Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Gdańsku

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 listopada 2015 r.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku – Wydział V Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSA Roman Kowalkowski
Sędziowie:	SA Maria Sokołowska SO del. Rafał Szurka (spr.)
Protokolant:	sekretarz sądowy Joanna Makarewicz

po rozpoznaniu w dniu 19 listopada 2015 r. w Gdańsku na rozprawie

sprawy z powództwa G. D.

przeciwko (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w G., M. O. i A. O.

przy udziale Prokuratora Okręgowego w T. i Prokuratora Apelacyjnego w G.

o ustalenie i zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

na skutek apelacji powoda i uczestnika Prokuratora Okręgowego w T.

od wyroku Sądu Okręgowego w T.

z dnia 30 marca 2015 r., sygn. akt I C 2501/13

I.  zmienia zaskarżony wyrok:

a)  w punkcie 1 (pierwszym) w ten sposób że ustala, iż umowa sprzedaży nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w G. prowadzi księgę wieczystą nr (...), zawarta pomiędzy (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w G., a A. O. i M. O., w dniu 19 czerwca 2013r. przed notariuszem E. S., repertorium (...), jest nieważna i oddala powództwo w pozostałej części,

b)  w punkcie 2 (drugim) i 3 (trzecim) w ten sposób, że zasądza od pozwanego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w G. na rzecz powoda kwotę 8.217 (osiem tysięcy dwieście siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu i nie obciąża pozwanych A. O. i M. O. kosztami procesu,

II.  zasądza od pozwanego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w G. na rzecz powoda kwotę 5.400 (pięć tysięcy czterysta) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym i nie obciąża pozwanych A. O. i M. O. kosztami postępowania apelacyjnego;

III.  nie obciąża pozwanych nieuiszczonymi kosztami sądowymi za pierwszą i drugą instancję.

Na oryginale właściwe podpisy.

Sygn. akt V ACa 490/15

UZASADNIENIE

Powód, G. D., w pozwie wniesionym przeciwko (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w G., domagał się uznania za nieważną umowy sprzedaży nieruchomości położonej w G. przy ul. (...), zawartej w dniu 19 czerwca 2013r. pomiędzy pozwaną Spółką, a M. O. i A. O., oraz nakazania pozwanej Spółce złożenia powodowi oferty sprzedaży zajmowanego przez niego lokalu wraz z określeniem jego ceny, wynikającej z operatu szacunkowego, z uwzględnieniem bonifikat przysługujących mu z mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami. W uzasadnieniu powód podniósł między innymi, iż pozwana naruszając przepisy prawa, między innymi ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o ochronie praw lokatorów i ustawy o niektórych formach popierania budownictwa społecznego, sprzedała swoją całą nieruchomość osobom trzecim, pozbawiając możliwości wykupu mieszkań najemcom zajmowanych lokali. Jako podstawę żądania uznania za nieważną czynności prawnej powód wskazał na przepis art. 58 § 1 i 2 kc.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu. W uzasadnieniu stanowiska podała, że umowa najmu nie daje najemcom uprawnień pozwalających wpływać na swobodę dysponowania przez właściciela wynajmowanymi nieruchomościami. Nieruchomość przy ul. (...), po wniesieniu jej jako aportu rzeczowego do (...) Spółki z o.o. w G., straciła status nieruchomości komunalnej i pozwana jako samodzielny podmiot prawa była uprawniona do podjęcia decyzji o sprzedaży tej nieruchomości. Żaden przepis praw prawa nie przewiduje zakazu zbywania nieruchomości przez (...). Pozwana nie

była też zobowiązana do stosowania przepisów o postępowaniu przetargowym i do złożenia dotychczasowym najemcom w drodze pierwszeństwa ofert sprzedaży. W ocenie pozwanej, powód jako najemca nie ma interesu prawnego w ustaleniu nieważności umowy sprzedaży rzeczy najętej. Po wstąpieniu nabywcy w stosunek najmu, sytuacja powoda jako najemcy nie ulega zmianie.

Sąd I instancji, na podstawie art. 195 kpc, wezwał do udziału w sprawie nabywców nieruchomości, M. O. i A. O., po stronie pozwanej. Pozwani ci wnieśli o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu. Twierdzili, że powód nie ma interesu prawnego w wytoczeniu powództwa. Dodatkowo podnieśli, że brak jest zakazu ustawowego zbywania nieruchomości przez (...) i dodali, że ich obrót podlega ogólnym przepisom prawa, z wyłączeniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Pozwani wnosili także o nieobciążanie ich kosztami procesu, w przypadku nie podzielenia ich argumentacji w sprawie, albowiem w sprawie występują jako pozwani w związku z zaskarżeniem czynności prawnej, której są stroną, i przy której działali w dobrej wierze.

Wyrokiem z dnia 30 marca 2015 roku Sąd Okręgowy w T. oddalił powództwo i orzekł o kosztach procesu, zasądzając je od powoda na rzecz każdego z pozwanych, w tym solidarnie na rzecz pozwanych M. O. i A. O. (sygn.. akt I C 2501/13 - k. 208 akt).

Sąd Okręgowy ustalił, że powód, G. D., jest (...) najemcą lokalu mieszkalnego nr (...), położonego w budynku, znajdującym się w G. przy ul. (...). Nieruchomość ta stanowiła mienie komunalne i własność Gminy M. G.. Budynek został wybudowany w latach (...)ubiegłego wieku. Wspólnikami pozwanej, (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w G. (zwanej dalej: (...)) są (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w G. i Gmina M. G.. Nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym, położona w G. przy ul. (...), wraz z innymi nieruchomościami położonymi przy ul. (...), ul. (...) i ul. (...) w G., stanowiącymi mienie komunalne, została wniesiona jako aport na podstawie uchwały Rady Miejskiej G. z dnia 20 czerwca 2001 r. w sprawie wniesienia wkładu niepieniężnego (aportu rzeczowego), do (...)

(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w G. (zwanej dalej: (...)). Tym samym stała się własnością tej spółki. (...) planowała w 2005 r. wybudować nowe budynki mieszkalne, a ponieważ nie miała odpowiedniej zdolności kredytowej, zarządy (...), (...) i Prezydent Miasta G., reprezentujący Gminę M. G., doszli do porozumienia, że (...) wniesie aportem do (...) nieruchomości położone w G. przy ul. (...), ul. (...) i ul. (...). Miało to zwiększyć kapitał pozwanej, co umożliwiałoby uzyskanie przez nią kredytu na budowę nowych domów. Wcześniej (...) przygotowała wykaz nieruchomości przeznaczonych do zbycia, który został wywieszony (...)Wykaz zdjęto w dniu 31 stycznia 2005 r. i w dniu 17 grudnia 2004 r. przygotowano zawiadomienie najemców lokali o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia. Uchwałą (...)z dnia 11 stycznia 2005 r. zgromadzenie wspólników (...) wyraziło zgodę na zbycie nieruchomości na rzecz dotychczasowych najemców w trybie bezprzetargowym. Uchwała przewidywała, że w razie nieskorzystania z pierwszeństwa w ich nabyciu przez najemców, cała nieruchomość przechodzi na własność pozwanej. Powód mógł nabyć zajmowany lokal z 70% bonifikatą, lecz nie skorzystał z tej możliwości. Inni najemcy lokali w budynku przy ul. (...) również nie wykupili lokali. Powód nie został pisemnie powiadomiony o przeznaczeniu zajmowanego przez niego lokalu do sprzedaży. Z uwagi na brak zainteresowania zakupem nieruchomości przez najemców, nieruchomość przy ul. (...) została wniesiona jako aport do pozwanego (...) sp. z o.o. w G. i w dniu 9 marca 2005 roku została zawarta umowa przeniesienia własności nieruchomości między (...) a pozwaną (...). Tym samym przedmiotowa nieruchomość straciła status nieruchomości komunalnej. Zarządcą nieruchomości zostało (...)sp. z o.o. w G.. W 2012 r. (...) podjęła decyzję o sprzedaży tej nieruchomości z uwagi na konieczność przeznaczania dużych środków finansowych na remont starych lokali mieszkalnych. Najemcom przedstawiano propozycję nabycia całej nieruchomości po cenie wynikającej z operatu szacunkowego, która wynosiła 244.000 zł. Nikt z niej nie skorzystał. Ustalono dalej, że na zlecenie pozwanej były roznoszone pisma adresowane do najemców lokali z potwierdzeniami odbioru. Przy ul. (...) pisma doręczono wszystkim najemcom. Zarząd (...) opracował plan działania spółki. W planie działania dotyczącym realizacji zamierzeń

inwestycyjnych, przyjętym przez wspólników na Nadzwyczajnym Zgromadzeniu wspólników w punkcie(...)zapisano: „W roku 2010 podjąć kroki zmierzające do zbycia kilku nieruchomości zabudowanych wniesionych aportem w 2005 r.". Pozwana planowała nowe inwestycje, budowę pod wynajem budynków mieszkalnych wielorodzinnych: dwóch - N. T. (...)i budynku przy ul. (...), w którym miały być (...) lokale mieszkalne. Bank (...) w dniu 29 listopada 2010 r. wystawił promesę udzielenia kredytu na przedsięwzięcie inwestycyjno- budowlane, wspierającego budownictwo mieszkaniowe w ramach realizacji programów rządowych popierania budownictwa mieszkaniowego. Bank deklarował gotowość udzielenia pozwanej kredytu do kwoty 6.100.000 zł na sfinansowanie budowy budynku przy ul. (...) w G., o łącznej liczbie (...) lokali mieszkalnych, przeznaczonych na wynajem. Warunkami udzielenia kredytu były między innymi zabezpieczenie spłaty, w tym poręczenie przez Gminę M. G. do wysokości 20 % wysokości kredytu. Przed złożeniem wniosku pozwana miała udokumentować źródła finansowania inwestycji, w szczególności przedstawić decyzję o dokapitalizowaniu spółki przez udziałowców, przedstawić źródła finansowania pochodzących ze sprzedaży majątku pozwanej - gruntów i nieruchomości gruntowych w kwocie zapewniającej środki własne na realizację inwestycji. Dalej Sąd ustalił, że w 2010 r. przychód z czynszu, z budynku przy ul. (...) w G., nie był w stanie pokryć kosztów remontów, naprawy awarii i bieżących konserwacji oraz pozostałych wydatków (zadłużenie na budynku wynosiło 5.557,04 zł), podobnie było w 2011 r. (zadłużenie na budynku wynosiło 9.211,56zł) i w 2012 r. (zadłużenie na budynku wynosiło 14.093,42 zł). Wszystkie budynki na nieruchomościach wniesionych jako aport do pozwanej wybudowane były w latach (...)bez udziału środków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Wymagały znacznych nakładów na kapitalne remonty. Wpływy z czynszów z nieruchomości (...)pokrywały tylko koszty bieżących remontów. Bank (...) zakazał pozwanej pokrywania kosztów remontu tych budynków środkami uzyskanymi z domów wybudowanych przy udziale środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Pismem z dnia 27 września 2012 r. prezes pozwanej powiadomił Radę Nadzorczą o wytypowaniu do sprzedaży nieruchomości wniesionych jako aport do spółki w 2005 r. i zwrócił się o zgodę na ich zbycie. Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników (...) w dniu 10 października 2012 r. podjęło uchwałę (...)o wyrażeniu zgody na zbycie nieruchomości położonych

przy ul. (...), ul. (...) i ul. (...) po cenie rynkowej. Sprzedaż nieruchomości powierzono pośrednikowi. Odbyło się kilka spotkań z najemcami lokali. W styczniu 2013 r. doszło do spotkania mieszkańców nieruchomości przeznaczonych do zbycia z pracownikami (...). Dwie rodziny miały zadłużenie. Najemcy na spotkaniu powiedzieli, że jeśli te dwie rodziny zostaną wysiedlone, to nieruchomość najemcy wykupią. (...) wysiedliło dwie rodziny z zadłużeniem, i w kwietniu 2013r. poinformowało najemców przedmiotowej nieruchomości, że mogą przystąpić do wykupu. Najemcy nie odpowiedzieli na ofertę. Z czterech najemców chętnych do wykupu zostało tylko trzech, gdyż jeden się wyprowadził. Trzech najemców musiałoby wykupić nieruchomość za 260.000 zł. (...) oferowało pomoc w wykupieniu lokali i utworzeniu wspólnoty oraz dalszym prowadzeniu zarządu. Przedmiotową nieruchomość w dniu 19 czerwca 2013r. od pozwanej kupili we wspólności majątkowej małżeńskiej pozwani - M. O. i A. O.. Sąd ustalił że uzyskane ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości środki zostały przeznaczone w całości na budowę nowych mieszkań pod wynajem, wpłaty ze sprzedaży wpływały na subkonto i środki ze sprzedaży stanowiły jedynie cząstkę, w jakiej został pokryty wkład własny. Żeby realizować zadania związane z budownictwem mieszkaniowym pozwana musiała sprzedać nieruchomości, i sprzedane zostały najstarsze mieszkania.

Przy tak ustalonym stanie faktycznym Sąd I instancji wskazał, że powód domagał się ustalenia nieważności umowy, sprzedaży nieruchomości zabudowanej położonej przy ul. (...) w G., zawartej pomiędzy pozwanymi, jako sprzecznej prawem i zasadami współżycia społecznego. Dla rozstrzygnięcia sprawy, w ocenie Sądu, nie miały znaczenia podnoszona przez powoda okoliczność, że nie wiedział o przekazaniu nieruchomości przez (...) spółkę z o.o. jako aportu do pozwanej spółki. Powód z całą pewnością wiedział o planowanej sprzedaży nieruchomości przy ul. (...) przez (...), bo potwierdził własnoręcznym podpisem odbiór korespondencji.

Wydając rozstrzygnięcie w tej sprawie Sąd Okręgowy przede wszystkim wziął pod uwagę stanowisko wyrażone przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 6 czerwca 2014r. w sprawie III CZP 24/14, podjętej na skutek pytania prawnego, zadanego przez Sąd Apelacyjny w Gdańsku w podobnej do niniejszej sprawie. Sąd Najwyższy stwierdził w niej, że zbycie przez (...) nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w którym znajdują się wynajmowane lokale mieszkalne jest niedopuszczalne, chyba że nie wykracza poza granice przedmiotu działalności towarzystwa określone w art. 27 ust. I i 2 ustawy z 26 października 1995r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (jedn. tekst: Dz. U. z 2013 r., poz. 255). Przepis art. 27 ust. 1 cytowanej ustawy stanowi, że przedmiotem działania towarzystwa (budownictwa społecznego) jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu. Ustęp 2 tego przepisu określa, że towarzystwo może również: nabywać budynki mieszkalne, przeprowadzać remonty i modernizację obiektów przeznaczonych na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu, wynajmować lokale użytkowe znajdujące się w budynkach towarzystwa, sprawować zarząd budynkami nie stanowiącymi jego własności i prowadzić inną działalność związaną z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą. Ustawa nie stanowi zatem zakazu zbywania nieruchomości przez (...). Zakaz taki byłby istotnym ograniczeniem prawa własności i wynikającym z niego uprawnieniem do rozporządzania prawem (art. 140 kc). Zgodnie z Konstytucją RP własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w takim zakresie w jakim nie naruszałaby istoty prawa własności (art. 64 ust. 3 Konstytucji). Art. 27 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego w ust. 2 pkt od 1 do 4 ściśle wskazuje, co może być przedmiotem działalności towarzystwa, lecz ostatni podpunkt ustępu 2, daje możliwość zaliczenia do innych działań związanych z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą innych rodzajów podejmowanej przez towarzystwa działalności wykraczającej poza ramy określone w ust. 2 pkt od 1 do 4. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 6 czerwca 2014 r. wskazuje, że za dopuszczalne należałoby uznać wszelkie czynności prawne, które mają charakter pomocniczy, uboczny lub konieczny do realizacji zadania podstawowego. Jak wynika z treści art. 27 ust. 1 zadaniem podstawowym jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały stwierdza, że zbycie przez (...) nieruchomości, w której znajdują się wynajmowane lokale mieszkalne, nie przesądza o nieważności tej czynności. Głównym przedmiotem działalności towarzystwa jest budowanie domów i ich eksploatacja. Aby mieć możliwość wykonywania tej działalności pozwana spółka musiała mieć środki na budowę domów, głównie pochodzące z kredytu. W celu uzyskania kredytu z Banku (...), pozwana zgodnie z promesą musiała spełnić szereg warunków, między innymi udokumentować źródła finansowania i inwestycji: posiadać kapitał podstawowy o wartości co najmniej 10 % łącznego zadłużenia wobec banku i innych podmiotów, sfinansować rzeczowy majątek trwały w 40 %. Nadto pozwana musiała udokumentować źródła finansowania pochodzących ze sprzedaży majątku (nieruchomości) w łącznej kwocie zapewniającej środki własne na realizację inwestycji. Wskazano, że tym okresie przez pozwaną budowane były dwa budynki mieszkalne na (...)i budynek przy ul. (...), w którym miały być (...) lokale mieszkalne. Z materiału zebranego w sprawie wynikało, że budynki wniesione jako aport do (...) w 2005 r. nie przynosiły dochodów, a koszty remontów przekraczały dochody z czynszów. Zdaniem Sądu Okręgowego brak jest podstaw do przyjęcia, że sytuacja prawna powoda w wyniku zmiany osoby właściciela uległa pogorszeniu. W świetle uchwały Sądu Najwyższego z dnia 23 listopada 1993 r., III CZP 158/93 (OSNC 1994 nr 6 poz. 130), należy stwierdzić, że nabywcy wstąpili w stosunek najmu na miejsce zbywcy (art. 678 § 1 kc w zw. z 692 kc) ze wszystkimi wynikającymi z tego wstąpienia obowiązkami. Poza tym należy zauważyć, że maksymalna wysokość czynszu przewidziana ustawą o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego jest wyższa niż wynikająca z ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy (odpowiednio 4 % i 3 % wartości odtworzeniowej lokalu). W ocenie tego Sądu nie może także umknąć uwadze to, że w przypadku powoda i w świetle wcześniej cytowanego rozstrzygnięcia Sądu Najwyższego z dnia 23 listopada 1993 r., tak naprawdę sytuacja prawna (w zakresie praw i obowiązków) powoda i kolejnego właściciela wynajmującego powodowi jest ciągle taka sama, jak w 1986 r., kiedy to powód zawarł umowę najmu. Od 1986 r. najem lokalu mieszkalnego zajmowanego przez powoda trwa nieprzerwanie, a wniesienia aportem mienia komunalnego, najpierw do (...), a potem do pozwanej Spółki, nie miało znaczenia dla zakresu obowiązków nabywcy jako wynajmującego i powoda jako najemcy, wynikających z wiążącej strony umowy najmu. Od prawie 30 lat najem trwa nieprzerwanie, przez ten czas zmieniała się tylko osoba wynajmującego, ale za każdym razem kolejny wynajmujący wstępował w stosunek najmu w miejsce zbywcy. W tej sytuacji nie może być mowy o jakikolwiek pogorszeniu sytuacji pranej powoda wobec sprzedaży przez pozwaną nieruchomości przy ul. (...) A. O. i M. O. w 2013 r.

W ocenie Sądu I instancji sprzedaż nieruchomości, a zwłaszcza starych i przynoszących straty, w celu pozyskania kapitału na budowę nowych budynków wielorodzinnych, mieściła się w granicach przedmiotu działalności pozwanej. W innym przypadku niemożliwe byłoby wykonywanie głównego przedmiotu działalności jaką jest budowa domów mieszkalnych. Dlatego Sąd uznał, że zbycie nieruchomości przy ul. (...) było w świetle przepisów prawa dopuszczalne.

Sąd Okręgowy zbadał także zarzut braku interesu prawnego powoda w wytoczeniu powództwa o ustalenie nieważności umowy na podstawie art. 189 kpc. W myśl art. 189 kpc powód może żądać ustalania przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego, jeżeli ma w tym interes prawny. Istnienie interesu prawnego stanowi materialnoprawną przesłankę powództwa o ustalenie. Jeśli nawet powód, jak twierdzi, nie został w 2004 r. roku powiadomiony o możliwości skorzystania z pierwszeństwa zakupu, to zgodnie z orzecznictwem umowa zbycia lokalu mieszkalnego zawarta z naruszeniem art. 34 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - nie jest nieważna (patrz wyroki Sądu Najwyższego z dnia 7.03.2003 r„ OSNC 2004/5/84, wyrok z dnia 22.04.2004 r„ II CK 152/03 Lex nr 585746, wyrok z dnia 3.09.2003 r., II CKN 417/01, Lex nr 1129333, tak też Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 2.09.2010 r., I ACa 274/10 LEX nr 1120105 ). Jak wskazuje się w orzecznictwie, pierwszeństwa zakupu nie można mylić z instytucją pierwokupu, zaś art. 36 ustawy o gospodarce nieruchomościami w sposób samodzielny i odrębny reguluje wszelkie skutki naruszenia pierwszeństwa określonego w art. 34 ust. 1-5. W ocenie Sądu wniesienie przez gminę do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością aportu w postaci nieruchomości stanowi zbycie nieruchomości w rozumieniu cytowanego art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wobec nabycia własności przez pozwaną od (...), nieruchomość przy ul. (...) w G. utraciła status nieruchomości komunalnej. Zgodnie z treścią art. 678 § 1 kc pozwana (...) spółka z o.o. wstąpiła w stosunek najmu z powodem w miejsce (...) Spółki z o.o. Po zawarciu umowy sprzedaży 19 czerwca 2013 roku pozwani A. O. i M. O. wstąpili w stosunek najmu. Sytuacja prawna powoda nie uległa zatem zmianie, gdyż był i nadal jest najemcą lokalu numer (...). Ustalając istnienie interesu prawnego powoda należy, zdaniem Sądu, rozważyć co zmieniłoby się bezpośrednio w sferze praw i obowiązków powoda w przypadku pozytywnego rozstrzygnięcia niniejszego procesu. Zdaniem Sądu Okręgowego sytuacja prawna powoda nie uległaby zmianie nawet w przypadku uwzględnienia powództwa w części zawierającej żądanie ustalenia. Powód nie mógłby skorzystać z prawa pierwszeństwa zakupu lokalu, a jego prawa i obowiązki jako najemcy oraz jednego i drugiego pozwanego jako wynajmujących nie zmieniłyby się w żaden sposób. Mając powyższe rozważania na uwadze, Sąd Okręgowy uznał zatem także, że powód nie ma interesu prawnego w ustalaniu nieważności umowy. Również nie ma żadnych podstaw prawnych, nawet w przypadku uwzględnienia powództwa o ustalenie, do nakazania przez Sąd pozwanej (...), do złożenia oferty sprzedaży lokalu. W związku z tym Sąd oddalił powództwo w całości jako bezzasadne, orzekając o kosztach procesu na podstawie art. 98 kpc.

Apelację od powyższego wyroku Sądu Okręgowego w T. wniósł powód, zaskarżając wyrok w całości, i opierając apelację na zarzucie:

-

naruszenia prawa procesowego w postaci art. 236 kpc i art. 316 § 1 kpc poprzez oparcie ustaleń faktycznych na dokumentach złożonych przez pozwaną podczas rozprawy w dniu 18 grudnia 2014 roku, co do których Sąd nie wydał postanowienia dowodowego,

-

naruszenia prawa procesowego w postaci art. 207 § 6 kpc poprzez dopuszczenie dowodu z dokumentów, pomimo że dowody te były spóźnione,

-

naruszenia prawa procesowego w postaci art. 233 § 1 kpc poprzez dowolną ocenę dowodów z dokumentów oraz zeznań Prezesa pozwanej, w zakresie nierentowności sprzedanych nieruchomości i ustalenie na tej podstawie, że koszty utrzymania tych nieruchomości przekraczały dochody z czynszów,

-

naruszenie prawa materialnego w postaci art. 189 kpc poprzez ustalenie, że powód nie miał interesu prawnego w złożeniu powództwa, mimo iż jego sytuacja na skutek sprzedaży lokalu uległa zmianie,

-

naruszenie prawa materialnego w postaci art. 27 ust. 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego poprzez uznanie, że przedmiotem działania (...)jest również sprzedaż składników (...)

-

naruszenie prawa materialnego w postaci art. 27 ust. 5 powyższej ustawy poprzez uznanie, że sprzedaż składników majątkowych(...)mieści się w pojęciu innej działalności związanej z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą.

Z uwagi na powyższe zarzuty powód wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa i uznanie za nieważną umowy sprzedaży nieruchomości, położonej w G. przy ulicy (...), zawartej w dniu 19 czerwca 2013 roku pomiędzy pozwanymi, oraz o zasądzenie od pozwanych solidarnie na rzecz powoda kosztów postępowania za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych (k. 250-257 akt).

Apelację od wyroku Sądu Okręgowego wniósł także Prokurator Okręgowy w T., który zgłosił swój udział w sprawie po wydaniu wyroku, zaskarżając wyrok w całości, zarzucając:

-

obrazę przepisów prawa materialnego art. 27 ustawy z dnia 26 października 1995 roku, poprzez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że zbycie przedmiotowej nieruchomości było dopuszczalne i nie było sprzeczne z głównym przedmiotem działalności (...), jakim jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu, podczas gdy prawidłowa wykładnia tego przepisu prowadzi do wniosku, że niedopuszczalne jest zbycie przez (...) nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w którym wynajmowane są lokale mieszkalne z wyjątkiem sytuacji, gdy będą podstawy do zakwalifikowania takiej sprzedaży jako czynności stanowiącej działanie związane z budownictwem mieszkaniowym, a jednocześnie czynność ta będzie podporządkowana celowi głównemu jakim jest budowa domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu,

-

obrazę przepisów prawa materialnego art. 189 kpc poprzez błędne uznanie, że powód nie miał interesu prawnego do wytoczenia powództwa, podczas gdy wskazana ustawa gwarantuje najemcy stabilność stosunku najmu w zakresie wysokości maksymalnego czynszu czy stałości stosunku najmu, a tym samym w sposób korzystniejszy kształtuje stosunek najmu w porównaniu z ogólnymi zasadami przewidzianymi w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów.

Podnosząc powyższe zarzuty Prokurator wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i wydanie orzeczenia uwzględniającego powództwo i uznanie, że umowa z dnia 19 czerwca 2013 roku jest nieważna oraz obciążenie pozwanych kosztami postępowania (k. 237-247 akt).

Pozwany (...), w odpowiedzi na apelacje powoda i Prokuratora, wniósł o ich oddalenie i zasądzenie na rzecz pozwanego kosztów postępowania odwoławczego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych (k. 307-313 i 327-328 akt).

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacje były zasadne i skutkowały koniecznością zmiany wyroku. W ocenie Sądu skuteczne były bowiem zawarte w obu apelacjach zarzuty naruszenia prawa materialnego art. 189 kpc oraz art. 27 ust. 1 i ust. 2 pkt 5 ustawy z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (t.j. Dz.U. z 2013 roku, poz. 255 z późn.zm.), zwanej dalej „ustawą”. Wskazać należy, że orzekając reformatoryjnie (art. 386 § 1 kpc) sąd drugiej instancji powinien dokonać własnych ustaleń faktycznych i własnej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego (art. 382 kpc), jeżeli zmiana wyroku zaskarżonego apelacją nie jest wyłącznie następstwem naruszenia przez sąd pierwszej instancji prawa materialnego (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 września 2000 roku, I PKN 54/00, OSNP 2002/9/206). W niniejszej sprawie Sąd Okręgowy co do zasady dokonał trafnych ustaleń faktycznych, które zresztą w większości były oparte nie okolicznościach bezspornych, za wyjątkiem dokonanego tuż przed rozważaniami ustalenia, że aby realizować zadania związane w budownictwem mieszkaniowym pozwana musiała sprzedać nieruchomości (strona 7 uzasadnienia wyroku), albowiem w tym zakresie Sąd oparł się na treści zeznań Prezesa pozwanej Spółki, który wyraził taki pogląd w treści swoich zeznań, a takie ustalenie Sądu musi być w tej konkretnej sprawie uznane za niezgodne z celem, jaki wynika z treści art. 27 ustawy, czyli jako sprzeczne z treścią prawa materialnego. W konsekwencji przyjęcia przez Sąd Apelacyjny naruszenia przez sąd pierwszej instancji wyłącznie prawa materialnego, nie było co do zasady konieczności ponownego dokonywania ustaleń faktycznych i ich oceny.

W pierwszej kolejności należało odnieść się do zarzutu naruszenia art. 189 kpc, albowiem pozew w niniejszej sprawie w istocie dotyczył ustalenia nieważności czynności prawnej w postaci umowy z dnia 19 czerwca 2013 roku, a które to powództwo determinowane jest przede wszystkim istnieniem po stronie powoda interesu prawnego. W ocenie Sądu Apelacyjnego sąd pierwszej instancji błędnie ocenił brak interesu prawnego. Wskazany przepis określa materialnoprawne przesłanki zasadności powództwa, w którym strona domaga się ustalenia istnienia (nieistnienia) stosunku prawnego lub prawa. Przyjmuje się powszechnie, że interes prawny w rozumieniu art. 189 kpc jest to obiektywne, rzeczywiście istniejąca, a nie tylko hipotetyczna potrzeba uzyskania wyroku odpowiedniej treści, występująca wówczas, gdy powstała sytuacja rzeczywistego naruszenia albo zagrożenia określonej sfery prawnej. Praktycznie, interes prawny występuje wtedy, gdy sam skutek, jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego, zapewni powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów, czyli definitywnie zakończy spór istniejący lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu takiego sporu w przyszłości, a jednocześnie interes ten nie podlega ochronie w drodze innego środka. Interes prawny należy rozumieć szeroko, tzn. w sposób uwzględniający ogólną sytuację prawną powoda, a brak interesu prawnego jako przesłanki powództwa z art. 189 kpc zachodzi jedynie wówczas, gdy powód nie ma żadnej potrzeby ustalania prawa lub stosunku prawnego, gdyż jego sfera prawna nie została naruszona ani zagrożona (tak Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 21 maja 2015 roku, I ACa 1727/14, Lex nr 1734680). W związku z tym w tej sprawie należy podkreślić, że powód w istocie zmierza do przywrócenia stanu prawnego, jaki istniał przed zawartą przez pozwanych umową w sposób sprzeczny z przepisami bezwzględnie obowiązującymi, o czym szerzej niżej. W ocenie Sądu meriti sama zatem niezgodność umowy z przepisami ustawy powoduje, że powód ma interes prawny w wytoczeniu powództwa o ustalenie nieważności umowy, bo poprzez takie ustalenie dąży do uznania, że nadal pozostaje najemcą lokalu, będącego w zasobach (...). Status takich najemców jest faktycznie odmienny i w przypadku sprzedaży nieruchomości doszłoby do jego pogorszenia. Słusznie Prokurator Okręgowy w T. w swojej apelacji zauważa, iż z porównania art. 28 ustawy z przepisami ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 roku, poz. 150 z późn.am.) wynika, że bardziej niekorzystna dla najemców jest faktycznie forma stosunku najmu, którą regulują przepisy ustawy drugiej, bo wprawdzie stawka wartości odtworzeńiowej jest niższa, jednakże właściciel może domagać się od najemców całego szeregu innych opłat. W piśmiennictwie wskazuje się, iż art. 29 ustawy o ochronie praw lokatorów jest przepisem szczególnym w stosunku do art. 3 ustawy, dopuszczającym stosowanie w określonym w nim zakresie przepisów ustawowych o treści mniej korzystnej dla lokatora od przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Wymieniony przepis mówi ogólnie o "czynszu", a nie o "wysokości czynszu", z czego wynika nie tylko to, że wysokość czynszu płaconego przez najemców lokali mieszkalnych w tych budynkach reguluje art. 28 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, ale i to, że do tych najemców nie stosuje się innych dotyczących czynszu i opłat za używanie lokalu przepisów ustawy o ochronie lokatorów (A. M., Dawne i nowe instytucje polskiego prawa mieszkaniowego, KPP (...)). Tych szczegółowych skutków nie zauważył sąd pierwszej instancji. Na nie zwrócił uwagę także Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 6 czerwca 2014 roku w sprawie III CZP 24/14 (Lex nr 1506466). Powyższe wywody przesądzają o tym, iż powód ma interes prawny w wytoczeniu powództwa, opartego na art. 189 kpc, czego nie uwzględnił Sąd Okręgowy narażając się na skuteczny zarzut naruszenia tego przepisu prawa materialnego.

Przechodząc do oceny naruszenia przepisu art. 27 ust. 1 i ust. 2 pkt 5 ustawy wskazać trzeba, że prawidłowo Sąd Okręgowy odniósł się do treści uchwały Sądu Najwyższego z dnia 6 czerwca 2014 roku, podjętej w sprawie III CZP 24/14 (Lex nr 1506466), lecz na potrzeby niniejszej sprawy wywiódł z niej błędne wnioski. Przypomnieć należy, że zgodnie z treścią tego artykułu przedmiotem działania towarzystwa jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu, i towarzystwo może również:

1)  nabywać budynki mieszkalne,

2)  przeprowadzać remonty i modernizację obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu,

3)  wynajmować lokale użytkowe znajdujące się w budynkach towarzystwa,

4)  sprawować na podstawie umów zlecenia zarząd budynkami mieszkalnymi i niemieszkalnymi niestanowiącymi jego własności, z tym że powierzchnia zarządzanych budynków niemieszkalnych nie może być większa niż powierzchnia zarządzanych budynków mieszkalnych,

5)  prowadzić inną działalność związaną z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą.

Sąd Najwyższy wskazał, że zbycie przez (...) nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w którym znajdują się wynajmowane lokale mieszkalne, jest niedopuszczalne, chyba że nie wykracza poza granice przedmiotu działalności towarzystwa określone w art. 27 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Należy zwrócić uwagę na samą konstrukcję tezy Sądu Najwyższego, z której wynika, że co do zasady zbycie takiej nieruchomości zabudowanej jest niedopuszczalne, a jedynie wykazanie, że nastąpiło to w granicach przedmiotu działalności towarzystwa, umożliwia uznanie takiej czynności za dopuszczalną. Stąd odczytywać już można pewną wyjątkowość takich dopuszczalnych sytuacji, przyjętą przez Sąd Najwyższy. Owa wyjątkowość jeszcze dobitniej została wyrażona w treści uzasadnienia cytowanej uchwały, w której wskazano, że w omawianej ustawie nie ma przepisu odpowiadającego art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z którym, jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni nabywcą budynku albo udziału w budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przekształca się w prawo najmu podlegające przepisom ustawy

o ochronie praw lokatorów. Przepis ten oznacza, że zbycie zabudowanej nieruchomości spółdzielni mieszkaniowej, w której ustanowiono spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, jest możliwe tylko w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego. Brak w ustawie o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego odpowiednika art. 16 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, utrudnia ścisłe określenie wyjątków od zasady wyłączającej możliwość zbycia przez (...) nieruchomości, w której są wynajmowane lokale mieszkalne. Tym niemniej z przytoczonych względów należy uznać tę zasadę za obowiązującą. Poza przypadkami zbycia takiej nieruchomości w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego, odstępstwo od tej zasady mogłoby dotyczyć wyjątkowych sytuacji, w których zbycie to byłoby działaniem "związanym z budownictwem mieszkaniowym" (art. 27 ust. 2 pkt 5 ustawy), podporządkowanym celowi głównemu (art. 27 ust. 1 ustawy), np. w razie, gdyby nabywcą było inne (...) albo spółdzielnia mieszkaniowa. W braku szczególnego uzasadnienia umowę zbycia przez towarzystwo nieruchomości, w której są wynajmowane lokale mieszkalne, należy uznać za nieważną. Zostało to wyraźnie podkreślone w uzasadnieniu wskazanej uchwały, co musi powodować jednoznaczną ocenę, którą Sąd meriti podziela, że zbycie przez (...) nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w którym wynajmowane są lokale mieszkalne, nie stanowi realizacji celu głównego, nawet jeżeli uzyskane w ten sposób środki finansowe zostaną przeznaczone na budowę innej nieruchomości. Prowadzi to bowiem do wyzbycia się składnika majątkowego przeznaczonego do realizacji celu głównego, jakim jest eksploatacja posiadanych zasobów mieszkaniowych. Dążenie do realizacji celu w postaci budowy domów mieszkalnych nie może zatem być dokonywane z uszczerbkiem dla realizacji celu w postaci eksploatacji dotychczasowych budynków na określonych w ustawie zasadach najmu. Innymi słowy, cel główny nie może być realizowany kosztem dotychczasowych uprawnionych z tytułu posiadania lokalu w zasobach (...). Możliwa jest bowiem hipotetycznie sytuacja, w której towarzystwo po wybudowaniu każdego z budynków, dokonywałoby jego sprzedaży w celu sfinansowania kolejnego, co w ocenie Sądu niweczyłoby cel komentowanej ustawy.

Powyższe w zasadzie przesądza, iż każda czynność zbycia nieruchomości zbudowanej, w której wynajmowane są lokale mieszkalne, przez każde (...), jeśli nie zachodzi w sytuacjach, wskazanych wyżej w uzasadnieniu cytowanej uchwały, lub nie następuje na rzecz innego (...), wykracza poza przedmiot, wynikający z art. 27 komentowanej ustawy. Niezależnie od tego to na pozwanym spoczywa ciężar wykazania ewentualnych innych, jego zdaniem, sytuacji szczególnych, które uzasadniałyby taką czynność zbycia, i w tej sprawie pozwany takich okoliczności skutecznie nie wykazał. Po pierwsze, pozwany nie wykazał choćby tego, czy dokonał innej czynności w postaci sprzedaży nieruchomości niezabudowanej, o której mowa w punkcie 3 przedstawionego planu działania (k. 160 akt), a następnie tego, że pomimo realizacji takiej sprzedaży nadal nie posiadał wystarczających środków na finansowanie planowych inwestycji. Po drugie, podnoszenie samego faktu generowania kosztów przez nieruchomość, w której mieszka powód, jest co najmniej niewystarczające dla uzasadnienia jej zbycia osobom fizycznym. Z zasad doświadczenia życiowego wynika bowiem, że każda administrowana nieruchomość przynosi nie tylko określony zysk, ale też i koszty związane choćby z bieżącymi remontami, i to niezależnie, czy jest to nieruchomość nowa czy starsza. Sytuacja tak jest normalną w ramach gospodarki nieruchomościami. Pozwany decydując się na objęcie m.in. przedmiotowej nieruchomości na własność w drodze aportu, musiał liczyć się z ewentualną koniecznością ponoszenia takich kosztów, tym samym przyjął na siebie pewne zobowiązanie w tym zakresie i teraz powołując się na istniejące zadłużenie, wobec celów, jaki wyznaczyła mu komentowana ustawa w art. 27, nie może w sposób zasadny wykazać podstaw do zbycia nieruchomości zabudowanej lokalami mieszkalnymi. W ocenie Sądu sama wysokość zadłużenia z 2012 roku, która wynosiła kwotę ponad 14.000 złotych, w stosunku choćby do wartości całego budynku, nie uzasadnia podjęcia tej wyjątkowej dla najemców lokali w takim budynku, w świetle powyższych rozważań, czynności zbycia nieruchomości. Podnieść w końcu trzeba, że kwestia konieczności nakładów na nieruchomość nie jest w ogóle istotna w tej sprawie, lecz wyłącznie to, czy zbycie takiej nieruchomości jest dopuszczalne w świetle art. 27 ustawy. W ocenie Sądu Apelacyjnego sąd pierwszej instancji także w tym miejscu naruszył prawo materialne, poprzez błędne rozumienie wskazanego przepisu art. 27 ustawy. Stwierdzenie przez Sąd meriti naruszenia prawa materialnego, skutkujące koniecznością zmiany wyroku, przesądziło o bezprzedmiotowości pozostałych zarzutów apelacji naruszenia prawa procesowego, wskazanych przez powoda, i również było podstawą do decyzji procesowej o oddaleniu wniosków dowodowych powoda, zgłoszonych na rozprawie apelacyjnej.

Przyjęta przez Sąd Apelacyjny teza w tej sprawie, nie może powodować skutecznego zarzutu naruszenia czy ograniczenia prawa własności i prawa do rozporządzania prawem własności, skoro w ocenie Sądu komentowaną ustawą wprowadzono ograniczenie w zbywaniu nieruchomości przez konkretny podmiot budownictwa społecznego, ze względu na cel działania tego podmiotu, a zatem w sposób dopuszczalny Konstytucją RP w art. 64 ust. 3.

Reasumując, należy stwierdzić, że czynność prawna w postaci umowy z dnia 19 czerwca 2013 roku sprzedaży nieruchomości położonej w G. przy ulicy (...), wykracza poza wynikający z treści art. 27 ustawy zakres przedmiotu działalności (...), co uzasadnia stwierdzenie, iż czynność prawna dokonana przez pozwanego, (...) Spółkę z o.o. w G., z przekroczeniem jego ustawowych kompetencji jest nieważna jako sprzeczna z ustawą, na podstawie art. 58 § 1 kc. Sam fakt należenia tej nieruchomości do majątku pozwanego przesądza o tym, że stosuje się do niej reguły z art. 27 ustawy. Z przedstawionych względów Sąd Apelacyjny, na podstawie art. 386 § 1 kpc, zmienił zaskarżony wyrok w punkcie 1 i orzekł zgodnie z żądaniem powoda, na podstawie art. 189 kpc w związku z art. 58 §

1  kc i przepisem art. 27 ustawy (punkt I a wyroku).

W konsekwencji zmiany merytorycznej wyroku zmianie podlegało także rozstrzygnięcie sądu pierwszej instancji w zakresie zwrotu kosztów procesu przed tym sądem, na podstawie art. 98 kpc w związku z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu (punkt I b wyroku), mając na uwadze uiszczoną przez powoda opłatę sądową od pozwu w kwocie 1.000 złotych oraz koszty wynagrodzenia jego pełnomocnika w stawce minimalnej wraz z uiszczoną opłatą skarbową, obciążając tymi kosztami pozwanego, (...) Towarzystwo Budownictwa (...). W stosunku do pozwanych A. O. i M. O. Sąd zastosował wobec nich przywilej, wynikający z art. 102 kpc, o co zresztą w toku procesu pozwani ci wnosili, uznając ich rację, iż powództwo musiało toczyć się przeciwko obu stronom umowy z dnia 19 czerwca 2013 roku, niezależnie od ich woli uczestniczenia w procesie, a pozwani małżonkowie przystąpili do umowy, działając w dobrej wierze odnośnie skutecznego uprawnienia pozwanego (...)do zbycia nieruchomości, nie przewidując nawet obiektywnie oceniając, negatywnych dla siebie skutków takiej czynności w przyszłości. Jest to wypadek szczególnie uzasadniony, w rozumieniu art. 102 kpc. Konsekwentnie, w zakresie kosztów procesu w postępowaniu apelacyjnym, Sąd obciążył nimi pozwane Towarzystwo, odstępując pozostałych pozwanych od obciążenia tymi kosztami, na podstawie art.

108 § 1 kpc w związku z art. 98 kpc, mając na uwadze podobną ocenę i zakres kosztów, jak w przypadku kosztów za pierwszą instancję, ograniczony do wynagrodzenia pełnomocnika powoda w stawce minimalnej (punkt II wyroku). W zakresie pozostałych nieuiszczonych do tej pory kosztów sądowych, Sąd nie obciążył nimi pozwanych, na podstawie art. 113 ust. 4 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (punkt III wyroku).