Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Gdańsku

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 lutego 2020 r.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku – V Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSA Anna Strugała
Sędziowie:	SA Wiesław Łukaszewski (spr.) SA Roman Kowalkowski
Protokolant:	sekretarz sądowy Karolina Petruczenko

po rozpoznaniu w dniu 18 lutego 2020 r. w Gdańsku na rozprawie

sprawy z powództwa J. F.

przeciwko Przedsiębiorstwu Produkcyjno-Handlowemu(...)

spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w K.

o zapłatę

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Okręgowego w S.

z dnia 18 czerwca 2019 r., sygn. akt I C 240/15

I.  prostuje zaskarżony wyrok w ten sposób, że w miejsce siedziby pozwanego „w S.” wpisuje „w K.”;

II.  oddala apelację;

III.  zasądza od powódki na rzecz pozwanego kwotę 4.050 (cztery tysiące pięćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego
w postępowaniu apelacyjnym.

SSA Wiesław Łukaszewski SSA Anna Strugała SSA Roman Kowalkowski

Na oryginale właściwe podpisy.

Sygn. akt V ACa 624/19

UZASADNIENIE

Powódka – J. F. wniosła przeciwko Przedsiębiorstwu Produkcyjno – Handlowemu (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w S. pozew o zapłatę kwoty 152.322 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty tytułem odszkodowania. Na uzasadnienie wskazała, że w dniu 12 paździenika 1996 r. strony zawarły umowę dzierżawy nieruchomości zabudowanej położonej w S. przy ul. (...) na działkach o numerach (...). Umowa została zawarta na 5 lat licząc od 01.11.1996 r. i następnie aneksem przedłużona na następne 15 lat. Zgodnie z par 3 ust. 3 umowy dzierżawca miał obowiązek dokonywania na swój koszt remontów bieżących i konserwacji niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Wg twierdzenia pozwu dzierżawca wbrew swoim obowiązkom w okresie dzierżawy nie wykonywał bieżących konserwacji i remontów dzierżawionych obiektów, nie dbał o teren dzierżawionych nieruchomości, co skutkowało przyspieszoną dewastacją obiektu, a zwłaszcza hali A z dźwigiem suwnicowym. J. F. zmuszona została do wykonania nakazanych prac w celu dokonania naprawy przedmiotu dzierżawy we własnym zakresie. W celu wyceny kosztów zwiększonego zużycia hali A spowodowanego brakiem napraw bieżących i konserwacyjnych zleciła biegłemu J. K. wykonanie opinii technicznej. Z opinii tej wynikało, że ponadnormatywne zużycie hali w okresie jej użytkowania przez dzierżawcę wynosiło 7,7 %. Wartość odtworzeniowa hali w roku 1996 r. wynosiła 1.939.249 zł netto, a łączna wartość ponadnormatywnego zużycia hali wyniosła 149.322 zł. Na wartość tej szkody składa się część kosztów remontu, którego dokonała powódka w zakresie kapitalnego remontu elewacji, który musiał zostać wykonany znacznie wcześniej, aniżeli by to nastąpiło w przypadku zgodnej z umową gospodarki remontowej.

Pozwany - Przedsiębiorstwo Produkcyjno – Handlowe (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S. wniósł o oddalenie powództwa. Podniósł przy tym, że strony łączy umowa określona jako umowa dzierżawy od dnia 12.10.1996 r. W umowie określono czynsz dzierżawny na poziomie 10.000 zł z mechanizmem waloryzacji. Umową objęto m.in. halę produkcyjną (halę A). Podstawowym celem przy zawieraniu umowy przez powódkę było zapobieżenie dewastacji obiektu przez osoby postronne. Łącząca strony umowa jest, zdaniem pozwanego, umową najmu. Obiekty najmowane były, zdaniem pozwanego, w bardzo złym stanie. Powódka i jej poprzednicy nie prowadzili książek obiektów. Przed przekazaniem obiektu pozwanej powódka rozebrała pokrycie dachu w postaci papy wraz z ociepleniem i instalacją odgromową. Pozostawiono jako pokrycie dachu wyłącznie blachę trapezową wysoką, która służyła jako konstrukcja pod wełnę mineralną i papę. Spowodowało to nieszczelność dachu, w efekcie woda zalewała obiekt. Ani powódka ani jej poprzednicy prawni przed datą zawarcia umowy łączącej strony nie wykonywali żadnych remontów, w tym remontów o charakterze bieżącym. W szczególności w budynku hali A w bardzo złym stanie były ściany osłonowe z odrywającymi się popękanymi elementami obudowy wykonanej z płyt warstwowych azbestowo – cementowych (...), skorodowana ślusarka drzwiowa i okienna z odrywającymi się ramami okiennymi. Mimo wielokrotnych wezwań do usunięcia wad budynku nie został wykonany przez powódkę remont aż do 2012 r. Już w decyzji z 14.02.2007 r. Powiatowy Inspektorat (...) nakazał powódce zabezpieczyć przed możliwością odrywania się elementów hali, wykonanie remontu kapitalnego obudowy hali, naprawę lub uszczelnienie pokrycia dachowego, naprawę lub wymianę zniszczonej ślusarki okiennej i drzwiowej, wykonanie lub naprawę istniejącej posadzki betonowej wewnątrz hali. Do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości zakazał użytkowania budynku hali. Co najmniej przed 2004 r., wg pozwanego, do remontu kapitalnego nadawały się m.in. elewacja, w tym stolarka okienna i drzwiowa, obudowa ścian, dach i posadzka. Niewłaściwa konstrukcja dachu powodowała, że żaden podmiot nie chciał podjąć się odśnieżania, co powodowało utrudnienia w ubezpieczeniu obiektu. Remonty, które winny być wykonane i których brak wykonania uniemożliwiał użytkowanie obiektu hali A nie mogą być zaliczone, zdaniem pozwanego, do remontów bieżących i konserwacji niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Mają one bowiem charakter remontu kapitalnego, generalnego, który winna wykonać powódka. Budynek hali został wzniesiony około 1975 r. okres amortyzacji budynków wynosi 30 lat. Oznacza to, że został on zamortyzowany najpóźniej w 2005 r. Pozwany argumentował także, że powódka otrzymała od pozwanego z tytułu czynszu zdecydowanie wyższą kwotę niż wartość budynku i całego przedmiotu najmu. Wartość ta została określona w sporządzonej na jej zlecenie w 1996 r. opinii na kwotę 856.700 zł. Sama hala A została wyceniona na kwotę 210.000 zł. Tymczasem zapłacony przez(...) czynsz netto w wysokości nieuwzględniającej waloryzacji wyniósł 2.250.000 zł. Już w 2010 r. po waloryzacjach czynsz wzrósł o ponad 50%. W dobrym stanie w dalszym ciągu jest natomiast konstrukcja hali, która stanowi jej zasadniczy element. Jej stanie może stanowić podstawy do zasądzenia odszkodowania. Uszkodzenia posadzki występowały już w dacie przekazania hali A i nie są związane z charakterem użytkowania przez (...). Posadzka była wykonana zgodnie z potrzebami pierwszego właściciela obiektu, które nie obejmowały tego, żeby była równa. Po konsultacji z prawnikami powódka uznała za zasadne dokonanie na swój koszt napraw hali. Były one jednak dokonywane w sposób nieprofesjonalny, co powodowało dalsze pogarszanie jej stanu. Pozwany, mimo tego że nie był obowiązany do napraw hali dokonał szeregu napraw obejmujących m.in. wymianę bram, wykonanie daszków zabezpieczających nad bramami i drzwiami, wymianę drzwi do kantorka, wymianę podłogi w kantorku, wielokrotną naprawę dachu po przeciekach, usuwanie i uszczelnianie przecieków w dachu, naprawę uszkodzonych ścian po wichurach – kilkukrotny montaż płyt z blachy, zabezpieczenie otworów po wybitych szybach blachą, uszczelnianie ubytków w obudowie okien stalowych pianką poliuretanową, załatanie otworów w podsufitce, wymiana instalacji wodno – kanalizacyjnej, wymiana instalacji elektrycznej. Koszt samych napraw ścian i dachu wyniósł 18.670 zł. Pozwany z ostrożności złożył oświadczenie o potrąceniu poniesionych kosztów napraw ścian i dachu z roszczeniem powódki. Podniósł także zarzut przedawnienia. Ponadto pozwany wskazał, że powódka niezależnie od dbałości przez nią, jej poprzedników i pozwanego o halę musiałaby dokonać wymiany płyt azbestowych. Podkreślił przy tym, że spękania płyt występowały już w dacie przekazania obiektu. Zauważył przy tym, że inna kwota została wskazana na umowie zawartej przez powódkę z (...) jako koszt usunięcia azbestu, a inna na fakturach dołączonych o pozwu przez powódkę oraz rozliczenia i jako kwota, której zwrot otrzymała powódka w związku z akcją azbest. Powoduje to niewiarygodność roszczeń powódki oraz niezasadność ze względu na zwrot kwot wydatkowanych przez powódkę.

Sąd Okręgowy w S. wyrokiem z dnia 18 czerwca 2019 r. sygn. I C 240/15 orzekł, że:

1.  oddala powództwo;

2.  zasądza od powódki J. F. na rzecz pozwanego Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Handlowego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. kwotę 7217 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;

3.  nakazuje ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w S. od powódki J. F. kwotę 4061,85 zł tytułem nieuiszczonych kosztów świadków i biegłych poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa.

Orzeczenie to oparł na następujących ustaleniach faktycznych i rozważaniach prawnych:

W dniu 12 października 1996 r. J. F. jako „Wydzierżawiający” zawarła umowę określoną jako „umowa dzierżawy” z (...) sp. z o. o. w B. jako „Dzierżawcą”. Przedmiotem umowy była nieruchomość zabudowana m.in. budynkiem o powierzchni 1857,6 mkw. Zgodnie z § 3 umowy dzierżawca miał obowiązek dokonywania na swój koszt remontów bieżących i konserwacji niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym.

Budynek hali został wzniesiony około 1968 r. Przed zawarciem umowy – w lutym 1996 r., na zlecenie właścicielki cała nieruchomość została wyceniona na 856.700 zł, a sama hala A – na 210.000 zł.

W latach 1976 – 1989 (...) prowadziło w hali A wytwórnię prefabrykatów. Z uwagi na technologię produkcji hala była zawilgocona (do produkcji używano pary). Mimo zgłoszeń dotyczących korozji, nie było warunków by zrobić w środku remont, bo trzeba by było zatrzymać produkcję, a na to by się nikt nie odważył. Korozja była widoczna na słupach, oknach i bramach. Konstrukcja dachu składała się z blachy falistej, wełny mineralnej i pokrycia z papy przymocowanej listewkami. Dach już wówczas przeciekał. Został więc posmarowany wodną dyspersją masy bitumicznej i przestał przeciekać. Na posadzkę na okrągło lała się woda; nie była ani gładka ani równa. W tym czasie nie były wykonywane żadne remonty wewnątrz hali. Nie czyszczono i nie malowano okien.

Po (...) halę przejęła firma (...) (później I.), która prowadziła tam działalność od 1990 do 1994 roku. Firma zajmowała się budową elementów domów drewnianych. W hali A odbywał się montaż ścian i elementów stropów z drewna. Stan hali w dacie przejęcia jej od (...) był fatalny. Dach był nieszczelny, panowała wilgoć, była nierówna posadzka. Bramy były pogięte i nie domykały się. W okresie tych pięciu lat nie był wykonywany żaden remont. (...) nie malował okien i nie zdzierał rdzy, okna były brudne, ramy – prawdopodobnie pordzewiałe. Ubytki w posadzce były częściowo uzupełniane, tak żeby mógł tam jeździć wózek widłowy. Ściany wykonane były na konstrukcji drewnianej wypełnionej styropianem, z zewnątrz obłożone płytami azbestowo – cementowymi.

Przed zawarciem umowy „dzierżawy” na dachu, na warstwie blach położona była wełna mineralna i papa. Wierzchnie warstwy zostały zrzucone, pozostawiono jedynie niepomalowaną blachę. Wokół hali było pełno gruzu, waty szklanej i papy. Wewnątrz były nierówne posadzki. Kilkanaście szyb było popękanych.

W trakcie trwania umowy (...) remontował podsufitkę, schody, biuro, bramę wjazdową, oświetlenie, instalację. Były prowadzone rozmowy z firmą dekarską nt remontu dachu. Firma stwierdziła jednak, że nie ma sensu remont doraźny. Trzeba by było zrobić dach na nowo. W miejsce wybitych szyb wstawiane były nowe lub przykręcano w ich miejsce blachę falistą.

W latach 1996 - 1998 szereg prac remontowych w hali A wykonywanych było na zlecenie firmy (...). Z. W. wykonywał tak wzmocnienie konstrukcji hali, obudowy zewnętrznej i opierzenia dachu. Tam gdzie konstrukcje były nadżarte rdzą, trzeba było to wycinać i wzmacniać. Trzeba było także wymieniać okna. Okna nie nadawały się do remontu, pochodziły z okresu „gierkowskiego”, były skorodowane i wypadały.

Na 2006 – 2007 rok w wyniku wizji lokalnej zainicjowanej przez (...) Powiatowy Inspektor (...) zalecił przeprowadzenie remontu kapitalnego hali. Na podstawie wizji można było już wówczas określić, że od czasu wybudowania hali nie były tam przeprowadzane żadne remonty. Stwierdzono ubytki w posadzce dochodzące do 26 cm. Konstrukcja hali nie budziła większych zastrzeżeń, ale obudowa (ściany) obiektu była w fatalnym stanie technicznym podobnie jak stolarka okienna.

W dacie zawierania przez strony umowy dzierżawy powłoki malarskie drobnych elementów były prawdopodobnie całkowicie zużyte. Pokrycie dachu papą nie istniało. Nieprzystosowana do funkcji pokrycia warstwa z blach trapezowych była zużyta co najmniej na poziomie 25%. Obróbki blacharskie zużyte były na poziomie przynajmniej 33%. Drugorzędne elementy stalowe o małych przekrojach (łączniki, ramy okien) zużyte były na poziomie przynajmniej 60%. Oznacza to, ze elementy te istniały jeszcze fizycznie lecz przestały pełnić swoją funkcję. Ściany osłonowe były zużyte na poziomie przynajmniej 50%. Ze względu na zawartość azbestu elementy te w znacznie większym stopniu zużyte były funkcjonalnie, a ich istnienie obniżało wartość obiektu. Stopień zużycia rozwiązań dachu, ścian osłonowych i stolarki okien uzasadniał planowanie remontu kapitalnego/generalnego przynajmniej w odniesieniu do tych elementów. Okoliczności te nie pozwalały na wskazanie działań cząstkowych mogących utrzymać lub poprawić ich stan techniczny. Sposób wykonywania napraw i remontów przez (...) nie doprowadził do powstania szkody wpływającej na koszty koniecznych remontów generalnych oraz nie powodował innej niż związana z upływem czasu utraty wartości obiektu.

Hala A została wybudowana prawdopodobnie w 1968 r. jako wytwórnia prefabrykatów żelbetonowych. Mikroklimat panujący w hali był niesprzyjający dla konstrukcji stalowej oraz obudowy hali z płyt azbestowo – cementowych (...). Na skutek dużej amplitudy temperatur i wilgotności zarówno powłoka antykorozyjna konstrukcji hali jak i obudowa ścian ulegała szybkiej destrukcji. Posadzka betonowa po której jeździły wózki posiadała znaczne spadki powierzchni oraz kanały odprowadzające wodę z produkcji płyt. Posadzka była nierówna i wykonana z betonu wątpliwej jakości. Okres od 1968 r. do końca lat 80 - tych był okresem, w którym destrukcja hali była znacznie większa od zużycia technicznego wynikającego z wieku hali. Niewykonywanie w trakcie trwania najmu remontów bieżących, biorąc pod uwagę stan hali w momencie podpisywania umowy najmu, nie miało znaczenia dla późniejszego stanu hali i zakresu remontu generalnego. Naprawa główna winna być wykonana przed przekazaniem obiektu do użytkowania przez (...).

Powód wywodził swoje roszczenie, definiowane jako odszkodowanie, z niewłaściwego wykonania przez pozwaną spółkę umowy. Zgodnie z art. 471 kc dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Jak wynika z powyższego – by zachodziła odpowiedzialność dłużnika konieczne jest powstanie szkody, niewykonanie lub nienależyte wykonywanie umowy przez dłużnika oraz związek przyczynowy pomiędzy nienależytym wykonaniem a szkodą. Zaistnienie wszystkich tych okoliczności musi, zgodnie z art. 6 kc, udowodnić wierzyciel, by móc skutecznie domagać się odszkodowania.

Powód zarzucał pozwanemu nienależyte wykonywanie umowy w szczególności w zakresie jej § 3 ust 3, 5 i 8. Z zapisów tych wynikało, że Dzierżawca (pozwany) ma obowiązek dokonywania na swój koszt remontów bieżących i konserwacji niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Dzierżawca był też zobowiązany do prawidłowego gospodarowania przedmiotem dzierżawy, a szczególnie do przestrzegania przepisów zakresie bezpieczeństwa i higieny pracy, ochrony przeciwpożarowej, dozoru technicznego, ochrony środowiska itp. Dzierżawca miał ponosić odpowiedzialność za zniszczenie lub uszkodzenie przedmiotu dzierżawy jeśli używa go w sposób sprzeczny z umową lub zasadami prawidłowej gospodarki albo zaniedba dozoru lub przestrzegania przepisów przeciwpożarowych.

Treść zawartej pomiędzy stronami umowy nie była w niniejszej sprawie sporna. Pozwany podnosił jedynie zarzuty do terminologii – wskazywał, że w istocie zawarta pomiędzy stronami umowa nie była umową dzierżawy, lecz najmu, gdyż nie przewidywała pobierania pożytków z nieruchomości. Podniósł też zarzut przedawnienia.

Zarzut ten nie zasługiwał na uwzględnienie. Z uwagi na fakt, że zarówno na dzień złożenia pozwu jak i wyrokowania do zwrotu rzeczy najętej nie doszło, nie mógł mieć zastosowania szczególny termin przedawnienia roszczeń zawarty w art. 677 kc. W takiej sytuacji, w grę wchodzą ogólne terminy przedawnienia przewidziane w art. 118 kc, tj. w tym wypadku termin dziesięcioletni (por. np. wyrok SN z dnia 14 października 2015 r. w sprawie V CSK (...)). Powstanie szkody opisywanej przez powódkę tj. rozumianej jako pogorszenie rzeczy powodujące konieczność wykonania remontu kapitalnego stwierdzone zostało decyzją (...) z 2007 r., podczas gdy pozew wniesiono 13.07.2015 r.

Zapisy umowy nie wprowadziły żadnych zasad, które odbiegałyby treścią od zapisów ustawowych. Pozwany wg umowy „miał obowiązek dokonywania na swój koszt remontów bieżących i konserwacji niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym”, podczas gdy regulacja ustawowa przewiduje że „drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę” (art. 662 § 2 kc) oraz, że „dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie nie pogorszonym” (art. 697 kc). Jeśli zaś na skutek działań pozwanego hala miała być w stanie nie gorszym niż w chwili zawarcia umowy (poza pogorszeniem wynikającym z upływu czasu i zwykłego zużycia) istotne było ustalenie jaki był stan hali na ten właśnie moment.

Powódka powoływała się w tym zakresie na złożoną do akt kopię opinii sporządzonej w 1996 r. przez rzeczoznawcę W. K., w której stan hali w znacznej części określono jako „dobry”. Opinia ta w przeważającym zakresie była sporna, a powódka pomimo zobowiązania jej do złożenia oryginału opinii (k. 521), nie wykonała zarządzenia sądu. Opinia nie mogła być więc brana pod uwagę jako źródło informacji o stanie hali. Źródłem takim mogłyby być zeznania rzeczoznawcy, lecz po tak długim czasie świadek ten nie był w stanie przypomnieć sobie opisywanego w 1996 r. obiektu, nie był więc w stanie opisać stanu hali w sposób na tyle szczegółowy, by było to przydatne na potrzeby niniejszej sprawy. Nie bez znaczenia jest też fakt, że W. K. wykonywał tę opinię na zlecenie powódki, która wówczas szukała podmiotu chętnego do najmu nieruchomości.

Przeprowadzone postępowanie pozwoliło Sądowi Okręgowemu ustalić, że stan hali w październiku 1996 r. był zły w zakresie wielu elementów. Jak wynikało zarówno z zeznań świadków jak i opinii biegłych, do przyspieszonego zużycia przyczynił się sposób eksploatacji hali i brak większych remontów w okresie 1968 – 1996. Największy wpływ na stan elementów hali miały warunki panujące w niej w okresie produkcji tam prefabrykatów żelbetowych tj. wysoka wilgotność i temperatura. Zeznania świadków pracujących w hali w tych okresach potwierdziły też, że wszelkie działania naprawcze wykonywane w tym czasie miały charakter doraźny, nie wykonywano remontów planowych, a jedynie w reakcji na chwilowe potrzeby – łatano przeciekający dach, wymieniano wybite szyby itp. Podobne czynności wykonywał ostatni najemca – (...).

Przed zawarciem z pozwanym umowy z dachu hali usunięte zostały dwie warstwy tj. wełna mineralna i papa. Jedynym zabezpieczeniem pozostała więc niepomalowana blacha przykręcona do konstrukcji śrubami. Początkowo pozwany doraźnie, jak poprzednicy, łatał ubytki blachy przez które lała się woda, jednak wezwana firma dekarska stwierdziła, że z uwagi na zakres zużycia i zniszczeń miejscowe działania są nieekonomiczne i należałoby wymienić całe pokrycie. Postępująca korozja ram okiennych powodowała wypadanie szyb. Szyby były przez pozwanego częściowo uzupełniane, a częściowo zastępowane blachą.

Obudowa ścian wymagała wymiany nie tylko z powodu ponadnormatywnego zużycia powstałego przed zawarciem umowy z dnia 12 października 1996 r. Elementem obudowy były bowiem płyty azbestowo cementowe, jak wynika z opinii biegłych, już w znacznym stopniu zużyte. Zgodnie z par 3 ust 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Gospodarki, Pracy i Polityki Społecznej z dnia 23 października 2003 r. w przypadku ujawnienia widocznych uszkodzeń lub zużycia wyrobu zawierającego azbest właściciel, zarządca lub użytkownik powinien usunąć taki wyrób. Niezależnie więc od tego czy uszkodzone płyty byłyby konserwowane czy też naprawiane, właściciel hali miał obowiązek je usunąć z uwagi na wcześniejsze zużycie i uszkodzenia.

Jak wynika z opinii biegłych – stan hali A w 1996 r. uzasadniał wykonanie remontu kapitalnego/generalnego przed przekazaniem jej pozwanemu. Nie sposób więc przyjąć, jak chciała powódka, że konieczność przeprowadzenia tego remontu w 2012 r. spowodowana było brakiem dbałości o obiekt przez najemcę.

W ocenie Sądu Okręgowego zarówno zacytowane przez powódkę zapisy umowne jak i regulacje ustawowe nie pozostawiają wątpliwości co do tego, że najemcę obciążają jedynie drobne nakłady związane ze zwykłym używaniem rzeczy. Wynajmujący ma zaś obowiązek utrzymywania rzeczy w stanie zdatnym do umówionego użytku przez cały czas trwania najmu. Obowiązek najemcy nałożony umową przewidywał zaś „wykonywanie remontów bieżących i konserwacji”, w zakresie których to pojęć z pewnością nie mieści się remont kapitalny, czy wymiana dachu.

Obie opinie jednoznacznie wykazały, że żadne działania ani zaniechania pozwanego nie wpłynęły w żadnym stopniu na konieczność ani nawet zakres przeprowadzonego w 2012 r. remontu. Postępowanie dowodowe nie wykazało więc związku przyczynowego pomiędzy działaniem/zaniechaniem pozwanego, a kwotą wydaną na remont przez powódkę.

Powódka nie udowodniła również, że podejmowane przez pozwanego działania doraźne stanowiły nienależyte wykonanie zobowiązania. Działania miały bowiem pozwolić utrzymać obiekt w stanie niepogorszonym. Nie obejmuje to pogorszenia wynikającego ze zwykłego zużycia rzeczy i upływu czasu.

Konkludując zdaniem Sądu Okręgowego ewentualnie poniesiona przez powódkę szkoda rozumiana jako wydatki na remont nie miała związku z działaniami lub zaniechaniami pozwanego dotyczącymi hali A. Bezprzedmiotowa jest więc analiza wydatków na remont dokonanych przez powódkę, co również na zlecenie sądu zamieścił biegły w swojej opinii.

Z uwagi na powyższe, na podstawie art. 471 kc i art. 6 kc a contrario Sąd Okręgowy orzekł jak w punkcie 1 wyroku.

O kosztach orzeczono w punkcie 2 wyroku na podstawie art. 98 kpc mając na względzie zasadę odpowiedzialności za wynik procesu. Na zasądzone od powódki na rzecz pozwanego koszty złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika – 7.200 zł zgodne z § 6 pkt 6 w zw. z § 2 pkt 2 obowiązującego na dzień wniesienia pozwu Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 r. oraz koszt opłaty skarbowej od pełnomocnictwa – 17 zł. Sąd uwzględnił wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości dwukrotnej stawki minimalnej z uwagi na stopień skomplikowania i długotrwałość sprawy, a co za tym idzie – znaczny nakład pracy pełnomocnika.

W punkcie 3 wyroku orzeczono o kosztach należnych Skarbowi Państwa, na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28.07.2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Na zasądzone koszty złożyły się wynagrodzenia biegłych i świadków ustalone w toku postępowania prawomocnymi postanowieniami.

Apelację od opisanego wyżej wyroku wniosła powódka zaskarżając go w całości, zarzucił naruszenie art. 233 § 1 kpc w zw. z art. 6 kpc oraz art. 231 kpc:

a.  Poprzez błędną ocenę zgromadzonego materiału dowodowego poprzez uznanie za wiarygodne zeznań świadków: E. F., L. G., K. Ż., którzy to świadkowie zeznawali odnośnie sposobu eksploatacji hali A przed jej przejęciem przez pozwaną i jej stanu w okresie do 1994r. oraz przeprowadzonych w sprawie opinii biegłych R. G. oraz R. K., które to zeznania i opinie Sąd uznał za wiarygodny dowód bardzo złego stanu hali A w chwili jej przekazania pozwanemu, co skutkowało tym, że późniejsze remonty dokonane przez powódkę nie można było powiązać przyczynowo z zaniechaniu konserwacji i remontów hali A przez stronę pozwaną. Tymczasem Sąd nie wziął pod uwagę, że świadkowie ci nie dokonywali dokładnej oceny stanu hali A, a zwłaszcza stolarki okiennej i drzwiowej w chwili przekazywania obiektu pozwanej w roku 1996 r.; ich twierdzeniom o rzekomym tragicznym stanie hali przeczą zeznania świadków powołanych przez stronę powodową (H. F. (1), J. G. (1), R. P., K. S.), których ocenę Sąd pominął, jak również to, że pozwany przez wieloletni okres bez przeszkód użytkował halę; pozwany przejmując halę w 1996r. nie zgłaszał żadnych zastrzeżeń co do jej stanu, a w celu dokonania pewnych zwykłych napraw wstępnych uzyskał upust na czynszu, przy tym pozwany przyjął na siebie większy zakres obowiązków remontowych, aniżeli w zwykłej umowie najmu (podjął się bowiem dokonywania remontów bieżących). Ponadto pozwana nie udowodniła w niniejszej sprawie, aby stan hali A w chwili przejęcie jej do korzystania był poniżej standardu koniecznego do użytku zgodnego z umową, a domniemanie faktyczne wynikające z okoliczności zawarcia umowy bez zastrzeżeń co do stanu tego obiektu i wieloletniego jego użytkowania przez najemcę, wskazuje na to, że hala ta musiała być co najmniej w średnim stanie (art. 231 kpc). W tym kontekście nie można było przyjąć za miarodajne opinii przeprowadzonych w sprawie, które wychodziły z błędnego założenia, jakoby hala była zdegradowana już w chwili przekazania jej pozwanej.

b.  Zarzucił ponadto błędną ocenę świadków J. D.oraz A. Ł., których depozycje Sąd uznał dowód potwierdzający to, że pozwana nie odpowiada za konieczność przedwczesnego remontu hali A, podczas gdy świadkowie ci wykonując kontrolę hali A stwierdzili jej fatalny stan i wieloletnie zaniedbania najemcy w przeprowadzaniu konserwacji i remontów, co dotyczyło działalności pozwanej.

c.  Sąd dopuścił się również błędnej oceny umowy zawartej między stronami wskazując, że najemcę obciążały jedynie drobne nakłady związane ze zwykłym używaniem rzeczy podczas, gdy z wyraźnej treści § 3 umowy z dnia 12 października 1996r. wynika że pozwana była zobowiązana do dokonania na swój kosztów remontów bieżących, nie tylko konserwacji.

Wskutek powyższych błędów w ocenie dowodów Sąd Okręgowy błędnie ustalił, jakoby strona powodowa nie wykazała, aby przyspieszona degradacja hali A, była następstwem zaniedbań ze strony powodowej, które skutkowały wcześniejszym zużyciem elementów składowych hali, a w efekcie - koniecznością przyspieszonego remontu, które to okoliczności wynikają z dowodów przedstawionych przez stronę powodową.

Podnosząc powyższe zarzuty wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez zasądzenie dochodzonego roszczenia w całości i zasądzenie kosztów postępowania za obie instancje według norm przepisanych, względnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania w celu dopuszczenia uzupełniającej opinii biegłego, przy uwzględnieniu prawidłowego założenia, że w chwili wydania nieruchomości pozwanej hala A i jej elementy były w stanie dobrym, a co najmniej średnim.

W uzasadnieniu skarżąca polemizowała z ustaleniami Sądu I instancji.

Zdaniem powódki Sąd błędnie zastosował w tym wypadku art. 6 kc przyjmując, że to na stronie powodowej ciążył wyłącznie obowiązek udowodnienia, że hala A była w dobrym stanie w chwili jej przekazania pozwanej. Tymczasem to strona pozwana winna udowodnić, że w chwili wydania przedmiotowej hali jej stan nie był zgodny z umową, a więc że powódka nie wywiązała się ze swojego zobowiązania. Z faktu zawarcia umowy najmu, przejęcia jej przez pozwaną bez zastrzeżeń i przystąpienia do jej wieloletniej, w zasadzie nieprzerwanej eksploatacji wynika silne domniemanie faktyczne, że hala ta, w tym stan jej obudowy musiał być co najmniej średni, nadający się do wykonania umowy.

Za całkowicie chybione uznała również stwierdzenie Sądu, że sposób dokonywania „napraw" dokonywanych przez firmę (...) i ogólnie zaniechanie konserwacji nie miał wpływu na powstanie szkody po stronie powódki.

W odpowiedzi na apelację pozwany wniósł o jej oddalenie i zasądzenie zwrotu kosztów postępowania z uwzględnieniem kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W ocenie pozwanego samo naruszenia prawa procesowego, jeżeli nie wywołuje skutków w zakresie naruszenia prawa materialnego, nie może być skuteczną podstawą apelacji.

Za niezasadny uznał pierwszy zarzut błędnej oceny zgormadzonego w sprawie materiału dowodowego poprzez uznanie za wiarygodne zeznań świadków E. F., L. G., K. Ż. oraz opinii biegłych R. G. i R. K., które potwierdziły bardzo zły stan hali w chwili przekazania jej pozwanemu. Podkreślił, że jako niewiarygodny winien być uznany świadek H. F. (1). Świadek ten jest mężem powódki. W ocenie strony pozwanej w istocie to on prowadził działalność a nie powódka. Ze względu na konieczność uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca oficjalnym nabywcą nieruchomości została powódka. Niejasna była również sytuacja finansowa H. F. (1), co być może było kolejnym powodem formalnego nabycia nieruchomości przez powódkę. Dodatkowo wskazać należy, że do bardzo złego stanu nieruchomości doprowadził właśnie H. F. (1) prowadząc na przedmiocie sporu działalność w ramach spółek z o.o. Z tego względu naturalnym procesem psychicznym jest przerzucanie winy za zły stan na innego osoby.

O złym stanie nieruchomości w szczególności stanowiącej przedmiot sporu hali świadczy przede wszystkim cena, którą powódka zapłaciła w 1993r. nabywając nieruchomość za kwotę 227 000,00 zł (po denominacji). Przy porównaniu tej ceny do czynszu, który został ustalony na poziomie 10 000,00 zł miesięcznie stwierdzić należy, że nieruchomość musiała być w bardzo złym stanie, albowiem czynsz za okres niepełnych dwóch lat pozwalał powódce na uzyskanie pełnego zwrotu z inwestycji.

Brak zastrzeżeń co do stanu hali w umowie przygotowanej przez powódkę nie może potwierdzać jej dobrego stanu. Podkreślić należy, że umowa została przygotowana przez powódkę, podobnie jak niewiarygodna wycena dokonana przez W. K. na zlecenie powódki. Cena wskazana w wycenie zdecydowanie odbiega od ceny rzeczywiście zapłaconej przez powódkę.

Umowa nie zawiera także jakiegokolwiek stwierdzenia o dobrym lub średnim stanie obiektów, czy całego przedmiotu najmu. Dodatkowo w umowie wskazano, że zostanie sporządzony protokół zdawczo-odbiorczy. Powódka jednak nie sporządziła takiego protokołu, nie chcąc najprawdopodobniej wpisania do niego rzeczywistego stanu przedmiotu umowy.

Podkreślił, że sam świadek P. (mający być zdaniem powódki wiarygodnym) zeznaje, że: „W czasie kiedy tam pracowałem nie były malowane ani czyszczone z korozji'”. Pracował natomiast - zgodnie z jego zeznaniem - w okresie 1991- 1995 czyli okresie, gdy nieruchomość była wykorzystywana przez H. F. (1) (vide zeznania świadka na rozprawie w dniu 16. 09. 2016r. str. 3 protokołu od 00:24:18). Podobnie świadek J. G. (1) zeznała, że: „Uświadamiałam powódkę, że musi robić tam jakieś remonty, to było w 2002, 2003, 2004, może do 2005r. Później już nie.” (vide zeznania świadek na rozprawie w dniu 8. 12. 2015r., str. 14 protokołu od 02:30;39) Zeznania te świadczą o złym stanie hali i to złym stanie spowodowanym przez powódkę a także o tym, że remont musiał być wykonany do 2005r.

Jego zdaniem bardzo zły stan nieruchomości w szczególności będącej przedmiotem sporu hali w dacie wydania nieruchomości pozwanemu potwierdziły nie tylko zeznania świadków, ale także dokumenty w postaci Protokołu oględzin przeprowadzonych przez Powiatowy Inspektorat (...) oraz Decyzji Powiatowego Inspektoratu (...) z dnia 14. 02. 2007r., które wykazały wieloletnie zaniedbania i wskazały na konieczność natychmiastowego wykonania remontu kapitalnego.

Niezasadnym jest również drugi zarzut w postaci błędnej oceny świadków J. D. i A. Ł., w ramach której Sąd I instancji uznał, że ich zeznania dowodzą, że pozwany nie odpowiada za konieczność przedwczesnego remontu hali A, podczas gdy zdaniem powódki: „świadkowie ci wykonując kontrolę hali A stwierdzili jej fatalny stan i wieloletnie zaniedbania najemcy w przeprowadzaniu konserwacji i remontów, co dotyczyło działalności pozwanej.” Twierdzenia te w żaden sposób nie korelują z zeznaniami świadków J. D. i A. Ł.. Świadek J. D. zeznał, że: „Stan istniejący zagrażał bezpieczeństwu użytkowania. Na podstawie tego co widzieliśmy można było określić, że od czasu wybudowania hali nie były przeprowadzane żadne remonty.” (vide zeznania świadka na rozprawie w dniu 17. 10. 2017r. str. 2 protokołu od 00:09:12). Świadek zeznał także: „w czasie kiedy ja to widziałem konserwacja stolarki okiennej była już bezcelowa”. (vide zeznania świadka na rozprawie w dniu 17. 10. 2017r. str. 2 protokołu od 00:13:28).

Podobnie świadek A. Ł. zeznał: „Stwierdziłem, że w bardzo długim okresie nie była tam wykonywana żadna konserwacja, według mnie od czasu kiedy (...) padło to jest od lat 70 i 80 - tych.” (vide zeznania świadka na rozprawie w dniu 17. 10. 2017r. str. 6 protokołu od 01:04:13) oraz: „Według mnie nigdy tam nie była prowadzona konserwacja.” (vide zeznania świadka na rozprawie w dniu 17. 10. 2017r. str. 6 protokołu od 01:05:58).

Zdaniem pozwanego zeznania te potwierdzają, że obiekt przez wiele lat nie był remontowany i konserwowany, praktycznie od powstania. W powiązaniu zaś z opiniami biegłych potwierdzają, że remonty i bieżące konserwacje, które mógłby wykonywać pozwany, nie spowodowałyby braku konieczności wykonania remontu kapitalnego, który obciążał powódkę.

Niezasadny jest również trzeci zarzut mianowicie zarzut błędnego przyjęcia przez Sąd I instancji, że najemcę obciążały jedynie drobne nakłady związane ze zwykłym używaniem rzeczy podczas, gdy z wyraźnej treści § 3 umowy wynika, że pozwany był zobowiązany do dokonania na swój koszt remontów bieżących, nie tylko konserwacji. Zarzut ten jest nieprawdziwy Sąd wyraźnie na str. 4 i 5 uzasadnienia stwierdza: „Zgodnie z § 3 umowy dzierżawca miał obowiązek dokonywania na swój koszt remontów bieżących i konserwacji niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym". I na tak ustalonym obowiązku pozwanego Sąd oparł swe rozstrzygnięcie. W uzasadnieniu apelacji powódka wdaje się w polemikę ze zgodnymi opiniami dwóch biegłych. Przy czym nie podaje żadnych źródeł w oparciu, o które podważa wiadomości specjalne posiadane przez biegłych a także ich ustalenia.

Ponadto zarzucił, iż powódka wbrew obowiązkowi nie wykazała powstania po jej stronie jakiejkolwiek szkody. Sąd zaś prawidłowo wykazał, że ze względu na wieloletnie zaniedbania, w tym w okresie kiedy hala znajdowała się w dyspozycji męża powódki H. F. (1), wystąpiła konieczność przeprowadzenia remontu generalnego.

Zdaniem pozwanego niezasadne jest także twierdzenie powódki (zawarte w uzasadnieniu - nie stanowiące więc zarzutu), że nawet zgodnie z opinią biegłego R. K.” „brak konserwacji ze strony pozwanej skutkował szkodą w postaci ponadnormatywnego zużycia elementów wyniosła 69.003,70 zł.” Po pierwsze ustalenie to ma charakter teoretyczny i dotyczy zużycia dachu, posadzki i konstrukcji. Przy czym nie wykonano pomiaru rzeczywistego zużycia elementów nośnych. Mogą one nie być wcale użyte. Za użycie podłogi i dachu odpowiedzialność ponoszą inne podmioty niż pozwany. Dodatkowo zgodnie z tabelą na str. 14 opinii biegłego w dniu 07.07.2005 to teoretyczne zużycie wynosiło 4,4 % i sięgało wartości 36 580,28 zł. Ze względu na zarzut przedawnienia za tą część zużycia pozwany nie powinien ponosić odpowiedzialności. Dla rozstrzygnięcia sprawy istotne jest jednak zasadne ustalenie przez Sąd, że pozwany nie ponosi winy za zużycie hali oraz to, że powódka i tak musiała wykonać remont kapitalny niezależnie od działań pozwanego.

W ocenie pozwanego podstawę oddalenia powództwa w całości winien stanowić także zarzut przedawnienia roszczenia. Z zeznań świadków a także z opinii biegłych wynika, że remont kapitalny powinien być przeprowadzony co najmniej przed rokiem 2005. Sąd błędnie uznał, że konieczność remontu generalnego pojawiła się w 2007r. W lutym 2007r. została wydana Decyzja Powiatowego Inspektoratu (...), która tylko potwierdziła konieczność wykonania remontu generalnego, który winien być wykonany już wcześniej. Sam mąż powódki świadek H. F. (1) stwierdził, że ze względu na zły stan hali pozwany już w 2004r. nie chciał płacić czynszu. Podobnie świadek strony powodowej J. G. (1) wskazała, że w latach 2002, 2003, 2004 uświadamiała powódkę, że musi przeprowadzać jakieś remonty. Oznacza to, że przy uwzględnieniu 10 letniego okresu przedawnienie powództwo winno zostać oddalone także w oparciu o zarzut przedawnienia. Tym bardziej powództwo winno być oddalone przy przyjęciu, że powódka w istocie prowadziła działalność gospodarczą w zakresie dzierżawy (najmu) nieruchomości, o czym świadczy stały charakter prowadzenia tej działalności a także jej skala. Zarzut przedawnienia powinien więc także być podstawą oddalenia powództwa.

Sąd Apelacyjny zważył, że:

W przedmiotowej sprawie Sąd Okręgowy dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych, które Sąd Apelacyjny jako instancja odwoławcza w pełni podziela i czyni je podstawą również swojego rozstrzygnięcia, uznając za zbędne ponowne ich przytaczanie. Również ocena prawna stanu faktycznego jest prawidłowa i wymaga jedynie odniesienia się w kontekście podnoszonych w apelacji zarzutów i wniosków.

Wbrew zarzutom apelacji Sąd I instancji nie dopuścił się błędów w ustaleniach faktycznych, które miałyby wpływ na rozstrzygnięcie.

Dla skuteczności zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. nie wystarcza stwierdzenie o wadliwości dokonanych ustaleń faktycznych, odwołujące się do stanu faktycznego, który w przekonaniu skarżącego odpowiada rzeczywistości. Konieczne jest tu wskazanie przyczyn dyskwalifikujących postępowanie sądu w tym zakresie. W szczególności skarżący powinien wskazać, jakie kryteria oceny naruszył sąd przy ocenie konkretnych dowodów, uznając brak ich wiarygodności i mocy dowodowej lub niesłusznie im je przyznając (tak SN m.in. w orzeczeniach: z 23.01.2001 r., IV CKN 970/00, LEX nr 52753, z 12.04.2001 r., II CKN 588/99, LEX nr 52347, z 10.01.2002 r., II CKN 572/99, LEX nr 53136). Błąd w ustaleniach faktycznych nie jest bowiem uchybieniem samym w sobie (niejako zawieszonym w próżni). Zawsze jest wynikiem naruszenia prawa procesowego, najczęściej właśnie przez błąd logiczny popełniony przy ocenie materiału dowodowego (art. 233 § 1 kpc). Ustalenie bowiem faktów polega na prawidłowym kojarzeniu ich z przeprowadzonymi dowodami.

Trzeba także zauważyć, iż strona stawiająca ten zarzut musi zbudować podejmowaną polemikę na argumentach jurydycznych i nie jest wystarczającym, aby przeciwstawiła tej ocenie wyłącznie ocenę własną, jej zdaniem poprawną. Tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo - skutkowych, to przeprowadzona przez Sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 września 2002 r., sygn. akt II CKN (...)).

Nie oparcie zarzutu na tych zasadach, wyklucza uznanie stawianego zarzutu za uzasadniony, pozostając dowolną, nie doniosłą z tego punktu widzenia polemiką z oceną i ustaleniami Sądu niższej instancji (por. w tej materii, podobne stanowisko, powołane tylko przykładowo, orzeczenia Sądu Najwyższego z 23 stycznia 2001 r., sygn. akt IV CKN (...) i z 6 lipca 2005 r. sygn. akt III CK (...)).

Należy podkreślić, że sama polemika z ustaleniami Sądu I instancji i przedstawianie własnej wersji wydarzeń nie stanowi wystarczającej podstawy do uwzględnienia apelacji. Dla skutecznego podniesienia zarzutu obrazy przepisu art. 233 § 1 k.p.c. konieczne jest bowiem wykazanie, rażącego naruszenia dyrektyw oceny dowodów i wyprowadzania wniosków. Ocena dowodów, należy do istoty sędziowskiego wymiaru sprawiedliwości realizowanego przez sąd pierwszej instancji, ingerencja sądu drugiej instancji możliwa jest tylko wówczas gdy skarżący wykaże, iż sąd pierwszej instancji rażąco uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego oraz brak jest wszechstronnej oceny wszystkich istotnych dowodów (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 29 lipca 1998 r., sygn. akt II UKN 151/98 - OSNAPiUS rok 1999, Nr 15, poz. 492; z 4 lutego 1999 r., sygn. akt II UKN 459/98 - OSNAPiUS rok 2000, Nr 6, poz. 252; z 5 stycznia 1999 r., sygn. akt II UKN 76/99 - OSNAPiUS rok 2000, Nr 19, poz. 732).

W ocenie Sądu odwoławczego Sąd Okręgowy wszechstronnie rozważył materiał dowody zebrany w sprawie w zakresie mającym znaczenie dla rozstrzygnięcia, zaś wnioski płynące z przeprowadzonych dowodów są poprawne logicznie i umotywowane. Wobec powyższego nie sposób przyjąć, że Sąd I instancji naruszył dyspozycję art. 233 kpc. Podkreślić należy, iż skuteczne postawienie zarzutu naruszenia przepisu art. 233 kpc wymaga wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, to bowiem jedynie może być przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Nie jest wystarczające natomiast przekonanie strony o innej niż przyjął sąd doniosłości poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie niż ocena sądu (por. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie - I Wydział Cywilny z 2016-06-17, I ACa (...); tak też postanowienie SN z 23 stycznia 2001 r. IV CKN (...); wyrok SN z 12 kwietnia 2001 r. II CKN (...); postanowienie SN z 10 stycznia 2002 r. II CKN (...)).

Stanowiska Sądu Najwyższego, wypracowane na tle wykładni art. 233 § 1 kpc wskazuje, iż skuteczne postawienie zarzutu jego naruszenia wymaga od strony wykazania na czym, w odniesieniu do zindywidualizowanych dowodów polega nieprawidłowość postępowania Sądu, w zakresie ich oceny i poczynionych na jego podstawie ustaleń. W szczególności strona ma wykazać dlaczego obdarzenie jednych dowodów wiarygodnością czy uznanie, w odróżnieniu od innych, szczególnego ich znaczenia dla dokonanych ustaleń, nie da się pogodzić z regułami doświadczenia życiowego i (lub) zasadami logicznego rozumowania, czy też przewidzianymi przez procedurę regułami dowodowymi np. w zakresie domniemań faktycznych co stara się wykazać w apelacji skarżący.

Przepis art. 231 kpoc stanowi, że Sąd może uznać za ustalone fakty mające istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, jeżeli wniosek taki można wyprowadzić z innych ustalonych faktów (domniemanie faktyczne).

Domniemanie faktyczne, przewidziane art. 231 k.p.c., jest środkiem pozwalającym ustalić określony element stanu faktycznego, konstruowanym z uwzględnieniem reguł z art. 233 § 1 k.p.c., a tym samym należy do kręgu czynności związanych z dokonywaniem ustaleń faktycznych i oceny dowodów.

Omawiany przepis zawiera definicję ustawową domniemania faktycznego, rozumianego w nauce jako osąd, którego treścią jest uznanie określonego faktu (istotnego dla rozstrzygnięcia danej sprawy) za ustalony, jeżeli wniosek taki można wyprowadzić z zasad logiki i doświadczenia z innych, ustalonych już faktów (por. wyrok SN z dnia 12 kwietnia 2001 r., II CKN 410/00, LEX nr 1168695; wyrok SN z dnia 3 grudnia 2003 r., I CK 297/03, M. Praw. 2006, nr 3, s. 147; uzasadnienie wyroku SN z dnia 28 września 2005 r., I CK 114/05, LEX nr 187000). W ramach takiego wnioskowania sąd ma pełną swobodę, powinien jednakże uwzględniać całokształt okoliczności faktycznych w konkretnej sprawie. Domniemany fakt nie wymaga twierdzenia ani dowodzenia, w przeciwieństwie do okoliczności stanowiących podstawę faktyczną domniemania (zob. uzasadnienie wyroku SN z dnia 22 stycznia 1998 r., II UKN 465/97, OSNP 1999, nr 1, poz. 24; uzasadnienie wyroku SN z dnia 30 marca 2000 r., III CKN 811/98, LEX nr 51364; postanowienie SN z dnia 17 października 2000 r., I CKN 1196/98, LEX nr 50829; wyrok SN z dnia 27 lipca 2010 r., II CSK 119/10, LEX nr 603161; wyrok SN z dnia 11 sierpnia 2010 r., II UK 79/10, LEX nr 661514).

W ocenie Sądu odwoławczego apelujący podnosząc zarzut naruszenia przez Sąd Okręgowy przepisu art. 231 kpc zapomina, że zgodnie z poglądem reprezentowanym w orzecznictwie dyspozycja art. 231 kpc powinna znaleźć zastosowanie wyłącznie w braku bezpośrednich środków dowodowych albo gdy istnieją znaczne utrudnienia dla wykazania faktu, którego ustalenie jest możliwe przy zastosowaniu reguł logicznego rozumowania (zob. uzasadnienie wyroku SN z dnia 19 lutego 2002 r., IV CKN 718/00, LEX nr 54362; wyrok SN z dnia 5 grudnia 2007 r., II PK 103/07, LEX nr 863973; wyrok SN z dnia 27 lipca 2010 r., II CSK 119/10, LEX nr 603161; wyrok SN z dnia 2 grudnia 2010 r., I CSK 11/10, LEX nr 737365; postanowienie SN z dnia 9 stycznia 2014 r., V CSK 87/13, LEX nr 1448336)

Ponadto, że dowodzenie faktu z wykorzystaniem domniemania faktycznego nie powoduje przerzucenia ciężaru dowodu co stara się sugerować w apelacji. Dalej obowiązują w procesie ogólne zasady określone w przepisie art. 6 kc, lub też wynikające z domniemań prawnych. Przepis art. 6 k.c. traktuje o ciężarze dowodu w sensie materialnoprawnym i wskazuje kogo obciążają skutki niepowodzenia procesu udowadniania, zawiera ogólną zasadę rozkładu ciężaru dowodu i określa reguły dowodzenia. Nie wynikają z niego ani prawa ani obowiązki stron o charakterze materialnoprawnym. Skuteczne postawienie zarzutu naruszenia go wymaga wskazania także przepisu prawa materialnego regulującego stosunek prawny stron i konkretyzującego rozkład ciężaru dowodu w ramach tego stosunku (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 2008 r., IV CSK (...), niepubl. i z dnia 17 lipca 2009 r., IV CSK (...), niepubl.) – czego apelujący zaniechał. To przecież powód wywodził swoje roszczenie z faktu „dobrego” stanu hali przy zawarciu umowy stron i ponadnormatywnego jej zużycia, zatem powinien te fakty udowodnić.

Niezależnie od przyczyny powstania szkody, poszkodowany - występujący w procesie sądowym w charakterze powoda - aby uzyskać odszkodowanie, musi wykazać, że szkodę wyrządził mu pozwany (udowodnić okoliczności faktyczne, w jakich doszło do wyrządzenia szkody) oraz wysokość tej szkody [zob. wyrok SN z 9 maja 2013 r., II CSK 599/2012, LexisNexis nr 7320263: „Nie tylko ciężar dowodu istnienia szkody ale i jej rozmiaru spoczywa na poszkodowanym (art. 6 k.c. i art. 232 zdanie pierwsze k.p.c.)”]. Od wchodzącej w grę podstawy odpowiedzialności pozwanego natomiast będzie zależało, która ze stron (powód czy pozwany) ma wykazać winę sprawcy szkody, stanowiącą w konkretnym wypadku podstawę odpowiedzialności.

Zgodnie z poglądem wyrażanym w literaturze domniemanie faktyczne, będące rozumowaniem sędziego opartym na wiedzy i doświadczeniu, może być wzruszone poprzez wykazanie nieprawidłowości tego rozumowania. Ta nieprawidłowość może polegać na tym, że fakt przyjęty przez sąd za podstawę wnioskowania o innym fakcie nie został ustalony, albo też na tym, że fakty składające się na podstawę domniemania faktycznego nie uzasadniają, w świetle wiedzy i doświadczenia życiowego, wyprowadzonego z niej wniosku.

Powódka w apelacji wskazuje na zapisy umowy stron z 1996 r., z której nie wynika, aby stan jej nieruchomości był zły, tak samo, że przez pierwszy rok obniżyła czynsz pozwanemu, a następnie umowa była kontynuowana i pozwany nie składał reklamacji co do stanu nieruchomości. Jej zdaniem wynika z tego, że stan nieruchomości był dobry, a do jej degradacji doszło z powodu zaniedbań pozwanego. Na tych podstawach oparła roszczenie pozwu.

Tymczasem w okolicznościach faktycznych przedmiotowej sprawy były przeprowadzone dowody bezpośrednie co do stanu nieruchomości w chwili zawarcia umowy stron, w szczególności z zeznań świadków. Ponadto dowody te zostały ocenione przez dwóch biegłych sądowych, którzy wydali opinie w istocie zbieżne i spójne. Sąd Okręgowy musiał zatem rozważyć wszystkie okoliczności sprawy i nie mógł pominąć tych dowodów tak jak chce tego pozwany w apelacji. W konsekwencji Sąd ten uznał, że domniemania faktyczne, na które powoływał się powód zostały skutecznie wzruszone dowodami przeprowadzonymi w toku rozprawy. Rozumowanie Sądu I instancji było przy tym zgodne z zasadami logiki oraz doświadczenia życiowego, w tym doświadczeniem zawodowym i wiedzą specjalistyczną biegłych sądowych. W ocenie Sądu odwoławczego apelujący nie zdołał podważyć wiarygodności tych dowodów, z którymi jedynie polemizował. W tym zakresie zgodzić się należy ze stanowiskiem pozwanego prezentowanym w uzasadnieniu cytowanej wyżej odpowiedzi na apelację.

O tym, że pozwany sprostał ciążącym na nim obowiązkom procesowym w zakresie udowodnienia swoich twierdzeń i faktów, z których wywodził skutki prawnej, zadecydowała zatem ocena dowodów ( art. 233 § 1 k.p.c.), a nie błędny pogląd apelującego, co do rozkładu ciężaru dowodu.

Pamiętać należy, iż Sąd może, ale nie musi wyciągnąć wniosku co do pewnego faktu na podstawie innych faktów ustalonych. Sędziemu zatem pozostawiono pełną swobodę wnioskowania.

W tej sytuacji podnoszone w apelacji zastrzeżenia zmierzające do podważenia dokonanej przez Sąd Okręgowy oceny wiarygodności zeznań świadków nie mogą odnieść zamierzonego skutku w postaci zmiany tej oceny przez Sąd odwoławczy.

Sąd odwoławczy podziela stanowisko pozwanego w odpowiedzi na apelację, że Sąd Okręgowy dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych w oparciu o materiał dowodowy sprawy przedstawiony mu przez strony postępowania.

Występujące zdaniem powoda sprzeczności w zeznaniach wskazanych przez niego w apelacji świadków są jedynie naturalną konsekwencją różnej umiejętności postrzegania i przekazywania swoich spostrzeżeń związaną z upływem czasu, który zwykle zaciera w pamięci pewne szczegóły i fakty. Składane przez świadków w sposób spontaniczny zeznania, gdy nie są wcześniej przez nich uzgodnione, muszą zawierać takie nieścisłości, co potwierdza raczej ich wiarygodność. Podnoszone przez apelującego w tym zakresie zarzuty w tej sytuacji nie mają wpływu na ocenę prawidłowości rozstrzygnięcia w sprawie, zwłaszcza, że ustalenia faktyczne zostały dokonane w przeważającej części w oparciu o dokumenty i opinie dwóch biegłych sądowych, których strony skutecznie nie zakwestionowały, a zeznania świadków wskazane przez Sąd Okręgowy jako wiarygodne z nimi korespondowały i wzajemnie się uzupełniały tworząc logiczną całość. W tej sytuacji powódka w apelacji przedstawia jedynie własne twierdzenia i ocenę wybranych dowodów, jej zarzuty mają zatem charakter wyłącznie polemiczny wobec prawidłowych ustaleń Sądu Okręgowego.

Nie doszło zatem do naruszania przepisów prawa procesowego art. 231 kpc i art. 233 kpc, bowiem zarzuty apelacji w tym zakresie są dowolną, nie doniosłą z tego punktu widzenia polemiką z oceną i ustaleniami Sądu niższej instancji (por. w tej materii, podobne stanowisko, powołane tylko przykładowo, orzeczenia Sądu Najwyższego z 23 stycznia 2001 r., sygn. akt IV CKN (...) i z 6 lipca 2005 r. sygn. akt III CK (...)

Na koniec zdaniem Sądu odwoławczego wskazać należy, iż z dokumentów w postaci pism: pozwanego do powódki z dnia 29.01.2002 r. na k. 117, z dnia 28.01.2002 r. na k. 118, z dnia 23.06.2003 r. na k. 119, z dnia 16 lipca 2003 r. na k. 120 - wynika, że powódka już w 2002 i 2204 r. była zawiadamiana przez pozwanego o złym stanie technicznym nieruchomości wymagającym natychmiastowego remontu kapitalnego. Potwierdzają to także zeznania świadków: B. S., A. H., E. F., Z. W., K. Ż., R. P., J. D., L. G., częściowo H. F. (2), który zeznał, ze spory były już w 2004 r., fakt takich spotkań w sprawie remontów w latach 2002, 2003, 2004, 2005 potwierdził też świadek J. G. (2). Do kontroli (...) doszło na skutego zawiadomienia pozwanego, które wynikało z braku porozumienia stron co do koniecznych remontów. W tej sytuacji decyzja (...) z 2007 r. była nie początkiem a konsekwencją sporu stron, a powódka nie może skutecznie twierdzić, że nie wiedziała o stanie technicznym przedmiotowego budynku i swojej ewentualnej szkodzie już od stycznia 2002 r. kiedy otrzymała pierwsze pisma w tym zakresie. Nieuzasadnione jest zatem ustalenie Sądu i instancji, że dopiero wtedy pojawiła się konieczność wykonania remontu kapitalnego. Przy czym z cytowanych wyżej pism z czerwca i lipca 2003 r wynika, że remont ten był potrzeby już w 2003 r. o czym powódka wiedziała.

W konsekwencji zgodnie z art. 118 kc dziesięcioletni termin przedawnienia jej roszczeń odszkodowawczych należy liczyć co najmniej od daty doręczenia powódce pism pozwanego z dnia 23.06.2003 r. na k. 119, z dnia 16 lipca 2003 r. na k. 120 gdyż najpóźniej wtedy dowiedziała się o ewentualnej szkodzie i mogła podjąć czynności w celu jej dochodzenia i postawienia w stan wymagalności w myśl postanowień art. 120 § 1 kc. Skoro wniosek o zawezwanie do próby ugodowej w sprawie IX Co (...) powódka wniosła do Sądu Rejonowego w S. w dniu 4 grudnia 2014 r. to nie mógł on przerwać biegu terminu przedawnienia, który upłynął najpóźniej w dniu 16 lipca 2013 r. Dodatkowo zaznaczyć należy, iż wniosek ten dotyczył tylko kwoty kosztów poniesionego remontu hali według załączonego zestawienia (k. 13 akt IX Co (...)). Trzeba zauważyć, iż zastawienie to nie dotyczy kwoty szkody 69.003,70 zł wyliczonej przez biegłego R. K. z tytułu obniżenia wartości hali na skutek braku remontów przez pozwanego w odniesieniu do konstrukcji budynku (k. 612). Roszczenie pozwu powódka wywodziła natomiast z wyliczenia zawartego w prywatnej ekspertyzie inż. J. K. jako różnice wartości odtworzeniowych, a nie z poniesionych kosztów remontu. W konsekwencji podstawa faktyczna żądania pozwu jest inna niż wniosku o zawezwanie do próby ugodowej i dlatego nie mógł on przerwać biegu terminu przedawnienia roszczenia powódki, co uszło uwadze Sądu I instancji.

Powyższe oznacza, że w dniu wniesienia przedmiotowego pozwu 13 lipca 2015 r. roszczenie powódki było przedawnione. Uzasadniało to oddalenie powództwa również na podstawie art. 117 kc w zw. z art. 118 kc (biorąc pod uwagę ogólny termin 10 lat), co słusznie zarzuca w odpowiedzi na apelację pozwany.

Należy też zauważyć, iż Sąd Okręgowy nie odniósł się do zarzutów pozwanego, że powinien być stosowany krótszy termin 3 lat, gdyż powódka w sposób zorganizowany, stały i w celu zarobkowym faktycznie prowadziła działalność gospodarczą. Przesłanki działalności gospodarczej zostały już w judykaturze i piśmiennictwie jednoznacznie określone. W uzasadnieniu uchwały Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 2015 r. III CZP (...) wyjaśnił, że do zakwalifikowania sprawy jako sprawy gospodarczej niezbędne jest kumulatywne spełnienie trzech przesłanek - przedmiotowej, podmiotowej i funkcjonalnej. Sprawa cywilna jest zatem sprawą gospodarczą wtedy, gdy wynika ze stosunków cywilnych, a więc jest sprawą cywilną w ujęciu materialnym (art. 1 in principio k.p.c.), gdy dotyczy przedsiębiorców (art. 43 ^{( 1)} k.c.) oraz gdy łączący ich stosunek cywilnoprawny pozostaje w zakresie prowadzonej przez nich działalności gospodarczej (por. np. uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 18 marca 1991 r. III CZP 9/91, OSNCP 1991, nr 8-9, poz. 98, i z dnia 6 grudnia 1991 r., III CZP 117/91, OSNCP 1992, nr 5, poz. 65, oraz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 lipca 2005 r., III CZP 45/05, OSNC 2006, nr 4, poz. 66). Ponadto przyjmuje się, że charakteryzuje ją cel zawodowy i zarobkowy, działanie we własnym imieniu, ciągłość tego działania oraz uczestnictwo w obrocie gospodarczym (por. np. uzasadnienie uchwał składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 18 marca 1991 r., III CZP 9/91, i z dnia 6 grudnia 1991 r., III CZP(...)). Tymczasem z zeznań męża powódki H. F. (1) z dnia 8 grudnia 2015 r. (nagranie 02.12.50) wynika, że powódka w 1998-1999 r. rozpoczęła jakąś działalność. Potem kupili ten obiekt. Przedtem prowadziła sklepik w centrum handlowym. Potem wynajęli restaurację. Zatem zeznania te wskazują, że powódka była przedsiębiorcą. Która prowadziła działalność w Niemczech. To, iż nie zarejestrowała formalnie swojej działalności gospodarczej w Polsce w związku z wynajmem nieruchomości, na której znajduje się przedmiotowa hala, nie pozbawia jej statusu przedsiębiorcy. Jej działalność w Polsce była elementem jej działalności prowadzonej w Niemczech. Wystawiała faktury VAT (np. k. 158-160) i rozliczała podatek od faktur za remont co potwierdził świadek J. G. (2) na rozprawie z 8 grudnia 2015 r. (nagranie 02.38.32), zeznała również, iż powódka jest płatnikiem VAT (02.32.55). W ocenie Sądu powódka prowadzi w Polsce we własnym imieniu działalność stałą, zorganizowaną i w celach zarobkowych, stale uczestnicząc w obrocie gospodarczym, ponadto w świetle zeznań jej męża w Niemczech również prowadzi działalność gospodarczą. W tej sytuacji w sprawie miał zastosowanie termin 3 lat przedawnienia na podstawie art. 118 kc.

Reasumując zaskarżony wyrok odpowiada prawu i dlatego apelacja jako bezzasadna podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 kpc.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu na podstawie art. 98 kpc. Na koszty pozwanego składało się wynagrodzenie jego pełnomocnika procesowego w kwocie zgodnie z § 10 ust. 1 pkt 2) w zw. z § 2 pkt 6) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. (Dz. U. 2018 r. poz. 265 j.t.) w kwocie 4.050 zł.

Jednocześnie Sąd z urzędu na podstawie art. 350 § 1 kpc sprostował błędną siedzibę pozwanego w zaskarżonym wyroku zgodnie z treścią wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego.