Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Gdańsku

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 10 lutego 2021 r.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku V Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: Sędzia SA Leszek Jantowski

Sędziowie: SA Artur Lesiak

SR (del.) Anita Różalska (spr.)

po rozpoznaniu w dniu 10 lutego 2021 r. w Gdańsku

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa E. B.

przeciwko (...) spółce akcyjnej w T.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Toruniu z dnia 17 lipca 2020 r.

w sprawie o sygn. akt I C 860/19

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od pozwanej (...) spółki akcyjnej w T. na rzecz powódki E.

B. kwotę 8100 (osiem tysięcy sto) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Sędzia SA Artur Lesiak Sędzia SA Leszek Jantowski (del.) Sędzia SR Anita Różalska

Na oryginale właściwe podpisy.

Sygn. akt V ACa 548/20

UZASADNIENIE

Powódka E. B. pozwem z dnia 4 kwietnia 2013r. skierowanym przeciwko (...) spółce akcyjnej w T. wniosła o zasądzenie od pozwanej na jej rzecz kwoty 621.928,66 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia 2 października 2012 r. do dnia zapłaty oraz kosztami procesu, w tym kosztami zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu wskazała, że roszczenie wywodzi z pożyczki pieniężnej, na mocy której pozwana przekazała do dyspozycji powódki (konsumenta) kwotę 220.000 zł, natomiast powódka zobowiązała się do zwrotu powyższej sumy wraz z odsetkami umownymi oraz stosowną prowizją w terminie do dnia 18 lutego 201 lr. Spłata powyższych należności została zapieczona przewłaszczeniem należącej do powódki nieruchomości. Powódka nie spłaciła całości pożyczki w terminie. Przewłaszczona nieruchomość została zbyta przez pozwaną za cenę 598.000 zł. Ponadto pozwana wystawiła fakturę VAT nr (...) na kwotę 168.549,54 zł z tytułu łącznej opłaty za prowadzenie postępowania windykacyjnego w 2011 i 2012 r. Pozwana obciążyła nadto powódkę karami umownymi w łącznej wysokości 132.139,79 zł oraz opłatą za prowadzenie tzw. postępowania windykacyjnego w okresie od 19 lutego 2011 r. do 17 września 2012 r. w łącznej kwocie 189.788, 87zł. Ponadto odsetki karne (w wysokości maksymalnych) za okres od dnia 19 lutego 2011 r. do dnia 17 września 2012 r. ustalono na sumę 74.492,35zł. Powódka zakwestionowała dopuszczalność naliczania w/w opłat i kar umownych, jak również cenę, za którą została sprzedana przewłaszczona nieruchomość. Na kwotę dochodzoną przez powódkę w niniejszym procesie składały się co do zasady dwa roszczenia. Po pierwsze E. B. została niezasadnie obciążona kwotą 321.928,66 zł, na którą składają się co prawda zastrzeżone w umowie, ale niezgodne z prawem opłaty, kary umowne oraz inne koszty związane z opóźnieniem w spłacie pożyczki. Po drugie cena, za jaką pozwana sprzedała nieruchomość, rażąco odbiegała od jej wartości rynkowej, co w sposób oczywisty doprowadziło do pokrzywdzenia powódki w zakresie kwoty co najmniej 300.000 zł. Konsekwencją w/w stanu rzeczy jest to, że pozwana odmówiła zwrotu nadwyżki pozostałej po zaspokojeniu swojej wierzytelności z ceny sprzedaży przewłaszczonej nieruchomości, przy czym właściwa wysokość tej nadwyżki powinna stanowić równowartość co najmniej kwoty 621.928,66 zł. W ocenie strony powodowej kwotą, która zaspokajała wszelkie roszczenia pozwanej była suma 278.613,99zł, na którą składa się kwota pozostałej do spłaty pożyczki (204.457,02 zł) wraz z odsetkami karnymi liczonymi do dnia 17 września 2012 r. (74.156,97zł). W ocenie powódki praktyki polegające na nakładaniu dodatkowych kar i opłat, potocznie określane mianem lichwy nie mogą zasługiwać na akceptację, szczególnie gdy dotyczą stosunku prawnego, którego stroną jest konsument. Odsetki karne w połączeniu z tzw. opłatą windykacyjną oraz karami umownymi wprowadzały oprocentowanie pożyczki na poziomie ok. 90 % w skali roku. Ponadto pozwana decydując się na sprzedaż nieruchomości po cenie odbiegającej o 300.000zł od wartości przyjętej w sporządzonym na jej zlecenie operacie szacunkowym (898.000zł), postąpiła w sposób oczywiście krzywdzący dla powódki, tym samym nienależycie wypełniając zobowiązanie do dochowania „staranności rzetelnego kupca" przy przeprowadzaniu przedmiotowej transakcji. Datę wymagalności roszczenia dochodzonego pozwem powódka oznaczyła na dzień 2 października 2012r jako datę, w której pozwana w świetle § 4 tiret drugie umowy przewłaszczenia zobowiązana była do zwrotu kwoty dochodzonej niniejszym pozwem.

W odpowiedzi na pozew pozwana (...) spółka akcyjna w T. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów postępowania, w tym zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w wysokości 14.400 zł, a także kosztów opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w kwocie 34 zł.

W uzasadnieniu pozwana zaprzeczyła, aby umowa pożyczki z 19 sierpnia 2010 r. była zawarta z powódką jako konsumentem i w efekcie aby można było stosować do niej przepis art. 385(1) i następne k.c. Zdaniem pozwanej powódka zawierając umowę pożyczki działała w charakterze przedsiębiorcy. Pozwana zaprzeczyła także, aby postanowienia w/w umowy pożyczki nie zostały uzgodnione indywidualnie pomiędzy stronami oraz kształtowały prawa i obowiązki powódki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jej interesy; jakiejkolwiek postanowienia w/w umowy zawierały klauzule niedozwolone; cena sprzedaży przewłaszczonej na zabezpieczenie nieruchomości została w jakimkolwiek zakresie zaniżona lub była inna niż rzeczywiście uiszczona przez kupującego i określona w umowie sprzedaży; pozwana spółka nie dochowała należytej staranności przy sprzedaży w/w nieruchomości; jakiekolwiek m.in. kary umowne czy też opłaty określone w w/w umowie pożyczki miały charakter pozorny czy też były wygórowane lub rażąco wygórowane; wysokość odsetek w w/w umowie była określona w sposób sprzeczny z treścią obowiązujących przepisów.

Postanowieniem z dnia 27 września 2013r. Sąd Okręgowy we Wrocławiu uznał się niewłaściwym i przedmiotową sprawę przekazał do rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Toruniu.

Wyrokiem Sądu Okręgowego w Toruniu z dnia 12 lipca 2017 r., sygn. akt I C 280/14 zasądzono od pozwanej na rzecz powódki kwotę 298.812,71 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 2 października 2012 roku; oddalono powództwo w pozostałym zakresie; zasądzono od powódki na rzecz pozwanej kwotę 849 zł tytułem zwrotu kosztów procesu; nakazano pobrać na rzecz Skarbu Państwa Sądu Okręgowego w Toruniu od powódki z zasądzonego roszczenia kwotę 16.972 zł tytułem kosztów sądowych od oddalonej części powództwa, a od pozwanej zaś kwotę 15.667 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych od uwzględnionej części powództwa.

Na skutek apelacji obu stron wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 21 marca 2019 r., sygn. akt V ACa 702/17 uchylono wspomniany wyrok i przekazano sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Toruniu, pozostawiając temu sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego. W uzasadnieniu wskazano, iż Sąd I instancji przy ponownym rozpoznaniu sprawy rozważy abuzywność wskazywanych przez powódkę klauzul umownych w kontekście art. 385 ¹ k.c. i następnie oceni zasadność roszczeń powódki z tym związanych. Ponadto polecono Sądowi I instancji zbadać wysokość szkody powódki związanej ze sprzedażą nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie pożyczki, znacznie poniżej jej wartości rynkowej, oraz kwestię ekspozycji nieruchomości na rynku przed jej sprzedażą i jej wpływ na uzyskaną cenę, a także wysokość zadłużenia powódki (naliczenie odsetek karnych).

W piśmie z dnia 4 maja 2020 r. strona powodowa zmieniła powództwo w ten sposób, że rozszerzyła kwotę roszczenia głównego o dodatkową kwotę 123.000 zł i w związku z tym wniosła o zasądzenie od pozwanej kwoty w łącznej wysokości 744.928,66 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 2 października 2012 r. do dnia zapłaty. W uzasadnieniu wskazano, że rozszerzenie powództwa było konieczne ze względu na ustalenie przez biegłego wyższej wartości nieruchomości - na łączną kwotę 1.021.000 zł, ponieważ wartość nieruchomości stanowi wartość wyjściową dla obliczenia należnego powódce odszkodowania.

W odpowiedzi na rozszerzenie powództwa w piśmie z dnia 25 maja 2020 r. pozwany podtrzymał stanowisko, w całości kwestionując wszelkie twierdzenia i żądania strony powodowej.

Wyrokiem z dnia 17 lipca 2020 r. wydanym w sprawie o sygn. akt I C 860/19 Sąd Okręgowy w Toruniu:

I.  zasądził od pozwanej (...) spółki akcyjnej w T. na rzecz powódki E. B. kwotę 724.323,27 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 2 października 2012 r. do dnia zapłaty;

II.  oddalił powództwo w pozostałej części;

I.  zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 19.917 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 8.100 zł tytułem kosztów postępowania apelacyjnego;

II.  nakazał pobrać na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Toruniu od powódki

z zasądzonego na jej rzecz w punkcie pierwszym świadczenia kwotę 1653,56 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych od oddalonej części powództwa,

III.  nakazał pobrać na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Toruniu od pozwanej kwotę 59.589 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych od uwzględnionej części powództwa.

Powyższe rozstrzygnięcie zostało wydane na podstawie następujących ustaleń stanu faktycznego i rozważań:

Dnia 19 sierpnia 2010 r. powódka E. B. oraz pozwana (...) spółka akcyjna w T. zawarli umowę pożyczki pieniężnej (dalej: "urnowa pożyczki”), na mocy której pozwana przekazała do dyspozycji powódki kwotę 220.000 zł (§1 umowy pożyczki), natomiast powódka zobowiązała się do zwrotu powyższej sumy wraz z odsetkami umownymi w wysokości 1,6 % pożyczki w skali miesiąca (§ 5 ust. 1 umowy pożyczki) oraz z prowizją w kwocie 17.270 złotych (§ 4 ust. 1 umowy pożyczki) w terminie do dnia 18 lutego 2011 r. (§ 3 ust. 2 umowy pożyczki) - zgodnie z harmonogramem spłat stanowiącym załącznik 3 do umowy.

Kwotę pożyczki powódka przeznaczyła na kapitalny remont należącego do niej domu położonego w S. (...) oraz na leczenie chorego na raka męża. Kwota pożyczki wpłynęła na prywatne konto powódki.

Tytułem zabezpieczenia spłaty w/w pożyczki strony w dniu 19 sierpnia 2010r. zawarły w formie aktu notarialnego umowę przewłaszczenia nieruchomości, na podstawie której powódka przeniosła na pozwaną własność w/w nieruchomości położonej w S. (...), dla której Sąd Rejonowy w Oławie prowadzi KW nr (...) (§ 3 umowy przewłaszczenia), z tym zastrzeżeniem, że w przypadku postawienia pożyczki w stan natychmiastowej wymagalności lub niezwrócenia przedmiotu pożyczki w terminie pozwana będzie mogła pokryć przysługującą jej należność z ceny uzyskanej ze sprzedaży tej nieruchomości na wolnym rynku (§ 4 ust. 4 umowy przewłaszczenia, § 14 ust. 3 umowy pożyczki), przy czym przy dokonywaniu sprzedaży pozwana zobowiązała się dochować staranności rzetelnego kupca (§ 14 ust. 3 umowy pożyczki). Nadwyżka miała zostać zwrócona powódce w terminie 14 dni od dnia zapłaty ceny (§ 4 ust. 4 tiret drugie umowy przewłaszczenia, § 14 ust. 3 umowy pożyczki).

W załączniku nr 2 do powyższej umowy pożyczki ustalono, że wartość w/w nieruchomości (przedmiotu zabezpieczenia) na dzień zawarcia umowy pożyczki wynosi 600.000 zł.

Postanowienia umowy nie były indywidualnie uzgodnione z E. B..

Powódka nie spłaciła całości pożyczki w terminie (rzeczywista spłata obejmowała sumę 33.919,29 zł uiszczoną zgodnie z harmonogramem spłat oraz sumę 17.270 zł tytułem prowizji).

W konsekwencji na podstawie § 6 ust. 1 umowy pożyczki w piśmie z dnia 21 kwietnia 2011 r. (doręczonym powódce dnia 4 maja 2011 r.) pozwana postawiła pozostałą kwotę pożyczki wraz z odsetkami umownymi (tj. 218.848, 65zł) w stan natychmiastowej wymagalności, a następnie w dniu 4 maja 201 lr., na podstawie § 14 ust. 8 umowy pożyczki wszczęto tzw. postępowanie windykacyjne.

Od dnia 21 kwietnia 2011 r. pozwana naliczała tzw. odsetki karne od kwoty niespłaconej pożyczki w wysokości czterokrotności kredytu lombardowego, które zastąpiły w/w odsetki umowne (§ 14 ust. 9-11 umowy pożyczki). Ponadto od dnia 4 maja 2011 r. naliczano tzw. zryczałtowaną opłatę za wszczęcie i prowadzenie postępowania windykacyjnego w wysokości 3,5 % aktualnego zadłużenia w skali miesiąca (§ 14 ust. 8 umowy pożyczki).

W piśmie z dnia 1 czerwca 2012 r. pozwana poinformowała powódkę o tym, że przystąpiła do zaspokojenia swoich roszczeń poprzez sprzedaż na wolnym rynku nieruchomości będącej przedmiotem przewłaszczenia. Wedle wyciągu z operatu szacunkowego z dnia 17 kwietnia 2012 r. wartość rynkowa nieruchomości na dzień 17 kwietnia 2012 r. została określona na kwotę 898.000 zł. Powódka zakwestionowała przedmiotową wycenę.

Przewłaszczona nieruchomość została zbyta w dniu 13 września 2012 r. na rzecz S. i R. R. za cenę 598.000 zł. Kwota ta miała zostać w całości uiszczona na rzecz pozwanej do dnia 3 października 2012r.; faktyczna wpłata nastąpiła w dniu 17 września 2012 r.

Pozwana w dniu 28 września 2012 r. wystawiła fakturę VAT nr (...) na kwotę 168.549,54 zł, mającą stanowić łączną opłatę za prowadzenie postępowania windykacyjnego w 2011 i 2012 r.

W piśmie z dnia 20 lutego 2013 r. (doręczonym dnia 22 lutego 2013 r.) pozwana wskazała, że pomimo sprzedaży przewłaszczonej nieruchomości brak jest podstaw do zwrotu jakiejkolwiek należności powódce, bowiem kwota pozostałej do spłaty pożyczki(204.457,02zł) wraz z naliczonymi w ramach tzw. postępowania windykacyjnego odsetkami, karami umownymi i opłatami (łącznie 396.421,23 zł) przewyższa sumę uzyskaną ze zbycia przedmiotu zabezpieczenia (po potraceniu, do zapłaty pozostała jeszcze kwota 6.999,99 zł).

Z rozliczenia zawartego w w/w piśmie wynika, że powódkę obciążono następującymi karami umownymi:

- 14.072,57 zł z tytułu niezastosowania się do wezwania nr 1 dot. żądania wydania nieruchomości 3.000 zł, zwiększenia wartości zabezpieczenia - 5.500 zł, przedłożenia deklaracji podatkowej i oświadczenia majątkowego - 2.772,57 zł, przedłożenia zaświadczenia z US i ZUS - 2.800 zł,

- 14.686,20 zł z tytułu niezastosowania się do wezwania nr 2 dot. żądania wydania nieruchomości 3.000 zł, zwiększenia wartości zabezpieczenia - 5.500 zł, przedłożenia deklaracji podatkowej i oświadczenia majątkowego - 3.077,71 zł, przedłożenia zaświadczenia z US i ZUS - 3.108, 49 zł,

-

15.338,79 zł z tytułu niezastosowania się do wezwania nr 3 dot. żądania wydania nieruchomości 3.000 zł, zwiększenia wartości zabezpieczenia - 5.500 zł, przedłożenia deklaracji podatkowej i oświadczenia majątkowego - 3.402,38 zł, przedłożenia zaświadczenia z US i ZUS- 3.436, 41 zł,

-

16.033,16 zł z tytułu niezastosowania się do wezwania nr 4 dot. żądania wydania nieruchomości 3.000 zł, zwiększenia wartości zabezpieczenia - 5.500 zł, przedłożenia deklaracji podatkowej i oświadczenia majątkowego - 3.747,84 zł, przedłożenia zaświadczenia z US i ZUS-3.785, 32 zł,

-16.771,97 zł z tytułu niezastosowania się do wezwania nr 5 dot. żądania wydania nieruchomości 3.000 zł, zwiększenia wartości zabezpieczenia - 5.500 zł, przedłożenia deklaracji podatkowej i oświadczenia majątkowego - 4.115,41 zł, przedłożenia zaświadczenia z US i ZUS -4.156, 56 zł,

-17.558,08 zł z tytułu niezastosowania się do wezwania nr 6 dot. żądania wydania nieruchomości 3.000 zł, zwiększenia wartości zabezpieczenia - 5.500 zł, przedłożenia deklaracji podatkowej i oświadczenia majątkowego - 4.506,51 zł, przedłożenia zaświadczenia z US i ZUS- 4.551,57 zł,

-

18.394,52 zł z tytułu niezastosowania się do wezwania nr 7 dot. żądania wydania nieruchomości 3.000 zł, zwiększenia wartości zabezpieczenia - 5.500 zł,

-

przedłożenia deklaracji podatkowej i oświadczenia majątkowego - 4.922,65 zł, przedłożenia zaświadczenia z US i ZUS - 4.971, 87 zł,

- 19.284,50 zł z tytułu niezastosowania się do wezwania nr 2 dot. żądania wydania nieruchomości 3.000 zł, zwiększenia wartości zabezpieczenia - 5.500 zł, przedłożenia deklaracji podatkowej i oświadczenia majątkowego - 5.365,42 zł, przedłożenia zaświadczenia z US i ZUS - 5.419, 08 złotych, których suma wyniosła 132.139,79 zł.

Pozwana naliczyła również opłatę za prowadzenie tzw. postępowania windykacyjnego w okresie od 19 lutego 2011 r. do 17 września 2012 r. w łącznej kwocie 189.788,87 zł.

Odsetki karne (w wysokości maksymalnych) za okres od dnia 19 lutego 2011 r. do dnia 17 września 2012 r. pozwana ustaliła na sumę 74.492,35 zł.

Powódka zakwestionowała dopuszczalność naliczania opłat i kar umownych, jak również cenę, za którą została sprzedana przewłaszczona nieruchomość i w piśmie z dnia 18 marca 2013 r. wezwała pozwaną do zapłaty kwoty 626.377,01 zł wraz z odsetkami ustawowymi w terminie do dnia 25 marca 2013 r. Pozwana piśmie z dnia 21 marca 2013 r. odmówiła jakiejkolwiek zapłaty.

Łączna wartość rynkowa prawa własności nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym jednorodzinnym wolnostojącym położonym w granicach działek nr (...) i(...), obręb S. (...) gm. (...), woj. (...), ustalona według stanu i poziomu cen na dzień 13 września 2012 r. wynosi 1.021.000 zł. Wedle statystyk, w latach 2010-2012, średni czas sprzedaży domu - czas ekspozycji - wynosił 210 dni.

Powyższy stan faktyczny Sąd Okręgowy ustalił w oparciu o dowody zgromadzone w sprawie, w szczególności opinię główną i uzupełniającą biegłego z zakresu wyceny nieruchomości E. M., przesłuchanie powódki, a także zeznania świadków K. K., M. M., P. S., M. B. i S. J..

Za wiarygodne uznano zarówno wszystkie dokumenty urzędowe i prywatne, których domniemanie autentyczności wynikające z art. 245 kodeksu postępowania cywilnego - a w odniesieniu do dokumentów urzędowych również zgodności z prawdą tego, co zostało w nich zaświadczone, wynikające z art. 244 k.p.c. - nie zostały podważone.

Jeśli chodzi o przesłuchanie powódki, to Sąd Okręgowy co do zasady dał temu dowodowi wiarę, albowiem jego treść znajduje odzwierciedlenie w zgromadzonych dokumentach oraz zeznaniach świadków.

Sąd ten dał wiarę zeznaniom wszystkich świadków albowiem były jasne, szczegółowe i spójne, a przy tym zgodne z treścią przeprowadzonych w sprawie dowodów z dokumentów oraz z przesłuchaniem powódki.

Sąd I instancji nie znalazł co do zasady podstaw do powtórzenia wcześniejszego postępowania dowodowego (z wyjątkiem okoliczności wymagających wiadomości specjalnych, tj. opinii biegłego, zgodnie z wytycznymi Sądu Apelacyjnego w Gdańsku).

Sąd Okręgowy w wykonaniu wytycznych Sądu Apelacyjnego dopuścił dowód z opinii innego biegłego z zakresu szacowania nieruchomości E. M. i to ona legła u podstaw ustaleń faktycznych dotyczących wartości nieruchomości, ceny rynkowej, czasu ekspozycji potrzebnego do sprzedaży po cenie rynkowej (ta ostatnia informacja była w ocenie Sądu meriti szczególnie istotna dla określenia szkody poniesionej przez powódkę w związku ze sprzedażą nieruchomości po cenie niższej niż rynkowa).

Sąd Okręgowy opinię biegłego z zakresu szacowania nieruchomości E. M. uznał za przekonującą, logiczną, spójną i zgodną z zasadami wiedzy, sporządzoną przez osobę posiadającą niezwykle wysokie kwalifikacje merytoryczne i szerokie doświadczenie w ocenie wartości nieruchomości. Wskazał, że biegła dokonała kompleksowej oceny nieruchomości odnosząc się do rynku lokalnego.

Zdaniem Sądu meriti w sporządzonej w sprawie opinii z dnia 21 sierpnia 2019 r. na okoliczność wartości nieruchomości zabudowanej położonej w S. (...) składającej się z działek nr (...)i nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Oławie prowadzi księgę wieczystą nr (...), według stanu i cen na wrzesień 2012 r., biegła z zakresu szacowania nieruchomości przy Sądzie Okręgowym we Wrocławiu E. M. w sposób wyczerpujący odniosła się do wszystkich istotnych kwestii. Biegła wskazała, że wieś S. położona jest w atrakcyjnej lokalizacji. W latach 2010-2012 w Polsce nastąpił dynamiczny rozwój budownictwa mieszkaniowego, a na rynku wtórnym wzrosła liczba transakcji domów o największej powierzchni. Wedle statystyk średni czas sprzedaży domu wynosił w tym okresie 210 dni, tj. znacznie dłużej niż w przypadku mieszkań, które sprzedawały się średnio w zakresie czasowym 3 miesięcy.

Na potrzeby opinii biegła dokonała podziału przedmiotowej nieruchomości na trzy części: część zabudowaną domem mieszkalnym jednorodzinnym oraz dwie części wyodrębnione jako działki budowlane przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną, bowiem w wyniku takiego podziału właściciel może odnieść korzyści ekonomiczne z faktu posiadania kilku własności nieruchomości, nie zaś jedynie korzyści płynące wyłącznie z zaspokajania swoich potrzeb dotyczących fizycznego użytkowania jednej nieruchomości. W ocenie biegłego wartość rynkowa prawa własności nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym jednorodzinnym wolnostojącym o pow. 237,95 m ^{( 2)}, położonym w granicach działek nr (...)i (...), (...), o łącznej powierzchni 0,1347 ha wynosi 865.000 zł; wartość rynkowa nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa własności położonej w granicach działek nr (...) o pow. 1.500 m , nr (...)o pow. 1.500 m wydzielonych hipotetycznie z działki nr (...) (...) wynosi 156.000 zł. Łączna wartość rynkowa prawa własności nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym jednorodzinnym wolnostojącym o pow. 237,95 m , położonym w granicach działek nr (...) i nr (...) o łącznej pow. 0,4347 ha, obręb S. (...) gmina (...), woj. (...), ustalona wg stanu i poziomu cen na dzień 13 września 2012 r. określona w podejściu porównawczym wg metody porównywania parami wynosi 1.021.000 zł.

W opinii uzupełniającej z dnia 13 lutego 2020 r. biegła podtrzymała dotychczasowe stanowisko, a nadto odnosząc się do problematyki cen w przypadku „wymuszonej sprzedaży” wskazała, że przedmiotowa nieruchomość zabudowana domem mieszkalnym jednorodzinnym nie była poddana licytacji komorniczej, a zatem brak jest podstaw do określenia wartości nieruchomości dla wmuszonej sprzedaży.

W ocenie Sądu Okręgowego kwestionowanie opinii niekorzystnej dla pozwanego było jego strategią procesową mającą za zadanie wywołać przekonanie o wadach opinii sporządzonej przez biegłego.

Zdaniem Sądu I instancji opinia przedstawiona przez biegłego jest jasna, nie zawiera żadnych luk czy sprzeczności, a wnioski, do jakich doszedł biegły, są kategoryczne i zostały dobrze uzasadnione. Przedstawiona opinia nie budziła także wątpliwości tego Sądu w świetle zasad logicznego rozumowania oraz doświadczenia życiowego, nadto nie została skutecznie zakwestionowana przez stronę pozwaną.

Sąd Okręgowy wskazał, że Sąd Apelacyjny w Gdańsku uznał za zasadne zarzuty apelacji strony powodowej i to one legły u podstaw wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 21 marca 2019 r., sygn. akt V ACa 702/17, w którym uchylono wyrok Sądu I instancji i przekazano sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Toruniu, pozostawiając temu sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego. Sąd ten miał na uwadze, że zgodnie z wytycznymi Sądu Apelacyjnego Sąd I instancji przy ponownym rozpoznaniu sprawy winien rozważyć abuzywność wskazywanych przez powódkę klauzul umownych w kontekście art. 385 ¹ k.c., następnie ocenić zasadność roszczeń powódki z tym związanych, ponadto zbadać wysokość szkody powódki związanej ze sprzedażą nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie pożyczki, znacznie poniżej jej wartości rynkowej, oraz kwestię ekspozycji nieruchomości na rynku przed jej sprzedażą i jej wpływ na uzyskaną cenę, a także wysokość zadłużenia powódki (naliczenie odsetek karnych).

Przechodząc do pierwszych dwóch kwestii pozostających w spektrum analizy Sądu Okręgowego, Sąd ten zważył, że rażące naruszenie interesów konsumenta w rozumieniu przepisu art. 385 ¹ § 1 k.c. oznacza nieusprawiedliwioną dysproporcję praw i obowiązków na jego niekorzyść w określonym stosunku obligacyjnym, natomiast "działanie wbrew dobrym obyczajom" w zakresie kształtowania treści stosunku obligacyjnego wyraża się w tworzeniu przez partnera konsumenta takich klauzul umownych, które godzą w równowagę kontraktową tego stosunku. Obie wskazane w tym przepisie formuły prawne służą do oceny tego, czy standardowe klauzule umowne zawarte we wzorcu umownym przekraczają zakreślone przez ustawodawcę granice rzetelności kontraktowej twórcy wzorca w zakresie kształtowania praw i obowiązków konsumenta.

W dalszej części uzasadnienia Sąd I instancji przywołał treść przepisów art. art. 353 ¹ k.c. i art. 385 ¹ § 1 i 3 k.c.

Sąd ten wyjaśnił, że skutkiem prawnym zaistnienia niedozwolonego postanowienia umownego jest bezskuteczność polegająca na tym, że konkretne postanowienie umowne uznane za niedozwolone staje się bezskuteczne (verba legis "nie wiąże" - art. 385 ¹ § 2 k.c.). Bezskuteczność niedozwolonych klauzul następuje z mocy prawa (ex lege) i od początku (ex tunc). Sankcja z art. 385 ¹ § 1 i 2 k.c. z mocy prawa (ipso iure) usuwa z umowy niedozwolone postanowienie.

Dokonując badania okoliczności związanych z procesem kontraktowania Sąd Okręgowy doszedł do przekonania, że pozwana nie miała rzeczywistego wpływu na treść postanowień umownych, w tym postanowienia o karach umownych oraz kosztach postępowania windykacyjnego. Postanowienia te zostały powódce narzucone przez pozwaną i kształtują prawa i obowiązki powódki jako konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jej interesy, a tym samym nie wiążą powódki. Zdaniem Sądu meriti o możliwości wpływu na te postanowienia umowy w szczególności nie może świadczyć zgoda pożyczkobiorcy, jak również możliwość zapoznania się z treścią dokumentów. Sąd ten uznał, że pozwana, na której spoczywał ciężar dowodu wykazania, że postanowienia zostały uzgodnienie indywidualnie, nie wywiązała się z tego obowiązku. Przeciwnie, biorąc pod uwagę zakres działalności pozwanej oraz kształt i treść umowy, z uwzględnieniem zasad doświadczenia życiowego, nie ulegało wątpliwości Sądu Okręgowego, że pozwana posłużyła się wzorcem umownym, na którego treść powódka nie miała żądanego wpływu.

Sąd meriti wskazał, że działalność pozwanej jako nastawiona na zysk, jest obciążona ryzykiem niewypłacalności kontrahentów, jednakże świadczona przez nią działalność musi mieścić się w granicach przewidzianych przez obowiązujące przepisy. Strona pozwana zaś nie wyjaśniła, jakie względy ekonomiczne były przyczyną obciążenia pozwanej tak wysokimi opłatami z tytułu kar umownych - 132.139,79 zł oraz kosztami postępowania windykacyjnego - 189.788,87 zł (wartość pożyczki 220.000 zł).

Sąd Okręgowy uznał, że zarówno postanowienia umowy dotyczące kar umownych, jak i kosztów windykacji nie stanowią świadczeń głównych stron mając na uwadze, że pojęcie głównego świadczenia stron należy rozumieć wąsko, w nawiązaniu do pojęcia elementów przedmiotowo istotnych umowy.

Sąd ten odwołując się do poglądów judykatury wyjaśnił, że postanowienia umowy rażąco naruszają interes konsumenta, jeżeli poważnie i znacząco odbiegają od sprawiedliwego wyważenia praw i obowiązków stron. Między innymi o takiej sytuacji można mówić w razie nadmiernego naruszenia równowagi interesów stron poprzez wykorzystanie przez jedną z nich swojej przewagi przy układaniu wzorca umowy. Rażące naruszenie interesów konsumenta oznacza nieusprawiedliwioną dysproporcję praw i obowiązków na jego niekorzyść w określonym stosunku obligacyjnym. Natomiast działanie wbrew dobrym obyczajom w zakresie kształtowania treści stosunku obligacyjnego wyraża się w tworzeniu przez partnera konsumenta takich klauzul umownych, które godzą w równowagę kontraktową tego stosunku.

W dalszej kolejności Sąd meriti wskazał, że sprzeczne z dobrymi obyczajami są te postanowienia wzorca umownego, które kształtują prawa i obowiązki konsumenta, nie pozwalając na realizację takich wartości jak szacunek wobec partnera, uczciwość, szczerość, zaufanie, lojalność, rzetelność.

Sąd ten podkreślił, że klauzula dobrych obyczajów, podobnie jak klauzula zasad współżycia społecznego, nakazuje dokonać oceny w świetle norm pozaprawnych, przy czym chodzi o normy moralne i obyczajowe, powszechnie akceptowane albo znajdujące szczególne uznanie w określonej sferze działań, na przykład w obrocie profesjonalnym, w określonej branży, w stosunkach z konsumentem itp. Przez "dobre obyczaje" w rozumieniu art. 385 ¹ § 1 k.c. należy rozumieć pozaprawne reguły postępowania niesprzeczne z etyką, moralnością i aprobowanymi społecznie obyczajami. Sprzeczne z dobrymi obyczajami będą działania wykorzystujące niewiedzę, brak doświadczenia konsumenta, naruszenie równorzędności stron umowy, działania zmierzające do dezinformacji, wywołania błędnego przekonania konsumenta, wykorzystania jego niewiedzy lub naiwności, a więc działania potocznie określane jako nieuczciwe, nierzetelne, odbiegające in minus od przyjętych standardów postępowania.

Sąd Okręgowy zważył, że rażące naruszenie interesów konsumenta w rozumieniu art. 385 ¹ § 1 k.c. oznacza nieusprawiedliwioną dysproporcję praw i obowiązków na jego niekorzyść w określonym stosunku obligacyjnym, natomiast "działanie wbrew dobrym obyczajom" w zakresie kształtowania treści stosunku obligacyjnego wyraża się w tworzeniu przez partnera konsumenta takich klauzul umownych, które godzą w równowagę kontraktową tego stosunku. Obie wskazane w tym przepisie formuły prawne służą do oceny tego, czy standardowe klauzule umowne zawarte we wzorcu umownym przekraczają zakreślone przez ustawodawcę granice rzetelności kontraktowej twórcy wzorca w zakresie kształtowania praw i obowiązków konsumenta.

Przenosząc te wytyczne na płaszczyznę stanu faktycznego niniejszej sprawy i mając na względzie rozważania Sądu Apelacyjnego w Gdańsku zawarte w uzasadnieniu wyroku z 21 marca 2019 r., Sąd I instancji nie miał jakichkolwiek wątpliwości, że postanowienia obejmujące koszty windykacji (w zasadzie nie sposób ustalić, jak zostały one wyliczone, na pewno w całkowitym oderwaniu od kosztów rzeczywistych) oraz kary umowne stanowią niedozwolone postanowienia umowne, o jakich mowa w treści art. 385 ¹ § 1 k.c. Zdaniem tego Sądu zostały one określone na zawyżonym, nieznajdującym żadnego uzasadnienia, poziomie, ustalone niezależnie od faktycznie poniesionych wydatków, a takie ukształtowanie umowy wskazuje na brak ekwiwalentności świadczeń stron umowy pożyczki. Sąd Okręgowy stanął na stanowisku, że wprowadzenie przez pozwaną opłat w wysokości wskazanej w umowie godziło w dobre i uczciwe praktyki kupieckie oraz w sposób rażący naruszało interes powódki jako konsumenta.

Sąd ten podkreślił, że wysokość opłat windykacyjnych powinna odzwierciedlać faktyczne koszty, jakie przedsiębiorca poniósł. Zwrócił uwagę, że pozwany nie wskazał sposobu wyliczenia tej kwoty, jak również nie przedstawił dowodów na fakt, że stanowi ona rzeczywiście poniesiony koszt windykacji. W ocenie Sądu I instancji nie mogą to być w żadnej mierze arbitralnie ustalone przez przedsiębiorcę koszty, nie znajdujące faktycznego uzasadnienia w poczynionych nakładach. Koszt ten nie może abstrahować od podjętych działań. Sąd meriti ocenił, że koszty windykacji, którymi obciążona została powódka w wysokości 189.788,87 zł, nie odzwierciedlają nakładów rzeczywiście poniesionych przez pozwaną, co w sposób rażący narusza interesy konsumenta i może przynosić pozwanej nieuzasadnione korzyści, co pozwala je uznać za niedozwolone klauzule umowne.

Obciążanie kontrahenta karami umownymi w kwocie kilku tysięcy za fakt niezastosowania się do wezwania czy zwiększanie wartości zabezpieczenia, niezłożenia dokumentu finansowego Sąd Okręgowy uznał za kuriozalne.

Sąd I instancji w pełni podzielił konkluzje Sądu Apelacyjnego w Gdańsku, że naliczone powódce opłaty i kary umowne na łączną kwotę 321.928,66 zł (kwota pożyczki 220.000 zł) stanowiły nie tylko niczym nieuzasadnioną dolegliwość dla konsumenta, ale przede wszystkim zostały pomyślane jako źródło dodatkowego zarobkowania dla pożyczkodawcy (przewyższającego prawie dwukrotnie kwotę pożyczonego kapitału). Sąd meriti uznał, że tego typu praktyki polegające na czerpaniu dodatkowych i niemoralnych zysków zasługują na szczególne potępienie, zwłaszcza gdy sięgają po nie podmioty działające na rynku finansowym.

W konsekwencji Sąd Okręgowy doszedł do przekonania o zasadności roszczenia powódki o zwrot w oparciu o przepis art. 405 k.c. kwoty 321.928,66 zł jako świadczenia nienależnego, które zostało pobrane przez pozwaną z kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości.

W dalszej kolejności Sąd Okręgowy poddał ocenie roszczenie odszkodowawcze powódki dochodzone w związku ze sprzedażą nieruchomości po cenie niższej niż cena rynkowa. Sąd ten wskazał, że bezspornym było, że powódka nie spłaciła stronie pozwanej w całości długu wynikającego z umowy pożyczki, która zabezpieczona została jej nieruchomością przewłaszczoną na rzecz pożyczkodawcy. Istota sporu sprowadzała się natomiast do ustalenia, czy po bezskutecznym upływie terminu spłaty pożyczki, strona pozwana prawidłowo rozliczyła się z powódką w związku z łączącą ich umową przewłaszczenia na zabezpieczenie, bowiem z chwilą bezskutecznego upływu terminu do spłaty pożyczki w płaszczyźnie rzeczowej strona pozwana stała się bezwarunkowo właścicielem rzeczy.

Przechodząc do prawnej oceny dochodzonego roszczenia Sąd I instancji zważył, że powódka opierała je o normę art. 471 k.c. dopatrując się nienależytego wykonania zobowiązania wynikającego z umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie. Powódka określiła swoje żądania z tego tytułu na kwotę na kwotę 423.000 zł wskazując, że wartość nieruchomości to 1.021.000 zł. Kwota pożyczki oraz odsetki umowne według powódki łącznie wyniosły 278.613,99,00 zł (204.457,02 niespłaconego kapitału plus odsetki umowne za okres od 19 lutego 2011r. do 17 września 2011 r. w kwocie 74.492,35)

Sąd I instancji wskazał, że umowa stron w paragrafie 14 przewidywała sposób zaspokojenia wierzyciela - w razie zwłoki w zwrocie pożyczki lub odsetek powiernik miał prawo zbyć własność nieruchomości objętej przewłaszczeniem na wolnym rynku będąc zobowiązanym do dochowania staranności rzetelnego kupca. Cena uzyskana ze sprzedaży miała zostać zarachowana na poczet wierzytelności powiernika i kosztów związanych ze sprzedażą, zaś nadwyżka miała zostać wypłacona przewłaszczającemu w terminie 14 dni od dnia zapłaty ceny przez nabywcę.

Sąd Okręgowy wyjaśnił, że zgodnie z poglądem Sądu Najwyższego wyrażonym w wyroku z dnia 13 maja 2011 r. V CSK 360/10, z chwilą, kiedy w płaszczyźnie rzeczowej wierzyciel staje się bezwarunkowo właścicielem rzeczy i jako sposób zaspokojenia wierzytelności wybiera sprzedaż rzeczy (lub przewłaszczonego prawa), to ma on swobodę w dysponowaniu rzeczą jedynie w płaszczyźnie rzeczowej. W płaszczyźnie obligacyjnej jest on zobowiązany postąpić z rzeczą, tak by został zaspokojony jego słuszny interes, ale by ewentualna nadwyżka wartości prawa zabezpieczającego została we właściwym czasie przekazana dłużnikowi.

W doktrynie i orzecznictwie zgodnie wskazuje się, że niezależnie od sposobu zaspokojenia wierzyciela z przedmiotu przewłaszczenia na zabezpieczenie, o ile zatrzymuje on kwotę przekraczającą wartość wierzytelności pokrywanej z przewłaszczonej rzeczy, to ta zatrzymana kwota stanowi jego korzyść uzyskaną bez podstawy prawnej kosztem ustanawiającego zabezpieczenie dłużnika. Obowiązek wydania dłużnikowi nadwyżki kwoty uzyskanej przy zastosowaniu któregoś ze sposobów zaspokojenia się z przewłaszczonej rzeczy nad wartością pokrytego długu może wynikać z umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie, o ile strony uzgodnią w niej nie tylko samo zastosowanie zabezpieczenia, ale i sposób zaspokojenia się wierzyciela z przedmiotu zabezpieczenia na wypadek, gdyby dług nie został zaspokojony dobrowolnie oraz kwestie rozliczeń z tego tytułu pomiędzy nimi. Jeśli jednak strony nie umówią się co do tego, w jaki sposób wierzyciel ma się zaspokoić z przewłaszczonej rzeczy i w jaki sposób ma się rozliczyć z dłużnikiem ze zrealizowanego zabezpieczenia, jaka to sytuacja miała miejsce w rozpoznawanej sprawie, to żądanie wydania dłużnikowi nadwyżki kwoty uzyskanej z przewłaszczonej rzeczy nad kwotą pokrywającą dług zabezpieczony prawem jej własności, znajduje podstawę w art. 405 k.c.

Sąd meriti wyjaśnił, że w orzecznictwie ( wyrok SN z dnia 27 czerwca 1995 r., I CR 7/95, OSNC 1995/12/183) wyrażono także pogląd, że w przypadku sprzedaży przez wierzyciela przewłaszczonej rzeczy za cenę niższą niż cena rynkowa, dłużnikowi przysługuje, w razie wykazania tej okoliczności (art. 6 k.c.), roszczenie o naprawienie szkody (art. 471 k.c.) z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania wynikającego z umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie.

Odwołując się do stanowiska zajętego przez Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 27 czerwca 1995 r., I CR 7/95 (OSNC 1995, Nr 12, poz. 183), oraz w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 5 maja 1993 r. III CZP 54/93 (OSNC 1993, Nr 12, poz. 219), Sąd Okręgowy wskazał, że zaspokojenie się wierzyciela z przewłaszczonej rzeczy następuje, nie z chwilą nabycia przez niego własności rzeczy, ale z datą faktycznego dokonania czynności powodującej zaspokojenie się wierzyciela z tej rzeczy, prowadzącej do umorzenia zabezpieczonej wierzytelności.

Sąd ten miał na względzie, że Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu wyroku uchylającego sprawę do ponownego rozpoznania wskazał na bardzo krótki czas ekspozycji, który z jednej strony miał wpływ na uzyskanie niższej ceny sprzedaży, z drugiej strony dłuższy czas ekspozycji nieruchomości na rynku generowałby wyższe koszty odsetek karnych obciążających powódkę. Sąd Okręgowy kierował się tą uwagą Sądu Apelacyjnego i podzielił ocenę, że skutki dłuższego wystawienia nieruchomości powodowałyby koniczność naliczenia karnych odsetek umownych za ten okres. Biegły w swej opinii wskazał, że czas ekspozycji nieruchomości podobnych do nieruchomości przewłaszczonej, który dawał szansę uzyskania ceny rynkowej wynosił około 210 dni. W związku z powyższym Sąd meriti uznał, że od kwoty odszkodowania dochodzonej przez powódkę należy odjąć kwotę 20.605,39 zł, tj. kwotę karnych odsetek umownych za dalszy okres, tj. od 18 września 2012 r. do 31 stycznia 2013 r. Pozwana naliczała odsetki umowne za opóźnienie do 17 września 2012 r., daty w której miała miejsce sprzedaż nieruchomości. Sąd I instancji przyjął, że gdyby pozwana w sposób zgodny z regułami rzetelnego kupca sprzedała nieruchomość na wolnym rynku, to nieruchomość mogła zostać zbyta do 31 grudnia 2012 r. (214 dni od daty 1 czerwca 2012 r., tj. daty w której pozwana przystąpiła do zaspokojenia przez sprzedaż). Sąd wkalkulował jeszcze dodatkowy miesiąc na kwestię związaną z formalnościami potrzebnymi na zawarcie umowy sprzedaży. Okres ten, mając na względzie opinię biegłego, dawał szanse na zbycie nieruchomości na wolnym rynku zgodnie z zasadami rzetelnego kupca, a więc zgodnie z obowiązkami obciążającymi pozwaną w myśl zawartej umowy sprzedaży (paragraf 14).

Całkowicie nieprzekonujące, w ocenie Sądu Okręgowego, były rozważania strony pozwanej dotyczące tzw. sprzedaży wymuszonej. Sąd ten wyjaśnił, że definicja wartości dla wymuszonej sprzedaży zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny, Krajowy Standard Wyceny Podstawowy nr 2 to „kwota pieniężna, którą można otrzymać z tytułu sprzedaży nieruchomości w okolicznościach, w których sprzedający znajduje się pod presją konieczności sprzedaży.” W pierwszej kolejności Sąd ten wskazał, że umowa zawarta między stronami nie daje żadnych merytorycznych przesłanek do przyjęcia, że pozwana mogła działać w warunkach sprzedaży wymuszonej, bowiem paragraf 14 umowy nakazywał sprzedaż na wolnym rynku a nie w warunkach sprzedaży wymuszonej, a nadto nie sposób przyjąć, że pozwana była zmuszona działać pod presją czasu. W ocenie Sądu I instancji pozwana nie wykazała warunków dla wymuszonej sprzedaży, a wiec takich, które kazałyby ustalać wartość nieruchomości przy założeniu, że istnieje ograniczenie czasowe lub innego rodzaju do zrealizowania transakcji.

W tym kontekście należało w ocenie Sądu Okręgowego uznać, że strona pozwana nie wywiązała się w należyty sposób z łączącej strony umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie i umowy pożyczki, co w konsekwencji rodziło jej odpowiedzialność odszkodowawczą na podstawie art. 471 k.c. Zdaniem Sądu meriti dokonany przez stronę pozwaną sposób zaspokojenia wierzytelności z tytułu pożyczki z przewłaszczonej rzeczy nie uwzględniał bowiem w żaden sposób interesu powoda jako dłużnika. Sąd ten podzielił w całej rozciągłości rozważania na temat zaoferowania nieruchomości na rynku za cenę stanowiącą około 2/3 jej wartości rynkowej (w świetle opinii biegłej E. M. jeszcze mniej niż 2/3 wartości rynkowej), czego skutkiem było pozbawienie możliwości uzyskania ceny przewyższającej wysokość oferty. Mając na uwadze okoliczności sprawy i skutki dokonanej przez stronę pozwaną sprzedaży po zaniżonej cenie Sąd uznał ponadto, że był on także rażąco sprzeczny z zasadami współżycia społecznego. W ocenie Sądu Okręgowego, cena zbycia nieruchomości przez stronę pozwaną powinna bowiem odpowiadać ówczesnej wartości rynkowej nieruchomości, tj. około 1021.000 zł i powinna z niej zostać dokonana spłata zadłużenia powoda z tytułu pożyczki oraz odsetek umownych za opóźnienie oraz z tej ceny powinna zostać zwrócona na rzecz powoda nadwyżka finansowa.

Ustalenia faktyczne w tym zakresie Sąd Okręgowy poczynił przede wszystkim w oparciu o opinię biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości, która została sporządzona przez osobę kompetentną, mającą szeroką wiedzę i doświadczenie zawodowe z dziedziny szacowania nieruchomości i wyczerpująco przedstawia wyliczenia dotyczące okoliczności istotnej dla rozstrzygnięcia także niniejszej sprawy- rynkowej wartości nieruchomości.

W świetle powołanych okoliczności Sąd I instancji uznał za uzasadnione roszczenie powódki o zapłatę od strony pozwanej nadwyżki wynikającej z wartości nieruchomości oraz kwoty zobowiązania powoda z tytułu umowy pożyczki. Na skutek zaspokojenia swej wierzytelności przez stronę pozwaną poprzez sprzedaż nieruchomości umorzeniu uległo zobowiązanie powódki z tytułu umowy pożyczki w całości oraz odsetek umownych za opóźnienie, tj. w zakresie kwoty 278.613,99 zł. Sąd Okręgowy skalkulował wartość poniesionej przez powódkę szkody odliczając jeszcze kwotę odsetek umownych za opóźnienie za okres od 18 września 2012 r. do 31 stycznia 2013 r., biorąc pod uwagę finansowe skutki dłuższego czasu ekspozycji na rynku prowadzącego do możliwości zbycia nieruchomości za cenę rynkową, tj. kwotę 20.605,39 zł.

Reasumując, za uzasadnione Sąd Okręgowy uznał roszczenie powódki o zapłatę odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania wynikającego z umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie i umowy pożyczki w kwocie 402.394,61 zł.

Biorąc pod uwagę całość dochodzonych przez powódkę roszczeń Sąd zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 724.323,27 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 2 października 2012 r. do dnia zapłaty. Na powyższą kwotę składały się nienależnie pobrane przez pozwaną (z ceny uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości) koszty kar umownych i opłat za postępowanie windykacyjne- 321.928,66 zł oraz odszkodowanie za nienależyte wykonanie zobowiązania wynikającego z umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie oraz umowy pożyczki w kwocie 402.394,61 zł.

Rozstrzygnięcie co do odsetek Sąd Okręgowy wydał w oparciu o art. 481 k.c. i art. 455 k.c.

Sąd meriti oddalił żądanie w punkcie II sentencji w zakresie kwoty 20.605,39 zł na podstawie art. 471 k.c. a contr ario.

O kosztach postępowania Sąd I instancji orzekł zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy wyrażoną w przepisie art. 98 k.p.c. w zw. z art. 100 k.p.c. in fine, zgodnie z którym Sąd może włożyć na jedną ze stron obowiązek zwrotu wszystkich kosztów, jeżeli jej przeciwnik uległ tylko co do nieznacznej części swego żądania albo gdy określenie należnej mu sumy zależało od wzajemnego obrachunku lub oceny sądu. W niniejszej sprawie powódka przegrała spór w co do 2,7 % wartości przedmiotu sporu, co w ocenie Sądu Okręgowego dawało pełne podstawy do zastosowania cytowanej normy. W konsekwencji Sąd ten zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 19.917 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 8.100 zł tytułem kosztów postępowania apelacyjnego (10.800 zł koszty zastępstwa procesowego za I instancję, 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa, 1000 zł zaliczki na wydatki i 8.100 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego za postępowanie apelacyjne).

Nieuiszczone przez strony koszty sądowe tymczasowo poniesione przez Skarb Państwa wyniosły 61.242,56 zł, na co składała się opłata sądowa od pozwu 31.097 zł (od której powódka była zwolniona), opłata od powództwa rozszerzonego 6.150 zł (od której powódka była zwolniona), opłata sądowa do apelacji 16.156 zł (od której powódka była zwolniona), wydatki na koszty opinii biegłego wyłożone przez Skarb Państwa 7.839,56 zł.

Na mocy przepisu art. 113 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Sąd I instancji nakazał pobrać na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Toruniu od powódki z zasądzonego na jej rzecz w punkcie pierwszym świadczenia kwotę 1653,56 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych od oddalonej części powództwa, tj. w proporcji 2,7%.

Na mocy przepisu art. 113 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Sąd ten nakazał pobrać od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Toruniu kwotę 59.589 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych od uwzględnionej części powództwa, tj. w proporcji 97,3 %.

Powyższy wyrok został zaskarżony apelacją przez pozwanego w części, tj. w zakresie pkt I, III, IV oraz V tego wyroku.

Zaskarżonemu wyrokowi pozwany zarzucił:

1.  naruszenie prawa procesowego mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 227 w zw. z art. 233 § 1 w zw. z art. 327 ¹ k.p.c. oraz błąd w ustaleniach faktycznych polegający na przyjęciu, że:

a)  postanowienia umowy pożyczki z dnia 19.08.2010 r. były nieuzgodnione z powódką, podczas gdy ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności w postaci zeznań świadków K. K., M. M. i P. S. (którym Sąd I instancji dał wiarę w całości) jednoznacznie wynika, że projekt umowy pożyczki został powódce udostępniony z odpowiednim (dwutygodniowym) wyprzedzeniem w celu konsultacji z prawnikiem i w celu wniesienia ewentualnych zmian do tej umowy, skutkiem czego jej postanowienia finalnie zostały przez pozwaną spółkę uzgodnione z powódką (fakt ustalony niezgodnie z rzeczywistym stanem rzeczy oraz istotne dla rozstrzygnięcia fakty nieustalone przez sąd pierwszej instancji);

b)  postanowienia umowy pożyczki z dnia 19.08.2010 r. dotyczące kar umownych i opłaty windykacyjnej stanowią niedopuszczalne klauzule abuzywne, podczas gdy prawidłowa ocena zebranego w sprawie materiału dowodowego prowadzić winna do wniosku, że postanowienia te nie zostały narzucone powódce (która nie działała w sprawie jako konsument) bez prawa do uzgodnień w tym zakresie, nie naruszały rażąco interesu powódki, która wyłącznie wskutek własnego nagannego postępowania doprowadziła do ich naliczania, a także nie były sprzeczne z dobrymi obyczajami, skutkiem czego nie mogą być uznane za niedopuszczalne (nieważne) (fakt ustalony niezgodnie z rzeczywistym stanem rzeczy);

c)  powódka zawierając sporną w niniejszej sprawie umowę działała jako konsument, podczas gdy prawidłowa ocena zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego winna prowadzić do wniosku, że zawierając sporną w niniejszej sprawie umowę powódka działała jako przedsiębiorca (fakt ustalony niezgodnie z rzeczywistym stanem rzeczy oraz istotne dla rozstrzygnięcia fakty nieustalone przez sąd pierwszej instancji),

d)  sprzedaż nieruchomości nie odbywała się w warunkach sprzedaży wymuszonej, a - w konsekwencji - jej wartość nie powinna być stosownie skorygowana, podczas gdy prawidłowa ocena okoliczności związanych ze sprzedażą przewłaszczonej nieruchomości dokonana w zgodzie z zasadami doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania prowadzić musi do wniosku, że pozwana spółka jako wierzyciel egzekwujący od dłużnika przymusowo swoją wierzytelność, działa pod presją czasu, chcąc jak najszybciej odzyskać dług, a w efekcie jej sytuacja istotnie różniła się od sytuacji właściciela dobrowolnie sprzedającego własną nieruchomość (fakt ustalony niezgodnie z rzeczywistym stanem rzeczy oraz istotne dla rozstrzygnięcia fakty nieustalone przez sąd pierwszej instancji);

e)  dokonując sprzedaży przewłaszczonej nieruchomości za cenę 598.000 zł pozwana spółka nie wykonała lub nienależycie wykonała swoje zobowiązanie wynikające z zawartej umowy pożyczki, skutkiem czego stała się zobowiązana do naprawienia wyrządzonej powódce szkody, podczas gdy prawidłowa ocena zebranego w sprawie materiału dowodowego (a w szczególności treści umowy pożyczki) prowadzi do wniosku, że pozwana nie dopuściła się;

f)  zobowiązanie pozwanej do postępowania zgodnego z regułami „rzetelnego kupca" i sprzedaży nieruchomości „na wolnym rynku" oznaczało konieczność zbycia nieruchomości dopiero przed 31.12.2012 r., podczas gdy terminy „rzetelny kupiec" i sprzedaży nieruchomości „na wolnym rynku" nie zostały ani prawnie, ani umownie zdefiniowane, co oznacza, że ich wykładnia może być dokonana wyłącznie w oparciu o przesłuchanie stron tej umowy i ustalenie zgodnego ich zamiaru oraz celu umowy (art. 65 § 2 k.c.) (fakt ustalony niezgodnie z rzeczywistym stanem rzeczy);

2.  z ostrożności - naruszenie prawa procesowego mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 227 w zw. z art. 231 w zw. z art. 233 § 1 w zw. z art. 327 ¹ k.p.c. oraz błąd w ustaleniach faktycznych polegający na przyjęciu, że:

a) pożyczka została przeznaczona na „{_... kapitalny remont należącego do niej domu

położonego w S. (...)oraz na leczenie chorego na raka męża” (s. 3 uzasadnienia zaskarżonego orzeczenia), w sytuacji, gdy wniosek ten jest błędny a zebrany w sprawie materiał dowodowy prowadzi do odmiennych wniosków, a w szczególności do tego, że znany pozwanej cel pożyczki polegał na wykorzystaniu jej na działalność gospodarczą (fakt ustalony niezgodnie z rzeczywistym stanem rzeczy oraz istotne dla rozstrzygnięcia fakty nieustalone przez sąd pierwszej instancji),

b) a także błąd w ustaleniach faktycznych polegający na nieustaleniu przez Sąd I instancji istotnych dla rozstrzygnięcia następujących faktów:

•

sporna umowa pożyczki oraz wysokość wynikających z niej należności była tzw. pożyczką wysokiego ryzyka, dla której wysokość stopy zwrotu musi być znacznie wyższa niż standardowej umowy pożyczki,

•

powódka jako dłużnik swoim zachowaniem przyczyniła się w znacznym zakresie do niewykonania oraz nienależytego wykonania swojego zobowiązania,

•

powódka jako dłużnik ponosi winę za niewykonanie umowy pożyczki (jej spłatę), a jej postępowanie było nacechowane daleko idącym niedbalstwem oraz brakiem jakiejkolwiek troski o wynikające z niego konsekwencje,

•

eliminując przewidziane umową mechanizmy dotyczące kar umownych i opłaty windykacyjnej Sąd I instancji doprowadził w istocie do tego, że sytuacja dłużnika, który nie wykonywał spornej umowy pożyczki jest znacznie lepsza niż z sytuacja dłużnika, który by taką umowę realizował, zgodnie z jej treścią,

•

powódka - jako dłużnik - swoim zachowaniem przyczyniła się w znacznym zakresie do powstania po jej stronie szkody (wskutek przymusowego zbycia nieruchomości przez pozwaną),

(istotne dla rozstrzygnie da fakty nieustalone przez sąd pierwszej instancji)

3.  z ostrożności - naruszenie prawa materialnego, tj. art. 385 ¹ k.c. polegające na jego nieprawidłowej wykładni, tj. uznaniu, że przepis te pozwala na dokonanie oceny abuzywnego (niedozwolonego) charakteru postanowień dotyczących kar umownych i opłaty windykacyjnej z uwzględnieniem sposobu stosowania (wykonywania) badanych postanowień i umowy w praktyce w okresie od daty jej zawarcia do chwili wyrokowania, tj. na moment, w którym zostały one już - z powodu nagannego zachowania powódki - naliczone w łącznej kwocie 321.928,66 zł, podczas gdy prawidłowa wykładnia tego przepisu pozwala na ocenę charakteru tych postanowień według stanu z chwili zawarcia umowy pożyczki, gdy żadne opłaty z tego tytułu nie istniały i nie zaistniałyby, gdyby powódka wykonywała umowę zgodnie z przyjętymi na siebie zobowiązaniami (uchwała SN z dnia 20.06.2018 r. w sprawie III CZP 29/17);

4.  z ostrożności - naruszenie prawa materialnego, tj. art. 65 §2 k.c. polegające na jego niezastosowaniu i dokonaniu wykładni oświadczeń woli wyrażonych w umowie pożyczki z dnia 19.08.2010 r. (tj. zapisów dotyczących sprzedaży przedmiotu zabezpieczenia „na wolnym rynku" oraz przy dochowaniu „staranności rzetelnego kupca") bez uprzedniego badania zgodnego zamiaru stron i celu umowy, podczas gdy zastosowanie tego przepisu musiałoby prowadzić do uprzedniego uwzględnienia celów stron czy kontekstu, w jakim została zawarta umowa (wskazującego, jak strony rzeczywiście rozumiały składane oświadczenia woli lub jak powinny je były rozumieć), co można by osiągnąć dopiero po przeprowadzeniu stosownych dowodów w tym zakresie (przesłuchaniu stron);

5.  z ostrożności - naruszenie prawa materialnego, tj. art. 362 k.c. polegające na jego niezastosowaniu, w sytuacji gdyby w zaszłym stanie faktycznym przepis ten został zastosowany, to doprowadzić musiałby do zmniejszenia odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanej z powodu przyczynienia się powódki do powstałej szkody polegającej na uzyskaniu ceny niższej, od ceny, której oczekiwałaby powódka;

6.  z ostrożności - naruszenie prawa materialnego, tj. art. 359 w zw. z art. 481 w zw. z art. 385 ¹ w zw. z art. 410 k.c. poprzez błędne zastosowanie, co doprowadziło do zasądzenia od pozwanej na rzecz powódki odsetek od należności pozostających w związku z uznaniem przez Sąd I instancji niedopuszczalności stosowania kar umownych oraz opłat za prowadzenie tzw. postępowania windykacyjnego w kwocie 321.928,66 zł za okres poprzedzający uprawomocnienie się orzeczenia wydanego w sprawie, w sytuacji, gdy jest to możliwe dopiero w sytuacji uprawomocnienia się orzeczenia, w ramach którego uznano powyższe postanowienia za niedopuszczalne (nieważne).

W oparciu o powyższe zarzuty skarżący wniósł o:

1.  zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości,

2.  ewentualnie o uchylenie zaskarżonego w sprawie wyroku w zaskarżonej części i przekazanie tej sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania,

3.  o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej spółki obowiązku zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego za wszystkie instancje w wysokości stanowiącej jednokrotność stawki minimalnej przewidzianej przez właściwe przepisy za każdą instancję.

W odpowiedzi na apelację powódka wniosła o jej oddalenie w całości jako bezzasadnej i zasądzenie od pozwanej na jej rzecz kosztów postępowania odwoławczego, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja pozwanego nie zasługiwała na uwzględnienie.

Sąd Apelacyjny aprobuje dokonane przez Sąd I instancji ustalenia faktyczne, uznając je za własne, a także zgadza się z przeprowadzoną przez ten Sąd oceną dowodów i w pełni podziela wyciągnięte na ich podstawie wnioski jurydyczne. Czyniło to zbędnym powtarzanie ustaleń Sądu Okręgowego i wystarczające pozostawało odniesienie się do zarzutów apelacyjnych.

Zarzuty apelacji dotyczyły zarówno naruszenia przepisów prawa procesowego mającego wpływ na wynik sprawy i będących jego wynikiem błędów w ustaleniach faktycznych, jak i naruszenia rzez Sąd I instancji przepisów prawa materialnego. Zarzuty te sprowadzały się w istocie do zakwestionowania przez skarżącego stanowiska Sądu Okręgowego co do tego, że umowa pożyczki z 19 sierpnia 2010 r. została zawarta przez pozwanego z powódką jako konsumentem, jej postanowienia przewidujące możliwość obciążania powódki karami umownymi i kosztami postępowania windykacyjnego były nieuzgodnione indywidualnie, kształtowały jej prawa i interesy w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jej interesy, co pozwalało na uznanie, że nie wiązały powódki wobec spełnienia przesłanek do zastosowania przepisu art. 385 ¹ k.c. i stanowiło podstawę do żądania przez nią zwrotu bezzasadnie pobranych przez pozwanego z ceny sprzedaży nieruchomości kwot. Pozwany kwestionował także stanowisko Sądu I instancji co do oceny jego staranności przy sprzedaży przewłaszczonej nieruchomości, twierdząc, że dokonując tej sprzedaży za cenę niższą niż rynkowa zachował przewidzianą umową staranność rzetelnego kupca, a zatem nie dopuścił się nienależytego wykonania umowy pożyczki i umowy przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie i nie wyrządził powódce szkody, należycie się z nią rozliczając po sprzedaży nieruchomości.

Na wstępie wskazać należy, że w niniejszej sprawie nie znajdował zastosowania art. 387 ¹ k.c. przewidujący nieważność zobowiązujących umów przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości mieszkalnej wykorzystywanej przez konsumenta wprowadzony w art. 1 ustawy z dnia 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 (Dz. U. z 2020 r., poz. 875), który wszedł w życie w dniu 30 maja 2020 r., bowiem jak wynika z art. 63 tej ustawy do umów, o których mowa w art. 1, zawartych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się przepisy dotychczasowe.

Dokonując oceny zarzutów apelacyjnych pozwanego należy mieć na uwadze związanie sądu, któremu sprawa została przekazana, jak i sądu drugiej instancji przy ponownym rozpoznaniu sprawy oceną prawną wyrażoną w uzasadnieniu wyroku sądu drugiej instancji wynikającą z treści art. 386 § 6 k.p.c., jak również i to, że pewne zagadnienia będące przedmiotem zarzutów apelacyjnych pozwanego były już przedmiotem badania tego Sądu przy rozpoznawaniu apelacji obu stron.

Podkreślenia wymaga, że Sąd Apelacyjny rozpoznając sprawę po raz pierwszy na skutek apelacji obu stron i uchylając zaskarżony wyrok Sądu Okręgowego w Toruniu z dnia 12 lipca 2017 r. w sprawie o sygn. akt I C 280/14 w uzasadnieniu swojego wyroku z dnia 21 marca 2019 r. wydanego w sprawie o sygn. akt V ACa 702/17 udzielił Sądowi I instancji wskazówek co do interpretacji prawa oraz kierunku, w którym ma się toczyć dalsze postępowanie oraz poddał już ocenie zarzuty apelacyjne pozwanego, które zostały przez niego ponowione w rozpoznawanej obecnie apelacji, w tym zarzut naruszenia przepisów prawa procesowego - art. 227 w zw. z art. 233 § 1 w zw. z art. 328 § 2 k.p.c. (obecnie 327 ^{( 1) ( )} k.p.c.) mających skutkować błędem w ustaleniach faktycznych polegającym na przyjęciu, że powódka zawierając sporną w niniejszej sprawie umowę działała jako konsument, podczas gdy zdaniem skarżącego prawidłowa ocena zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego winna prowadzić do wniosku, że zawierając sporną w niniejszej sprawie umowę powódka działała jako przedsiębiorca oraz że pożyczka została przeznaczona na „{_... kapitalny remont należącego do niej domu położonego w S. (...) oraz na leczenie chorego na raka męża” w sytuacji, gdy wniosek ten jest błędny a zebrany w sprawie materiał dowodowy prowadzi do odmiennych wniosków, a w szczególności do tego, że znany pozwanej cel pożyczki polegał na wykorzystaniu jej na działalność gospodarczą.

Z treści uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego jednoznacznie wynika, że podzielił on stanowisko Sądu I instancji, iż w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z roszczeniami wynikającymi z umowy zawartej pomiędzy przedsiębiorcą i konsumentem. Sąd ten nie uwzględnił przeciwnej argumentacji pozwanego zawartej w jego pierwszej apelacji mającej przemawiać za uznaniem, że powódka zawierała umowę pożyczki jako przedsiębiorca, podkreślając, że znajdujący się w aktach sprawy prawidłowo oceniony przez Sąd Okręgowy materiał dowodowy nie uzasadnia takiego wniosku.

Istotnym jest także, że Sąd odwoławczy uwzględnił zarzut apelacyjny powódki odnoszący się do sprzeczności poczynionych przez Sąd I instancji istotnych ustaleń faktycznych z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego polegającej na bezzasadnym przyjęciu, że postanowienia umowy pożyczki z dnia 19 sierpnia 2010 r. zostały przez stronę pozwaną uzgodnione indywidualnie z powódką, co skutkowało nieprawidłowym uznaniem, że w przedmiotowej sprawie nie zostały spełnione przesłanki art. 385* k.c. i w efekcie niezastosowaniem tego przepisu. Sąd ten dokonał wówczas oceny procesu kontraktowania i treści zawartej przez strony umowy w świetle zasad doświadczenia życiowego przy uwzględnieniu przedmiotu działalności pozwanej spółki, zeznań świadków oraz przesłuchania powódki i doszedł do jednoznacznego wniosku, że strona pozwana, wbrew ciążącemu na niej obowiązkowi, nie zdołała udowodnić, że powódka miała rzeczywistą i konkretną możliwość negocjacji postanowień umownych. Sąd Apelacyjny stwierdził, że Sąd Okręgowy dokonując odmiennej oceny tych okoliczności uznał, że nie zostały spełnione przesłanki z art. 385 ¹ k.c. i nie odniósł się do pozostałych przesłanek wskazanych w tym przepisie, w tym nie rozważył w żaden sposób abuzywności wskazywanych przez powódkę postanowień umownych, co doprowadziło do nierozpoznania istoty sprawy. Sąd drugiej instancji zaznaczył, że wbrew ogólnikowym twierdzeniom Sądu I instancji, analiza całokształtu okoliczności przedmiotowej sprawy wskazuje, że postanowienia zawarte w umowie pożyczki dotyczące zasad, sposobu i wysokości kosztów windykacyjnych nie zostały uzgodnione indywidualnie z powódką. Wskazał również, że pozwana arbitralnie narzuciła powódce postanowienia przewidujące możliwość wielokrotnego obciążenia powódki opłatami, karami umownymi i innymi kosztami związanymi z opóźnieniem w spłacie pożyczki, kierując się wyłącznie własnym interesem i traktując je jako źródło dodatkowego zarobkowania.

W efekcie Sąd Apelacyjny stanął na stanowisku, że bezzasadne i nie znajdujące uzasadnienia w materiale dowodowym zebranym w sprawie było uznanie przez Sąd Okręgowy, że nie zostały spełnione przesłanki z art. 385 ¹ k.c. i przy ponownym rozpoznaniu sprawy polecił temu Sądowi rozważyć abuzywność wskazywanych przez powódkę postanowień umownych w kontekście art. 385 ¹ k.c. i ocenić zasadność jej roszczeń z tym związanych. Jednocześnie w uzasadnieniu wyroku Sądu drugiej instancji w odniesieniu do zarzutów apelacyjnych powódki wskazano, że w ocenie tego Sądu umowa została zawarta z konsumentem i że kwestionowane przez powódkę jej postanowienia nie zostały uzgodnione indywidualnie. Sąd Okręgowy rozpoznając sprawę ponownie odwołał się do rozważań i argumentacji przedstawionej w uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego w odniesieniu do tych przesłanek, które zostały już przez ten Sąd ocenione.

Podkreślenia wymaga, że Sąd Apelacyjny rozpoznając sprawę po raz pierwszy dokonywał także oceny zasadności zarzutu powódki odnoszącego się do nietrafnej oceny żądania zapłaty odszkodowania tytułem zaniżenia wartości sprzedanej nieruchomości wynikającego z błędnego uznania przez Sąd Okręgowy, że strona pozwana dochowała „staranności rzetelnego kupca” przy tej transakcji. Sąd ten wyraźnie wskazał, że w świetle umowy stron cena sprzedaży nie mogła być przez pozwaną ustalona dowolnie, lecz winna być ustalona na „wolnym rynku”, które to pojęcie nie odnosi się do wymuszonej sprzedaży czy sprzedaży w warunkach egzekucji komorniczej. Sąd drugiej instancji w świetle przeprowadzonego w postępowaniu apelacyjnym dowodu z uzupełniającej opinii biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości wytknął stronie pozwanej, że oferując nieruchomość powódki za cenę stanowiącą 2/3 jej wartości rynkowej już na wstępie pozbawiła się możliwości uzyskania ceny wyższej a z opinii biegłego wynika, że okres ekspozycji nieruchomości na rynku był zbyt krótki, co doprowadziło Sąd odwoławczy do wniosku, że pozwana kierowała się wyłącznie jak najszybszym zbyciem nieruchomości nie uwzględniając interesów powódki. W swoich wytycznych Sąd Apelacyjny polecił Sądowi Okręgowemu zbadać wysokość szkody powódki związanej ze sprzedażą jej nieruchomości znacznie poniżej jej wartości rynkowej i przeprowadzić w tym celu wnioskowany przez powódkę dowód z opinii kolejnego biegłego, a następnie ocenić, w jaki sposób długość okresu ekspozycji nieruchomości powódki na rynku przed jej sprzedażą wpłynęłaby na uzyskanie ceny zbliżonej do wartości rynkowej nieruchomości, a także jaki wpływ miałoby wydłużenie tego okresu na wysokość zadłużenia powódki (naliczanie odsetek karnych).

Sąd Okręgowy w Toruniu w pełni zastosował się do wspomnianych wyżej wytycznych, uzupełnił postępowanie dowodowe w sposób zalecony przez Sąd odwoławczy, ocenił całokształt zebranego w sprawie materiału dowodowego nie naruszając przy tym ram zakreślonych w art. 233 § 1 k.p.c., niewadliwie ustalił stan faktyczny i dokonał jego prawidłowej oceny jurydycznej.

Strona pozwana formułując zarzuty swojej apelacji dążyła do tego, aby poddać ponownej ocenie także kwestie, które z jej punktu widzenia zostały niekorzystnie ocenione przez Sąd drugiej instancji przy rozpoznawaniu sprawy po raz pierwszy.

Sąd Okręgowy przy ponownym rozpoznaniu sprawy odnosząc się do tego, czy umowa pożyczki została przez pozwaną zawarta w charakterze konsumenta, czy miała związek z działalnością gospodarczą oraz czy postanowienia umowy pożyczki były z powódką uzgodnione indywidualnie, odwołał się do oceny przedstawionej w uzasadnieniu Sądu Apelacyjnego przeprowadzonej w związku z zarzutami apelacyjnymi stron. Sąd Apelacyjny rozpoznając sprawę ponownie uznał, że brak jest podstaw do zmiany wyrażonego już wcześniej i uzasadnionego stanowiska w tym zakresie opartego na całościowej analizie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w tym zeznaniach świadków i przesłuchaniu powódki, na które wskazuje pozwany. Sąd Okręgowy przy ponownym rozpoznaniu sprawy ocenił abuzywność wskazywanych przez powódkę klauzul umownych w kontekście art. 385 ¹ k.c., w zakresie przesłanek, które nie były dotychczas poddane ocenie, tj. zbadał, czy kwestionowane przez powódkę postanowienia umowy kształtują jej prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jej interesy i zbadał zasadność roszczeń powódki z tym związanych. Sąd ten zobligowany był także zbadać wysokość szkody powódki związanej ze sprzedażą nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie pożyczki, znacznie poniżej jej wartości rynkowej, oraz kwestię ekspozycji nieruchomości na rynku przed jej sprzedażą i jej wpływ na uzyskaną cenę, a także wysokość zadłużenia powódki (naliczenie odsetek karnych).

W ocenie Sądu odwoławczego nie zasługiwały na uwzględnienie pozostałe zarzuty skarżącego odnoszące się do naruszenia przepisu prawa procesowego art. 233 § 1 k.p.c. i błędu w ustaleniach faktycznych Sądu I instancji sformułowane w punktach 1 b, d, e, f i 2 b apelacji.

Wskazać należy, że przepis art. 233 § 1 k.p.c., którego naruszenie zarzucił pozwany potwierdza zasadę swobodnej oceny dowodów, dokonywanej przez pryzmat własnych przekonań sądu, jego wiedzy i posiadanego zasobu doświadczeń życiowych. Ramy tej oceny wyznaczone są wymaganiami prawa procesowego, doświadczenia życiowego oraz regułami logicznego myślenia, według których sąd w sposób bezstronny, racjonalny i wszechstronny rozważa materiał dowodowy jako całość, dokonuje wyboru określonych środków dowodowych i - ważąc ich moc oraz wiarygodność - odnosi je do pozostałego materiału dowodowego (por. wyrok Sądu Najwyższego z 10 czerwca 1999 r., II UKN 685/98, OSNAPiUS 2000 Nr 17, poz. 655).

Skuteczne postawienie zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, to bowiem jedynie może być przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Nie jest natomiast wystarczające przekonanie strony o innej niż przyjął sąd wadze (doniosłości) poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie niż ocena sądu. Ponadto, wskazując na naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. strona, która chce podważyć sędziowską ocenę dowodów, nie może ograniczyć się do przedstawienia własnej oceny, nawet jeśli jej ocena jest przekonująca. Nie wystarczą stwierdzenia, że ustalenia faktyczne są wadliwe ani też wskazanie stanu faktycznego, który - zdaniem skarżącego - odpowiada rzeczywistości. Konieczne jest wskazanie, umiejscowionych w realiach danej sprawy, przyczyn, dla których ocena dowodów nie spełnia kryteriów określonych w art. 233 § 1 k.p.c. Dopóki więc skarżący nie wykaże istotnych błędów logicznego rozumowania, sprzeczności oceny z doświadczeniem życiowym, braku wszechstronności czy też bezzasadnego pominięcia dowodów, które prowadzą do wniosków odmiennych, dopóty sąd odwoławczy nie może uznać, że sąd I instancji naruszył art. 233 § 1 k.p.c. (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2001 r., IV CKN 970/00, LEX nr 52753).

Kwestionowanie dokonanej przez sąd oceny dowodów nie może polegać jedynie na zaprezentowaniu własnych, korzystnych dla apelującego ustaleń stanu faktycznego, dokonanych na podstawie własnej, korzystnej dla niego oceny materiału dowodowego tak jak to uczynił skarżący.

W ocenie Sądu odwoławczego apelujący nie wykazał, aby ocena dowodów oraz oparte na niej wnioski Sądu Okręgowego były dotknięte powyższymi uchybieniami. Sąd drugiej instancji nie dopatrzył się także naruszenia przez Sąd I instancji przepisu art. 327 ¹ k.p.c. wiązanego przez apelującego z naruszeniem art. 227 w zw. z art. 231 w zw. z art. 233 § 1 k.p.c. Zarzut naruszenia przepisu art. 327 ¹ k.p.c. nie został w żaden sposób uzasadniony przez skarżącego, zaś zdaniem Sądu Apelacyjnego uzasadnienie zaskarżonego wyroku zawiera wszystkie elementy wymienione w jego treści i w pełni poddaje się kontroli instancyjnej.

W konsekwencji Sąd Apelacyjny nie znalazł podstaw do zakwestionowania dokonanej przez Sąd I instancji oceny dowodów i podzielił oraz przyjął za własne ustalenia faktyczne dokonane przez ten Sąd bez konieczności ich ponownego przytaczania. Zdaniem Sądu drugiej instancji z prawidłowo i niewadliwie ustalonego stanu faktycznego Sąd Okręgowy wyciągnął co do zasady logiczne i trafne wnioski prawne.

Należy także zauważyć, że część uchybień powoływanych przez apelującego jako przykłady naruszenia przepisu art. 233 § 1 k.p.c. czy błędu w ustaleniach faktycznych, nie odnosi się w istocie do przeprowadzonej przez Sąd Okręgowy oceny dowodów i nie może uzasadniać takich zarzutów, bowiem mogłaby ewentualnie być rozpatrywana jako naruszenia prawa materialnego tak jak np. zarzut błędnego uznania, że postanowienia umowy pożyczki z 19 sierpnia 2010 r. dotyczące kar umownych i opłaty windykacyjnej stanowią niedopuszczalne klauzule abuzywne oraz zarzut błędnego uznania, że dokonując sprzedaży przewłaszczonej nieruchomości pozwana spółka nie wykonała lub nienależycie wykonała swoje zobowiązanie wynikające z zawartej umowy pożyczki, które to kwestie będą przedmiotem rozważań Sądu Apelacyjnego w dalszej części uzasadnienia.

Sąd drugiej instancji nie podzielił także zarzutów apelującego co do tego, że Sąd Okręgowy błędnie ustalił, że sprzedaż nieruchomości nie odbywała się w warunkach sprzedaży wymuszonej i w konsekwencji jej wartość nie powinna być stosownie skorygowana oraz błędnego rozumienia przez ten Sąd pojęcia „rzetelnego kupca” i sprzedaży nieruchomości „na wolnym rynku”.

Jak już wyżej wskazywano Sąd Apelacyjny rozpoznając sprawę po raz pierwszy za zasadny uznał zarzut powódki odnoszący się do nietrafnej oceny żądania zapłaty odszkodowania tytułem zaniżenia wartości sprzedanej nieruchomości wynikającego z błędnego uznania przez Sąd Okręgowy, że strona pozwana dochowała „staranności rzetelnego kupca” przy tej transakcji. Sąd ten wyraźnie wskazał, że w świetle umowy stron cena sprzedaży nie mogła być przez pozwaną spółkę ustalona dowolnie, lecz winna być ustalona na „wolnym rynku”, które to pojęcie nie odnosi się do wymuszonej sprzedaży czy sprzedaży w warunkach egzekucji komorniczej. Sąd odwoławczy po przeprowadzeniu w postępowaniu apelacyjnym dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości jednoznacznie uznał, że okres ekspozycji przewłaszczonej nieruchomości na rynku był zbyt krótki, pozwana oferując nieruchomość za cenę stanowiącą jedynie ok. 2/3 jej wartości rynkowej już na wstępie pozbawiła się możliwości uzyskania ceny wyższej a cała procedura była nakierowana na jak najszybsze zbycie nieruchomości bez poszanowania interesu powódki. Takie postępowanie pozwanej spółki z całą pewnością nie może być oceniane jako prowadzone z zachowaniem staranności rzetelnego kupca, o jakiej mowa w § 14 ust. 3 umowy pożyczki.

Sąd Apelacyjny w pełni podziela argumentację Sądu Okręgowego przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku odnoszącą się do braku podstaw do uznania w okolicznościach niniejszej sprawy, iż sprzedaż nieruchomości pozwanej miała charakter wymuszony. Sąd I instancji zasadnie zwrócił uwagę, że przeciwne stanowisko skarżącego nie znajduje uzasadnienia w świetle zapisów łączącej strony umowy, gdyż w § 14 ust. 3 umowy pożyczki strony uzgodniły, że pozwany dokona sprzedaży nieruchomości na wolnym rynku. Sąd ten prawidłowo uznał, że pozwany nie zdołał wykazać, iż zaistniały warunki dla wymuszonej sprzedaży uzasadniające ustalanie wartości nieruchomości przy założeniu, że istnieje ograniczenie czasowe lub innego rodzaju do zrealizowania transakcji. Na uwzględnienie nie zasługiwały przy tym twierdzenia pozwanego, że znajdował się pod presją czasu z uwagi na potrzebę szybkiego spieniężenia nieruchomości dla zapewnienia niezakłóconego działania spółki, jej płynności finansowej czy zapobieżenia strat, należy bowiem mieć na uwadze, że zgodnie z § 14 ust. 9 umowy pożyczki powódka od pierwszego dnia wszczęcia postępowania windykacyjnego zobowiązana była do zapłaty pożyczkodawcy wysokich odsetek karnych aż do momentu uzyskania środków ze sprzedaży przedmiotu zabezpieczenia a pozwany nie wykazał, że w okresie poprzedzającym sprzedaż borykał się z problemami finansowymi uzasadniającymi szybszą sprzedaż przewłaszczonej nieruchomości za cenę nieodpowiadającą jej wartości rynkowej.

Także zarzuty skarżącego kwestionujące ustalony przez Sąd Okręgowy uzasadniony okolicznościami niniejszej sprawy okres ekspozycji przewłaszczonej nieruchomości oraz wysokość możliwej do uzyskania ceny rynkowej uwzględniającej słuszny interes powódki są w ocenie Sądu drugiej instancji chybione. Ustalenia w tym zakresie Sąd Okręgowy poczynił realizując wytyczne Sądu Apelacyjnego w oparciu o prawidłowo oceniony dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości E. M. (1), której to opinii pozwany skutecznie nie zakwestionował. Z opinii tej wynika, że wg statystyk średni czas sprzedaży tego rodzaju nieruchomości na rynku w latach 2010-2012 wynosił 210 dni a jej wartość rynkowa wg stanu i poziomu cen na dzień 13 września 2012 r. wynosiła 1.021.000 zł. Do zastrzeżeń pozwanego do wspomnianej opinii biegła odniosła się w swojej pisemnej opinii uzupełniającej, w pełnym zakresie podtrzymując wnioski opinii głównej. Sąd Apelacyjny w pełni podzielił ocenę Sądu Okręgowego tej opinii jako jasnej, nie zawierającej luk i sprzeczności, zawierającej logicznie i wyczerpująco uzasadnione wnioski.

Sąd Apelacyjny uznał za bezzasadne zarzuty pozwanego co do tego, że Sąd Okręgowy błędnie ustalił, że zobowiązanie pozwanej do postępowania zgodnego z regułami „rzetelnego kupca" i sprzedaży nieruchomości „na wolnym rynku" oznaczało konieczność zbycia nieruchomości dopiero przed 31.12.2012 r., podczas gdy pojęcia „rzetelny kupiec" i sprzedaż nieruchomości „na wolnym rynku" nie zostały ani prawnie, ani umownie zdefiniowane, co zdaniem pozwanego oznacza, że ich wykładnia może być dokonana wyłącznie w oparciu o przesłuchanie stron tej umowy i ustalenie zgodnego ich zamiaru oraz celu umowy (punkt 1 b apelacji), czego Sąd Okręgowy zaniechał dopuszczając się naruszenia przepisu prawa materialnego art. 65 § 2 k.c.(punkt 4 apelacji).

Odnośnie rozumienia pojęcia działania ze starannością „rzetelnego kupca” oraz sprzedaży „na wolnym rynku” Sąd Apelacyjny odwołuje się do swoich rozważań zawartych we wcześniejszej części niniejszego uzasadnienia oraz uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 21 marca 2019 r. w sprawie V ACa 702/17 a także podziela ocenę tych pojęć zaprezentowaną w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku.

Czynności Sądu dokonującego wykładni, służące zinterpretowaniu oświadczenia woli składają się z dwóch etapów. Pierwszy z nich polega na ustaleniu, jak strony rozumiały złożone oświadczenie woli i czy było to rozumienie zgodne. Drugi etap następuje wówczas, gdy nie da się ustalić zgodnego zamiaru stron i polega on na ustaleniu, jakie jest obiektywnie przyjęte znaczenie danego oświadczenia. Skupiając się na pierwszym etapie wskazać należy, iż znaczenie nadawane oświadczeniu przez strony należy ustalać biorąc pod uwagę stan z chwili złożenia oświadczenia. Późniejsza zmiana sposobu rozumienia oświadczenia przez jedną, którąkolwiek ze stron nie może mieć znaczenia dla wykładni. Natomiast zgodna zmiana sposobu rozumienia oświadczenia przez obie strony powinna być rozpatrywana jako zmiana treści oświadczenia. Ustalenie zatem rzeczywistego rozumienia oświadczenia przez strony jest w zasadzie ustaleniem faktu. Potrzeba prowadzenia postępowania dowodowego w tym celu pojawia się dopiero wtedy, gdy istnienie wspólnego rozumienia jest sporne. Należy przy tym podkreślić, że samo to, iż jedna ze stron przeczy, by nadawała oświadczeniu woli takie samo znaczenie jak druga strona, nie przesądza o nieistnieniu w chwili składania oświadczenia woli takiego wspólnego znaczenia. Ze względu na własne interesy strona może zmodyfikować swoje zamierzenia i oczekiwania, zmiana taka nie ma jednak znaczenia z perspektywy interpretacji umowy.

Nie można zgodzić się z zarzutem apelującego, że wykładnia pojęć działania ze starannością „rzetelnego kupca” oraz sprzedaży „na wolnym rynku” winna w niniejszej sprawie zostać przeprowadzona po przeprowadzeniu dowodu z przesłuchania stron na okoliczność ich zgodnego zamiaru i celu umowy. Podkreślić bowiem należy, że pozwany reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika w ogóle nie wnosił o przeprowadzenie dowodu z przesłuchania swojego reprezentanta, co więcej w piśmie procesowym z dnia 24 czerwca 2016 r. (k. 768) wniósł o oddalenie wniosku powódki o przeprowadzenie dowodu z przesłuchania stron, natomiast w przypadku jego przeprowadzenia wniósł o ograniczenie go wyłącznie do przesłuchania strony powodowej, na skutek czego dowód z przesłuchania stron został ograniczony do przesłuchania powódki. Co więcej, pozwany także po wydaniu przez Sąd Apelacyjny wyroku z dnia 21 marca 2019 r. w sprawie V ACa 702/17, w którego uzasadnieniu Sąd ten oceniając zasadność zarzutów apelacyjnych powódki odniósł się do kwestii dochowania przez pozwanego staranności przy sprzedaży przewłaszczonej nieruchomości oraz sprzedaży na wolnym rynku także nie przejawił żadnej inicjatywy dowodowej mającej na celu wykazać, że zawierając umowę pożyczki strony w inny sposób rozumiały te pojęcia. Pozwany nie wskazał także na okoliczności, w których oświadczenie woli zostało złożone, a których uwzględnienie miałoby doprowadzić do przypisania oświadczeniu woli sensu odbiegającego od znaczenia wynikającego z reguł czysto językowych. Skoro zatem pozwany nie zaoferował w postępowaniu pierwszoinstancyjnym dowodów mających wykazać ustalenie przez strony w umowie treści tych pojęć i brak było podstaw do działania Sądu I instancji w tym zakresie z urzędu, to nie może skutecznie kwestionować poczynionych przez Sąd Okręgowy ustaleń z pominięciem dowodu z przesłuchania stron, tym bardziej, że w ogóle sprzeciwiał się przeprowadzeniu dowodu z przesłuchania stron i nie wnosił o przeprowadzenie tego dowodu na okoliczności, których nie uwzględnienie zarzuca obecnie Sądowi I instancji.

W tej sytuacji wnioski Sądu Okręgowego, iż dokonując sprzedaży przewłaszczonej nieruchomości za cenę 598.000 zł znacznie niższą niż jej wartość rynkowa (1.021.000zł) pozwana spółka nie wykonała należycie swoich zobowiązań wynikających z umowy pożyczki i umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie i w rezultacie doprowadziła do wyrządzenia powódce szkody w wysokości 402.394,61 zł (1.021.000 zł - 598.000 zł - karne odsetki umowne naliczone za okres od 18 września 2012 r. do 31 stycznia 2013 r. w kwocie 20.605,39 zł) Sąd Apelacyjny uznał za prawidłowe i należycie uzasadnione.

Nie zasługiwał na uwzględnienie także zarzut błędu w ustaleniach faktycznych Sądu I instancji sformułowany w punkcie 2 b apelacji.

Jakkolwiek należy zgodzić się ze stroną pozwaną, że przedmiot umowy pożyczki stanowiła znaczna kwota pieniędzy i że powódka zwróciła się do pozwanego o jej udzielenie, gdyż nie posiadała zdolności kredytowej pozwalającej jej zaciągnięcie kredytu bankowego, co powodowało większe ryzyko braku zwrotu pożyczki, to nie stanowi to wystarczającego uzasadnienia do wprowadzenia w umowie licznych niedozwolonych postanowień mających zabezpieczyć interes pożyczkodawcy upoważniających go do nakładania na drugą stronę umowy niczym nie uzasadnionych ciężarów mających na celu czerpanie przez niego dodatkowych korzyści. Należy zauważyć, że analiza treści umowy prowadzi do wniosku, że interesy pozwanego zostały w niej znacznie lepiej zabezpieczone niż interesy powódki. Oceniając ryzyko związane z udzieleniem tej pożyczki nie należy tracić z pola widzenia, że w celu zabezpieczenia spłaty pożyczki pożyczkobiorca ustanowił na rzecz pożyczkodawcy liczne zabezpieczenia w postaci przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości o wartości znacznie wyższej niż kwota pożyczki, dobrowolnego poddania się wprost egzekucji z aktu notarialnego w trybie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. co do wydania nieruchomości, co do wydania opróżnionej nieruchomości, z aktu notarialnego w trybie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. co do obowiązku zwrotu całości pożyczki i zapłaty wszelkich wynikających z umowy odsetek i innych należności oraz kosztów związanych z dochodzeniem wierzytelności, z uwzględnieniem ewentualnych późniejszych zmian rej umowy, w tym aneksów przedłużających termin zwrotu do wysokości 440.000 zł (kwoty odpowiadającej dwukrotności kwoty pożyczki), wystawienia przez pożyczkobiorcę weksla in blanco wraz z deklaracja wekslową. Samo przewłaszczenie na zabezpieczenie nieruchomości powódki w dacie zawarcia umowy pożyczki stanowiło dla pozwanego istotną gwarancję odzyskania środków pieniężnych stanowiących przedmiot pożyczki z uwagi na dysproporcję między wartością pożyczki a wartością tej nieruchomości w dacie zawierania umowy.

Jakkolwiek bezspornym jest, że powódka nie dokonała spłaty pożyczki w terminach określonych w umowie, to okoliczność ta, wbrew odmiennym twierdzeniom apelującego, nie stanowi wystarczającego uzasadnienia dla uznania, że to powódka swoim zachowaniem przyczyniła się do powstania po jej stronie szkody wskutek przymusowego zbycia nieruchomości przez pozwaną spółkę. W sytuacji postawienia należności z tytułu umowy pożyczki w stan natychmiastowej wymagalności zawarta przez strony umowa przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie upoważniała pożyczkodawcę do sprzedaży tej nieruchomości w celu zaspokojenia jego wierzytelności, a zatem w takiej sytuacji powódka winna liczyć się z tym, że pozwana skorzysta z tej możliwości. Należy jednak zauważyć, że gdyby pozwana spółka dokonała zbycia przewłaszczonej nieruchomości po odpowiednim

okresie ekspozycji na rynku za cenę rynkową z poszanowaniem słusznych interesów powódki, do czego była zobowiązana, i rozliczyła się z powódką z nadwyżki, jaką winna uzyskać z ceny tej sprzedaży, to do żadnej szkody po stronie powódki w związku ze sprzedażą nieruchomości nigdy by nie doszło.

W konsekwencji za całkowicie bezzasadny należało także uznać zarzut pozwanego sformułowany w punkcie 5 apelacji odnoszący się do naruszenia prawa materialnego- art. 362 k.c. przez jego niezastosowanie i nieuwzględnienie przyczynienia się powódki do powstałej szkody polegającej na uzyskaniu ceny niższej od ceny, której oczekiwałaby powódka. Trudno doszukiwać się przyczynienia powódki do powstania szkody jedynie z tej przyczyny, że nie wykonując swoich zobowiązań z umowy pożyczki doprowadziła do postawienia wszystkich należności w stan natychmiastowej wykonalności a w dalszej kolejności do sprzedaży przewłaszczonej nieruchomości przez pożyczkodawcę. Powódka w żaden sposób nie przyczyniła się do powstania szkody polegającej nienależytym wykonaniu zobowiązania z umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie przez sprzedaż nieruchomości za cenę niższą niż rynkowa, skoro czynności związane ze sprzedażą podejmowane były wyłącznie przez pozwanego i to on podejmował decyzje co do sposobu i czasu wyeksponowania nieruchomości na rynku, proponowanej ceny sprzedaży oraz wyboru nabywcy i ceny transakcyjnej. Należy zatem uznać, że to wyłącznie zaniechanie zachowania należytej staranności w tym zakresie przez pozwanego skutkujące sprzedażą nieruchomości za cenę znacznie niższą niż rynkowa wartość nieruchomości doprowadziło do szkody w majątku powódki i w okolicznościach niniejszej sprawy brak jest podstaw do przypisywania jej przyczynienia się do powstania tej szkody.

Nie można także zasadnie twierdzić, że eliminując przewidziane umową mechanizmy dotyczące kar umownych i opłaty windykacyjnej Sąd I instancji doprowadził w istocie do tego, że sytuacja dłużnika, który nie wykonywał spornej umowy pożyczki jest znacznie lepsza niż z sytuacja dłużnika, który by taką umowę realizował zgodnie z jej treścią. Należy zauważyć, że sytuacja powódki w wypadku realizowania umowy zgodnie z treścią byłaby zgoła odmienna niż w sytuacji jej niewykonywania, bowiem wykonując umowę powódka nie zostałaby obciążona umownymi odsetkami karnymi w wyższej wysokości i po spłacie pożyczki mogłaby domagać się zwrotnego przeniesienia na nią własności przewłaszczonej nieruchomości.

W świetle powyższych rozważań uznać należało, że skarżący niezasadnie zarzucił Sądowi Okręgowemu, iż nie ustalił istotnych dla rozstrzygnięcia faktów, na które wskazywał pozwany.

W dalszej kolejności Sąd Apelacyjny poddał ocenie zasadność zarzutu naruszenia przepisów prawa materialnego- art. 385 ¹ k.c. polegającego na jego nieprawidłowej wykładni, tj. uznaniu, że przepis te pozwala na dokonanie oceny abuzywnego (niedozwolonego) charakteru postanowień dotyczących kar umownych i opłaty windykacyjnej z uwzględnieniem sposobu stosowania (wykonywania) badanych postanowień i umowy w praktyce w okresie od daty jej zawarcia do chwili wyrokowania, tj. na moment, w którym zostały one już - z powodu nagannego zachowania powódki - naliczone w łącznej kwocie 321.928,66 zł, podczas gdy prawidłowa wykładnia tego przepisu pozwala na ocenę charakteru tych postanowień według stanu z chwili zawarcia umowy pożyczki, gdy żadne opłaty z tego tytułu nie istniały i nie zaistniałyby, gdyby powódka wykonywała umowę zgodnie z przyjętymi na siebie zobowiązaniami. Z uwagi na podniesiony w punkcie 1 b apelacji zarzut błędnego uznania, że postanowienia umowy pożyczki z 19 sierpnia 2010 r. dotyczące kar umownych i opłaty windykacyjnej stanową klauzule abuzywne, mimo że postanowienia te nie naruszały rażąco interesu powódki i nie były sprzeczne z dobrymi obyczajami, mylnie utożsamiany przez apelującego z naruszeniem przepisu art. 233 § 1 k.p.c., kwestie te jako odnoszące się do naruszenia przepisu prawa materialnego art. 385 ¹ k.c. zostaną omówione łącznie.

Przystępując do oceny tego zarzutu w uzupełnieniu wcześniejszych rozważań odnoszących się do oceny przesłanek zastosowania w niniejszej sprawie art. 385 ¹ k.c. takich jak zawarcie umowy z konsumentem i nieuzgodnienie indywidualnie z powódką postanowień umowy, wskazać należy, że wbrew odmiennym twierdzeniom pozwanego Sąd Okręgowy zasadnie przyjął, że kwestionowane przez pozwaną postanowienia kształtują jej prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają jej interesy.

W niniejszej sprawie przyjęcie abuzywności określonych klauzul umownych stanowiło kwestię kluczową dla oceny zasadności roszczenia powódki o zwrot kwoty 321.928,66 zł jako świadczenia nienależnego, które zostało pobrane przez pozwanego z kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości.

Wskazać należy, że zgodnie z treścią art. 353 ¹ k.c., strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Przepis powyższy stanowi wyraz jednej z podstawowych zasad obowiązujących w prawie zobowiązań, a mianowicie zasady swobody (wolności) umów. Z normy tej (w powiązaniu jednak z pozostałymi przepisami kodeksu cywilnego) można wyprowadzić wniosek, że zasada swobody umów wiąże się z czterema zasadniczymi cechami, a mianowicie: istnieje swoboda zawarcia lub niezawarcia umowy, istnieje możliwość swobodnego wyboru kontrahenta, treść umowy może być przez strony kształtowana w zasadzie w sposób dowolny, forma umowy również w zasadzie zależy od woli stron. Zasada swobody umów w ścisłym tego słowa znaczeniu odnosi się jedynie do wpływu stron na treść umowy, zaś w myśl art. 353 ¹ k.c. strony mają do wyboru trzy możliwości, tj. przyjęcie jakiejkolwiek modyfikacji określonego typu umowy uregulowanej normatywnie (z reguły w kodeksie cywilnym), zawarcie umowy nazwanej z jednoczesnym wprowadzeniem do niej pewnych odmienności, czy też zawarcie umowy nienazwanej, której treść kształtują całkowicie według swego uznania (tak: Tadeusz Wiśniewski, „Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania. Tom 1.”, Warszawa 2008, s. 20 i n.).

Ze względu na potrzebę ochrony konsumenta - jako słabszego uczestnika transakcji - przed stosowaniem przez silniejszego przedsiębiorcę, profesjonalnie działającego w obrocie, postanowień kształtujących prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i wywierający szkodliwy wpływ na jego interesy, ustawodawca wprowadził szczególne regulacje prawne chroniące konsumenta. Jak już wskazano nie budzi żadnych wątpliwości Sądu Apelacyjnego, że powódka zawierając umowę pożyczki z 19 sierpnia 2010r. była konsumentem w rozumieniu art. 22 ¹ k.c. i że kwestionowane przez nią postanowienia umowne nie zostały z nią uzgodnione indywidualnie.

Zgodnie natomiast z treścią art. 385 ¹ § 1 k.c., postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

Podkreślenia wymaga, że obowiązkiem sądu, który rozstrzyga jakąkolwiek kwestię związaną ze stosunkiem prawnym powstałym wskutek zawarcia umowy z wykorzystaniem wzorca umownego, jest zbadanie, czy we wzorcu tym nie zastosowano klauzul niedozwolonych.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego wyjaśniono już, że brak związania konsumenta niedozwolonym postanowieniem, o którym mowa w art. 385 ¹ § 1 zd. 1 k.c., oznacza, że nie wywołuje ono skutków prawnych od samego początku i z mocy samego prawa, co sąd ma obowiązek wziąć pod uwagę z urzędu (por. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 2018 r., III CZP 29/17, OSNC 2019, Nr 1, poz. 2) chyba że konsument następczo udzieli "świadomej, wyraźnej i wolnej zgody" na to postanowienie i w ten sposób jednostronnie przywróci mu skuteczność (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 6 kwietnia 2018 r., III CZP 114/17, OSNC 2019, Nr 3, poz. 26). Co do zasady zatem - w braku takiego działania sanującego - świadczenie spełnione na podstawie niedozwolonego postanowienia musi być postrzegane jako świadczenie nienależne w rozumieniu art. 410 § 2 k.c. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 kwietnia 2019 r., III CSK 159/17, OSP 2019, z. 12, poz. 115).

W ocenie Sądu odwoławczego materiał dowodowy zgromadzony w niniejszej sprawie jednoznacznie wskazuje, że zaktualizowały się przesłanki pozwalające na stwierdzenie, że postanowienia umowy pożyczki obejmujące koszty windykacji oraz kary umowne, stanowią niedozwolone postanowienia umowne, o jakich mowa w treści art. 385 ¹ § 1 k.c.

Należy zgodzić się z powódką, że jakkolwiek strony łączył stosunek zobowiązaniowy o charakterze dobrowolnym, to niedopuszczalna jest sytuacja, w której jedna ze stron wykorzystując swoją pozycję profesjonalisty, kształtuje wzorzec umowny w taki sposób, że wprowadza do niego konstrukcję prawną, która prowadzi do pokrzywdzenia drugiej ze stron stosunku prawnego, w tym wypadku powódki - konsumenta. Nie do zaakceptowania jest także wprowadzenie do umowy pożyczki zapisów pozwalających wielokrotnie na skutek kolejnych wezwań obciążać konsumenta nadmiernymi, rażąco wygórowanymi karami umownymi za brak wydania przedmiotu zabezpieczenia (0,5% wartości nieruchomości będącej przedmiotem zabezpieczenia aż do momentu jej wydania lub zakończenia postępowania windykacyjnego), brak zwiększenia zabezpieczenia na skutek wezwania pożyczkodawcy (2,5% nieustanowionego zabezpieczenia), karą umowną za brak przedstawienia dokumentów pozwalających ocenić bieżącą kondycję finansową pożyczkobiorcy takich jak np. deklaracje podatkowe czy oświadczenie majątkowe (1% wartości aktualnego zadłużenia w przypadku skierowania wezwania do złożenia tych dokumentów po wszczęciu postępowania windykacyjnego bądź 1 % wartości umowy pożyczki w razie wezwania w każdym czasie), karą umowną za nieprzedstawienie zaświadczenia z Urzędu Skarbowego o niezaleganiu w podatkach czy stwierdzającego stan zaległości czy zaświadczenia ZUS o niezaleganiu w opłacaniu składek czy stwierdzającego stan zaległości (1% wartości aktualnego zadłużenia w przypadku skierowania wezwanie do złożenia tych dokumentów po wszczęciu postępowania windykacyjnego bądź 1 % wartości umowy pożyczki w razie wezwania w każdym czasie). Także zapisy dotyczące pobierania przez pożyczkodawcę zryczałtowanej opłaty w wysokości 3,5 % aktualnego zadłużenia za każdy rozpoczęty miesiąc postępowania windykacyjnego należało uznać za niedozwolone postanowienia umowne.

Podkreślenia wymaga, że naliczanie wskazanych kar umownych i opłat za prowadzenie postępowania windykacyjnego przewidziane było w umowie niezależnie od odsetek karnych od pierwszego dnia wszczęcia postępowania windykacyjnego według rocznej stopy procentowej wynoszącej czterokrotność wysokości stopy kredytu lombardowego NBP niespłaconego przedmiotu pożyczki do momentu uzyskania środków ze sprzedaży przedmiotu zabezpieczenia lub w wyniku prowadzenia postępowania windykacyjnego lub uzyskania środków pieniężnych w jakikolwiek inny sposób od pożyczkobiorcy. Odsetki karne z chwilą postawienia pożyczki w stan natychmiastowej wykonalności zastępowały odsetki umowne.

Należy zgodzić się z apelującym, że oceny, czy postanowienia umowy pożyczki są sprzeczne z dobrymi obyczajami i czy znacząco naruszają interesy konsumenta, należy dokonać na datę zawarcia umowy i nie ma w tym zakresie znaczenia sposób wykonania tej umowy, a wniosek taki wynika z art. 385 ² k.c. i pozostaje w zgodności z ugruntowanym w judykaturze poglądem (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 19 czerwca 2019 r., I ACa 250/19, LEX nr 2716967 ). Sąd Okręgowy w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku swój pogląd o abuzywności wspomnianych postanowień umownych uzasadniał wysokością naliczonej powódce kar umownych (132.139,79 zł) i opłat za prowadzenie postępowania windykacyjnego (189.788,87 zł) w porównaniu do wysokości udzielonej powódce pożyczki, aby zilustrować mechanizm i skalę naliczania tych kar i opłat. Nie można jednak zgodzić się ze skarżącym, że ocena ta była całkowicie oderwana od stanu z daty zawarcia przez strony umowy pożyczki a naliczenie tych kar i opłat było spowodowane wyłącznie nagannym i zawinionym działaniem dłużniczki. Sąd ten prawidłowo ocenił, że wprowadzenie przez stronę pozwaną opłat na wskazanym poziomie godziło w dobre obyczaje i uczciwe praktyki kupieckie oraz naruszało interes powódki jako konsumenta w sposób rażący. Sąd Okręgowy wyjaśnił przy tym odwołując się do poglądów doktryny i orzecznictwa, jak należy rozumieć w tym wypadku klauzulę dobrych obyczajów czy zasad współżycia społecznego i w czym upatruje ich naruszenia przez stronę pozwaną, zwracając uwagę na zaburzenie równowagi kontraktowej stron, brak ekwiwalentności świadczeń stron umowy pożyczki, przekroczenie przez pozwanego granic rzetelności kontraktowej twórcy wzorca w zakresie kształtowania praw i obowiązków konsumenta, oderwanie sposobu naliczania opłat za prowadzenie kosztów postępowania windykacyjnego od rzeczywistych kosztów windykacji.

W konsekwencji Sąd odwoławczy podzielił stanowisko Sądu I instancji, że zapisy umowy zastrzegające konieczność uiszczania świadczeń w postaci kar umownych, które mogą być wielokrotnie naliczane w wygórowanej wysokości oraz ponoszenia kosztów czynności windykacyjnych na poziomie określonym we wzorcu nieadekwatnym do kosztów rzeczywistych działań podejmowanych w celu odzyskania należności, stanowią źródło dodatkowego zarobkowania dla pożyczkodawcy i ewidentnie naruszają interesy konsumenta oraz kształtują jego prawa w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, a tym samym stanowią klauzule niedozwolone w rozumieniu art. 385 § 1 k.c., co uzasadniało uznanie tych postanowień za niewiążące dla powódki i zasądzenie od pozwanego na jej rzecz kwoty 321.928,66 zł tytułem zwrotu nienależnego świadczenia.

Nie zasługiwał również na uwzględnienie zarzut zawarty w punkcie 6 apelacji dotyczący naruszenia prawa materialnego, tj. art. 359 w zw. z art. 481 w zw. z art. 385 ¹ w zw. z art. 410 k.c. poprzez błędne zastosowanie, co doprowadziło do zasądzenia od pozwanej na rzecz powódki odsetek od należności pozostających w związku z uznaniem przez Sąd I instancji niedopuszczalności stosowania kar umownych oraz opłat za prowadzenie tzw. postępowania windykacyjnego w kwocie 321.928,66 zł za okres poprzedzający uprawomocnienie się orzeczenia wydanego w sprawie, w sytuacji, gdy jest to możliwe dopiero w sytuacji uprawomocnienia się orzeczenia, w ramach którego uznano powyższe postanowienia za niedopuszczalne (nieważne).

Jak wskazano już we wcześniejszej części rozważań postanowienia umowy uznane za niedozwolone (abuzywne) nie wiążą konsumenta. Jest to szczególny rodzaj sankcji, który należy odróżnić od nieważności, wzruszalności oraz bezskuteczności względnej i zawieszonej. Zgodnie z dominującym poglądem doktryny, komentowany przepis przewiduje sankcję bezskuteczności częściowej ex lege (por. uchwała Sądu Najwyższego z 6 kwietnia 2018 r. III CZP 114/17, Legalis), która znajduje zastosowanie z mocy ustawy i działa ex tunc. Orzeczenie sądowe, w którym dane postanowienie umowne zostaje uznane za niedozwolone, ma zatem charakter deklaratoryjny (por. K. Zagrobelny, w: Gniewek, Machnikowski, Komentarz KC 2019, art. 385 ¹; M. Bednarek, P. Mikłaszewicz, w: System Prawa Prywatnego, t. 5, 2019, s. 820 i cyt. tam autorzy) a nie konstytutywny jak twierdzi skarżący. W konsekwencji zarzut apelującego dotyczący naliczenia przez Sąd I instancji odsetek ustawowych za okres poprzedzający uprawomocnienie się orzeczenia wydanego w sprawie od kwoty 321.928,66 zł nie zasługiwał na uwzględnienie, bowiem do stwierdzenia bezskuteczności częściowej ex lege kwestionowanych przez powódkę zapisów dotyczących kar umownych i kosztów postępowania windykacyjnego nie było konieczne orzeczenie sądowe.

W tym stanie rzeczy Sąd Apelacyjny uznając zaskarżony wyrok za prawidłowy na mocy art. 385 k.p.c. oddalił apelację pozwanego jako bezzasadną.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 108 § 1 k.p.c. w zw. z art. 98 § 1 i 3 k.p.c. zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. W punkcie II wyroku zasądzono od pozwanego na rzecz powódki kwotę 8.100 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym ustalając ich wysokość na podstawie § 2 pkt 7 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015, poz. 1800 ze zm.).