłużnikiem strony przeciwnej w zakresie wynikającym z treści przepisu art. 494 kc.

Dlatego powód miał skuteczne roszczenie względem pozwanej o zwrot ceny zakupu nieruchomości i naprawienie szkody związanej z koniecznością poniesienia kosztów zawarcia umowy. Co do pozostałych nie zdołał ich skutecznie udowodnić.

Sąd Apelacyjny nie podziela jednak poglądu wyrażonego w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, że zwrot świadczeń obu stron musi nastąpić jednocześnie, co zresztą stało się powodem orzeczenia z urzędu o zwrocie nieruchomości na rzecz pozwanej, o czym będzie mowa w dalszej części uzasadnienia.

Wspomnianego wniosku nie można wyprowadzić z art. 494 kc. Gdyby miało być inaczej, ustawodawca dałby temu wyraz w treści przepisu, ale tego nie uczynił. Wprowadził jedynie zasadę, że w razie odstąpienia od umowy wzajemnej skutkiem odstąpienia jest powinność zwrotu przez każdą z jej stron otrzymanego świadczenia w wykonaniu umowy. Takie rozwiązanie to konsekwencja ubezskutecznienia umowy ze skutkiem od chwili jej zawarcia i przyjęcia fikcji prawnej sprowadzającej się do założenia, że do zawarcia umowy nie doszło. Skoro zatem w wyniku niedoszłej do skutku umowy strony wzajemnie świadczyły na jej poczet określone świadczenia, odpadła przyczyna świadczeń co usprawiedliwia wniosek o konieczności ich wzajemnego zwrotu.

Dlatego należy przyjąć, że wprawdzie samodzielne roszczenia o zwrot przedmiotu świadczenia służące każdej ze stron umowy, muszą być jednak spełnione jednocześnie jedynie wtedy, gdy strona przeciwna zgłosi zarzut zatrzymania z art. 496 kc. Ta regulacja służąca ochronie praw osoby zobowiązanej do zwrotu świadczenia przed zachowaniem drugiej strony, która mimo obowiązku nie oferuje zwrotu świadczenia wzajemnego, jest dodatkowym argumentem przeciwko tezie o konieczności jednoczesnego spełnienia świadczeń w sytuacji określonej w art. 494 kc. Nastąpi to bowiem tylko wtedy, gdy taki zarzut zostanie podniesiony. Jeżeli natomiast nie, każda ze stron może samodzielnie i niezależnie realizować przysługujące jej z mocy art. 494 kc żądanie zwrotu.

Sąd Apelacyjny w tym składzie nie podziela poglądu przeciwnego wyrażonego w wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 2 czerwca 2010r. w sprawie IACa 334/10, przywołanego przez Sąd Okręgowy na uzasadnienie orzeczenia z urzędu o zwrocie nieruchomości na rzecz pozwanej. Poza wcześniej przytoczoną argumentacją trzeba zwrócić uwagę na wyraźnie celowościowe uzasadnienie poglądu odmiennego prezentowanego w przywołanym orzeczeniu Sądu Apelacyjnego. Taka jednak wykładnia przepisu, jakiej ten sąd dokonał, nie jest dozwolona, gdy nie wynika z treści poddanej wykładni regulacji (art. 494 kc) a jej jedyne uzasadnienie ma stanowić wzgląd na niecelowość realizowania uprawnień w odrębnym procesie. Niczego bowiem takie rozumowanie nie wyjaśnia, zwłaszcza jeżeli pozostaje w sprzeczności z mającą porządkujący charakter, jak się wydaje, regulacją z art. 496 kc.

Sąd Apelacyjny podziela argumentację prezentowaną przez G. Stojka w Komentarzu do KC, Tom III, Część Ogólna (art. 353 – 534), pod redakcją Mariusza Fras i Magdaleny Habdas, WKP 2018, co do nietrafności wspomnianego i nieakceptowanego przez Sąd Apelacyjny w tym składzie poglądu o konieczności równoczesnego orzeczenia o zwrocie wzajemnych świadczeń.

Kwestionowany pogląd został bowiem oparty na tym, że zgłaszając roszczenie z tytułu odstąpienia od umowy wzajemnej, powód powinien jednocześnie zaofiarować zwrot wzajemnego świadczenia. Mimo podobieństwa w zakresie funkcji między prawem powstrzymania się ze spełnieniem świadczenia wzajemnego (art. 488 § 2 k.c.) i prawem zatrzymania, oba prawa o tyle się różnią, że pierwsze dotyczy etapu przed spełnieniem świadczenia wzajemnego, a drugie obejmuje przedmiot świadczenia, którym dysponuje strona zobowiązana do zwrotu. Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że art. 488 § 1 k.c. nie ma zastosowania do zwrotu świadczeń spełnionych w wykonaniu nieważnej umowy przeniesienia własności nieruchomości. Argumentował, że art. 497 k.c., odnoszący się m.in. do nieważnych umów wzajemnych, odsyła jedynie do art. 496 k.c. Jeżeli zatem wskutek nieważności umowy strony mają dokonać zwrotu świadczeń wzajemnych, każdej z nich przysługuje prawo zatrzymania, dopóki druga strona nie zaofiaruje zwrotu otrzymanego świadczenia albo nie zabezpieczy roszczenia o zwrot. Nie jest to więc regulacja nawiązująca do art. 488 k.c., lecz do art. 461 k.c. Do obowiązku zwrotu stosuje się art. 496 k.c., regulujący sytuację każdej strony, która w efekcie odstąpienia od umowy ma dokonać zwrotu spełnionego świadczenia wzajemnego. Z tego przepisu wynika, że prawo zatrzymania przysługuje stronie zobowiązanej do

zwrotu. Skorzystanie z niego jest zależne od woli zobowiązanego. Zatem dopiero wtedy, gdy pozwany zasadnie podniesie zarzut zatrzymania, korzystając z prawa zatrzymania, powstanie potrzeba wyrażenia w orzeczeniu odpowiedniego sformułowania, którym spełnienie przez pozwanego zasądzonego świadczenia uzależnione zostanie od spełnienia na jego rzecz przez powoda skonkretyzowanego świadczenia (tak autor cyt. komentarza).

Nie znaczy to jednak, że mimo, iż rozstrzygnięcie Sądu Okręgowego nakazujące zwrot nieruchomości pozwanej nie powinno było zapaść, gdyż Sąd Okręgowy orzekł bez stosownego żądania lub zgłoszenia zarzutu zatrzymania, wyrok w tej części może zostać zmieniony.

To rozstrzygnięcie jest w istocie rzeczy korzystne dla pozwanej albowiem realizuje jej prawo do żądania zwrotu przedmiotu jej świadczenia. Nie ma przy tym znaczenia twierdzenie apelacji, że zwrotowi podlega nieruchomość obciążona hipoteką i toczącym się postępowaniem egzekucyjnym do niej skierowanym, a także mająca niższą wartość niż w chwili zawarcia umowy sprzedaży. Te kwestie, o ile będzie można w świetle art. 494 kc obciążyć powoda konsekwencjami z nich wynikającymi, będą mogły być podnoszone w innym postępowaniu.

To, że pozwana nie wystąpiła z powództwem wzajemnym o zasądzenie odszkodowania za szkody, które poniosła na skutek czynności powoda polegających na obciążeniu zwracanej nieruchomości i obniżeniu jej wartości, było jej decyzją procesową, podobnie jak zaniechanie złożenia zarzutu zatrzymania z art. 496 kc. Nie decyduje jednak i nie wpływa na możliwość uwzględnienia powództwa o zwrot ceny kupna i szkody związanej z poniesieniem kosztów zawarcia umowy.

Jak wcześniej wyjaśniono, mimo iż Sąd Okręgowy orzekł o roszczeniu nie zgłoszonym w tym procesie wadliwie zakładając, że na gruncie art. 494 kc może tak uczynić, wyrok we wspomnianym wcześniej zakresie nie może być zmieniony albowiem jest to dla pozwanej rozstrzygnięcie co do zasady korzystne gdyż realizuje jej uprawnienie do powrotnego przeniesienia własności sprzedanej nieruchomości. Nie ma zatem pozwana interesu prawnego w zaskarżeniu w tej części wyroku Sądu Okręgowego.

Jej oczekiwanie uchylenia tego rozstrzygnięcia z argumentacją, że otrzymuje nieruchomość z obciążeniami, a więc w stanie innym niż pierwotny, nie uzasadnia wniosku sformułowanego w apelacji z przyczyn, o których była już mowa. Nie zmienia bowiem jej sytuacji prawnej w sposób dla niej niekorzystny, gdyż przywoływane w apelacji argumenty nie są przeszkodą do powrotnego przeniesienia

własności przez powoda na pozwaną, a swoich roszczeń związanych z obniżeniem wartości zwracanej nieruchomości może dochodzić na drodze sądowej.

Także w innym samodzielnym procesie to żądanie o przeniesienie własności mimo innego jej stanu niż pierwotny nie mogłoby być oddalone, z uwagi na konsekwencje skutecznego odstąpienia od umowy.

Odnosząc się do podniesionego w apelacji zarzutu naruszenia art. 5 kc przez jego nieuwzględnienie wyjaśnić trzeba, że możliwość realizacji ustawowego prawa do odstąpienia od umowy sprzedaży z powodu wady rzeczy sprzedanej (art. 560 kc) jest zależna jedynie od spełnienia się ustawowych warunków w przepisie opisanych.

Wprawdzie przyjmuje się w judykaturze dopuszczalność stosunkowo szerokiego stosowania zarzutu z art. 5 kc, to nie można założyć, że samo prawo do odstąpienia od umowy może zostać ubezskutecznione (wyłączone) na skutek podniesienia tego zarzutu. Trudno sobie wyobrazić, jakie względy wynikające z treści tego przepisu mogłyby wyłączyć prawo dokonania korekty i prawidłowego ukształtowania wadliwie ukształtowanej sytuacji prawnej strony korzystającej z prawa odstąpienia od umowy. Można jedynie teoretycznie rozważać, czy zawsze będą skuteczne roszczenia strony odstępującej, będące następstwem skorzystania z przysługujących jej uprawnień prawokształtujących. Teoretycznie można bowiem założyć, że jest możliwe wyłączenie lub ograniczenie ich realizacji z powołaniem się na zasady współżycia społecznego. W ocenie Sądu Apelacyjnego nie można jednak wyłączyć z powołaniem się na nie samej realizacji prawa do odstąpienia od umowy.

Chociaż ma niewątpliwie znaczenie dla strony, czy owo prawokształujące oświadczenie o odstąpieniu od umowy jest prawnie skuteczne, w sytuacji gdy o jego skuteczności decyduje spełnienie się ustawowych warunków pozwalających na złożenie oświadczenia o odstąpieniu, to jednak istotne jest przede wszystkim to, czy mimo jego prawnej skuteczności realizowanie uprawnień (dochodzenie roszczeń) będących konsekwencją jego złożenia, jest społecznie akceptowane i tym samym czy nie narusza konkretnych uznanych w społeczeństwie zasad współżycia społecznego.

Konkludując, Sąd Apelacyjny nie podziela zarzutu apelacji, że sprzeczne z zasadami współżycia społecznego jest zrealizowanie przez powoda ustawowego prawa do odstąpienia od zawartej z pozwaną umowy sprzedaży.

Jest tak z przyczyn wcześniej wyjaśnionych ale także innych, o których będzie mowa w dalszej część i uzasadnienia.

Pozwana twierdzi, że samo odstąpienie, a także dochodzenie roszczeń z niego wynikających, jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, a więc narusza art. 5 kc. Rzecz jednak w tym, że nie wskazuje, które z uznanych społecznie reguł postępowania takie zachowanie powoda narusza. Trzeba wyraźnie podkreślić, że poszukując niweczącej prawa powoda ochrony na gruncie art. 5 kc nie można się ograniczyć tylko do odwołania się do ogólnie ujętych zasad współżycia społecznego bez bliższego sprecyzowania, które lub którą z nich powód narusza domagając się ochrony swoich praw podmiotowych.

Podobny pogląd wypowiedział Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 14 października 1998 r., II CKN 928/97, LexisNexis nr 334401 (OSNC 1999, nr 4, poz. 75, z glosą M. Niedośpiała, PiP 2000, nr 3, s. 101), w którym podkreślił, że sąd nie może powołać się ogólnie na nieokreślone zasady współżycia, lecz powinien wskazać konkretnie, jaka z przyjętych w społeczeństwie zasad współżycia społecznego została naruszona.

Również w wyroku z dnia 29 listopada 2017 r. II CSK 86/17, LEX nr 2417587 wyjaśniał, że zasady współżycia społecznego to pojęcie niedookreślone, nieostre, a powoływanie się na sprzeczność z zasadami współżycia społecznego powinno wiązać się z wykazaniem, o jakie zasady współżycia społecznego w konkretnym wypadku chodzi, oraz na czym polega sprzeczność danego działania z tymi zasadami. Taki charakter klauzul generalnych, zawartych w art. 5 k.c., nakazuje ostrożne korzystanie z instytucji nadużycia prawa podmiotowego, jako podstawy oddalenia powództwa, a przede wszystkim wymaga wszechstronnego rozważenia okoliczności, aby w ten sposób nie doprowadzić do podważenia pewności obrotu prawnego. Zasadą bowiem jest, że ten kto korzysta ze swego prawa postępuje zgodnie z jego społeczno - gospodarczym przeznaczeniem i zasadami współżycia społecznego.

Sąd Apelacyjny podziela również pogląd prezentowany w Komentarzu do Kodeksu Cywilnego (do art. 5) pod redakcją Jacka Gudowskiego, Lexis Nexis 2014, że korzystanie z zasad wymienionych w art. 5 stanowi istotne narzędzie w rękach osób stosujących prawo i dlatego przy przyjmowaniu nadużycia prawa należy zachować szczególną ostrożność. Organ (sąd), uznając sprzeczność żądania osoby powołującej się na prawo podmiotowe z zasadami współżycia społecznego czy też społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa, powinien w każdym wypadku ustalić, na czym ona polega (jaka konkretnie zasada została naruszona i dlaczego). Przez odwoływanie się, zwłaszcza ogólne, do klauzul generalnych przewidzianych w

art. 5, nie można podważać pośrednio mocy obowiązującej przepisów prawa. Taka praktyka mogłaby prowadzić do naruszenia zasady praworządności w demokratycznym państwie prawnym, a w życiu gospodarczym do podważenia pewności obrotu, która w gospodarce rynkowej ma szczególne znaczenie. Przegląd orzecznictwa wskazuje na to, że Sąd Najwyższy stosuje art. 5 k.c. jedynie w wypadkach wyjątkowych.

W tej sprawie pozwana, poza ogólnikowym odwołaniem się do naruszenia przez powoda zasad współżycia społecznego, nie wyjaśniła, które ze społecznie uznanych reguł postępowania narusza dochodzenie przez powoda roszczeń z art. 494 kc.

Dlatego także z tej przyczyny ten zarzut apelacji okazał się nieskuteczny.
Jest on nieskuteczny poza tym również dlatego, że nie do pogodzenia z poczuciem sprawiedliwości społecznej i obowiązkiem zachowania uczciwości oraz lojalności w stosunkach prawnych, byłoby zniweczenie prawa powoda, którego ochrony domaga się w tym procesie, gdy pozwana wcześniej zawierając z nim umowę sprzedaży nieruchomości wprowadziła go w błąd i zachowała się w stosunku do niego nielojalnie.

Nie może bowiem się powoływać na ochronę z art. 5 kc ten kto sam zasady w nim określone narusza, a taki zarzut można postawić pozwanej, która znając historię sprzedawanej nieruchomości i cel jej zakupu przez powoda zapewniła go o możliwości jego zrealizowania. Już wcześniej wyjaśniono, jakie fakty świadczą o jej niewątpliwej wiedzy w tym względzie i jak należy w tej sytuacji kwalifikować jej postępowanie.

Zatajając znane jej istotne dla powodzenia transakcji okoliczności wprowadziła powoda w błąd. Stąd trudno oczekiwać aby konsekwentnie odnosiła dalszą korzyść polegającą na odmowie ochrony prawa powoda do będącego następstwem odstąpienia od umowy prawa żądania zwrotu zapłaconej ceny i odszkodowania.

Można zasadnie zakładać, że gdyby pozwana uprzedziła powoda o fakcie nielegalnej zabudowy nieruchomości, do zawarcia umowy z pewnością by nie doszło i nie byłoby problemów związanych z jego późniejszym ujawnieniem. Gdyby mimo to powód jednak nieruchomość kupił, nie mógłby skutecznie od umowy odstąpić i dochodzić roszczeń stąd wynikających. Pomijając kwestię wiedzy pozwanej o istnieniu decyzji nakazującej rozbiórkę budynków znajdujących się na jej nieruchomości, skądinąd pozytywnie ustaloną, ponad wszelką wątpliwość pozwana wiedziała, że budynki posadowiono na niej bez wymaganego pozwolenia

budowlanego bo to wynika ze znanego jej faktu ukarania męża mandatem za samowolę budowlaną.

W tych okolicznościach nie można skutecznie twierdzić, że powód narusza zasady współżycia społecznego domagając się zapłaty i dlatego oczekiwać oddalenia tego żądania.

Mając na uwadze powyższe Sąd Apelacyjny apelację pozwanej oddalił w części ponad uwzględnioną, o czym orzekł na podstawie art. 385 kpc. Zasadnym bowiem okazało się żądanie zwrotu zapłaconej ceny w kwocie 180 000zł. i kosztów związanych z zawartą umową w wysokości łącznej 11.128,40 zł.

Sąd Apelacyjny zmienił wyrok Sądu Okręgowego także w części dotyczącej odsetek od kwoty 11.128,40 zł. (koszty poniesione przez powoda w związku zawartą umową) i zasądził je od dnia 22 listopada 2016r. a więc dnia następnego po dniu doręczenia pozwanej odpisu pozwu, jako że powód wcześniej do zapłaty tej kwoty pozwanej nie wzywał (art. 455 kc).

Stosownej zmianie podlegał również zaskarżony wyrok w części dotyczącej należnych Skarbowi Państwa kosztów procesu (pkt 5 wyroku SO), które w związku z oddaleniem części żądania co do zwrotu nakładów na sporną nieruchomość nie mogą pozwanej obciążać i ostatecznie obciążają ją w kwocie 9556 zł., tj. w zakresie części opłaty od pozwu, od której poniesienia powód był zwolniony.

O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Apelacyjny orzekł na podstawie art. 98 kpc.

Powód ostatecznie wygrał w postępowaniu apelacyjnym proces w przeważającej części dochodzonej należności i dlatego Sąd Apelacyjny zasądził na jego rzecz od pozwanej kwotę 4210 zł. (5400 X 75%= 4050 + 159,95 zł kosztów dojazdu co daje w przybliżeniu kwotę 4210 zł.).

Ponieważ pozwana wygrała proces w postępowaniu apelacyjnym w zakresie oddalonej apelacji powoda i uwzględnionej w części jej apelacji Sąd Apelacyjny zasądził od powoda na jej rzecz kwotę 2700 zł. zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Z racji zastępowania powoda w postępowaniu apelacyjnym należy się jego pełnomocnikowi z urzędu kwota 10800 zł. od której 75%, to kwota 8100 zł. Skoro Sąd zasądził od pozwanej na rzecz powoda (z tego roszczenia pełnomocnik może się zaspokoić z pierwszeństwem przed powodem) kwotę 4050 (4210 minus koszty dojazdu) zł. to od Skarbu Państwa należy się pełnomocnikowi powoda pozostała

część tych kosztów w wysokości 4050 zł. z VAT, którą Sąd Apelacyjny zasądził na jego rzecz od SP SO w B..

Należna opłata od pozwu to kwota 11234 zł. ale z uwagi na częściowe oddalenie powództwa część tej opłaty, którą została obciążona pozwana to kwota 9556 zł, do rozliczenia pozostaje więc nieopłacona część tej opłaty w kwocie 1678 zł. oraz opłata od apelacji, zatem łącznie kwota 2368,40 zł, którą Sąd Apelacyjny nakazał pobrać od powoda na rzecz Skarbu Państwa Sądu Okręgowego w B. z zasądzonego w pkt IIa roszczenia (art. 113 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).