Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Gdańsku

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 grudnia 2012 r.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku – Wydział V Cywilny w składzie:

Przewodniczący:	SSA Włodzimierz Gawrylczyk
Sędziowie:	SA Jacek Grela (spr.) SO del. Ewa Tomaszewska
Protokolant:	sekretarz sądowy Marta Zaborska

po rozpoznaniu w dniu 12 grudnia 2012 r. w Gdańsku na rozprawie

sprawy z powództwa R. S.,M. S.i

A. S.

przeciwko S. P., I. P., P. P. i D. P.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

na skutek apelacji pozwanych

od wyroku Sądu Okręgowego w Bydgoszczy

z dnia 6 czerwca 2012 r. sygn. akt I C 517/11

I.  oddala apelację;

II.  zasądza solidarnie od pozwanych na rzecz powódki R. S. kwotę 5.400 (pięć tysięcy czterysta) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Na oryginale właściwe podpisy

Sygn.akt V ACa 889/12

UZASADNIENIE

W dniu 24 marca 2011 r. wpłynął do Sądu pozew (...) i A. S. o zasądzenie solidarnie od (...), I. P., P. P. i D. P. kwoty
6.853.970 zł.

Powód M. S. (1) wskazał, iż w dniu 21 listopada 2006 r. aktem
notarialnym repertorium A (...) sporządzonym w Kancelarii Notarialnej (...) przed notariuszem E. P. sprzedał pozwanym za
łączną kwotę 5 070 000 zł. nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy we W., VI
Wydział Ksiąg Wieczystych prowadził księgę wieczystą KW (...), obciążoną
hipotekami na rzecz kilku wierzycieli. Pozwani zobowiązali się w zakresie kwoty 4
970 000 zł. przejąć do osobistej solidarnej odpowiedzialności zadłużenie obciążające
nieruchomość i spłacić je na warunkach uzgodnionych z wierzycielami.

Powodowie wskazali, że powódka A. S. na podstawie art. 509 par. 2
kc nabyła wierzytelności wraz z ustanowionymi na ich zabezpieczenie hipotekami na
nieruchomości i ujawniła swoje prawa w księgach wieczystych , w związku z czym
domaga się od pozwanych zapłaty kwoty 4 970 000 zł. wraz z kapitalizowanymi
odsetkami od kwoty głównej od dnia 23 marca 2008 r. do dnia wytoczenia
powództwa, w kwocie 1 883 970 zł.

Powodowie wskazali, że pozwani nie dokonali zapłaty powodowiM. S. ani wierzycielom hipotecznym lub powódce (...)jakiejkolwiek kwoty z tytułu wskazanej w umowie reszty ceny sprzedaży w
kwocie 4 970 000 zł., pomimo kierowanych w stosunku do nich wezwań pisemnych.
Będąca przedmiotem sprzedaży nieruchomość została pozwanym wydana jeszcze
przed zawarciem umowy sprzedaży.

Powodowie wskazali, że w zawartej umowie sprzedaży strony zastrzegły spełnienie
świadczenia na rzecz osoby trzeciej w rozumieniu art. 393 kc to jest wierzyciela
hipotecznego nabytej przez pozwanych nieruchomości. Ponadto sprzedający wskazał

kupującemu odbiorcę należnej sprzedającemu części ceny sprzedaży w osobie
wierzycieli hipotecznych.

Powodowie wskazali, że umowa sprzedaży pomimo niewywiązania się przez
pozwanych z jej warunków, nie została przez strony umowy rozwiązana i żadna ze
stron nie kwestionowała jej ważności. Ponadto pozwani są zobowiązani do zapłaty
odsetek ustawowych, naliczonych od dnia następnego od dnia zawarcia umowy
sprzedaży tj. od 23 marca 2008 r.

W odpowiedzi na pozew złożonej w dniu 07 listopada 2011 r. pozwana (...) i D. P. wnieśli o oddalenie powództwa.

Pozwani podnieśli, że będąca przedmiotem sprzedaży nieruchomość nie została(...) w całości wydana kupującym,
ponieważ jego część jest wydzierżawiona przez pierwszego właściciela firmie (...). z o.o. w W., a także firmie (...). Wskazali, że opłacają podatki rolne
z całego gospodarstwa. Oświadczyli, że gospodarstwo kupili w dobrej wierze i nie
przeszkadzali w prowadzonej z niego egzekucji komorniczej.

Na rozprawie wskazali także, że nie spłacili wierzycieli hipotecznych, albowiem
wskutek prowadzonej egzekucji i przybicia, nie wiedzieli komu przypadnie
nieruchomość. Pozwany D. P. stwierdził nadto, iż nawet w chwili
wyrokowania w niniejszej sprawie nie posiadałby dostatecznej kwoty pieniędzy, aby
te wierzytelności spłacić.

W dniu 23 stycznia 2012 r. powód dokonał zmiany wniesionego powództwa o
zapłatę w ten sposób, że w miejsce roszczenia o zapłatę na rzecz powódki (...) reszty ceny sprzedaży wniósł o:

1.  zobowiązanie pozwanych S. i I. małżonków P. do złożenia
oświadczenia woli, że przenoszą na rzecz powodów R. i M. (...), do ich majątku objętego wspólnością małżeńską umownie rozszerzoną,
prawo własności nieruchomości rolnej położonej w S. P., F. oznaczonej jako numer działki (...) o łącznej powierzchni

98.66.0  ha (dziewięćdziesiąt osiem hektarów, sześćdziesiąt sześć arów), dla której
Sąd Rejonowy we W. prowadzi księgę wieczystą kw. Nr (...),
przez co umowa zostaje zawarta;

2.  zobowiązanie pozwanych S. i I. małżonków P. do złożenia
oświadczenia woli, że przenoszą na rzecz powodów R. i M. (...), do ich majątku objętego wspólnością małżeńską umownie rozszerzoną,
prawo własności nieruchomości rolnej położonej w S. P.,
S. K. i P. oznaczonej jako numer działki (...) o łącznej powierzchni

99.57.0  ha (dziewięćdziesiąt dziewięć hektarów, pięćdziesiąt siedem arów), dla której
Sąd Rejonowy we W. prowadzi księgę wieczysta kw. Nr (...), przez co umowa zostaje zawarta;

3.  zobowiązanie pozwanych S. i I. małżonków P. do złożenia
oświadczenia woli, że przenoszą na rzecz powodów R. i M. (...), do ich majątku objętego wspólnością małżeńską umownie rozszerzoną,
prawo własności nieruchomości rolnej położonej w B., F., S. P., S. K. orazP. jako numer działki (...) o łącznej powierzchni 84.79.72 ha (osiemdziesiąt cztery hektary, siedemdziesiąt
dziewięć arów i siedemdziesiąt dwa metry kwadratowe), dla której Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczysta kw. Nr (...), przez co umowa
zostaje zawarta.

Ponadto wniósł o wezwanie przez Sąd do udziału w sprawie po przekształceniu
powództwa R. S..

W uzasadnieniu podał, że wraz z żoną był właścicielem nieruchomości o powierzchni
283.02.72 ha położonej w B., F. P., (...), S. K. oraz P. dla której Sąd Rejonowy (...), VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadził księgę wieczysta KW (...).
Przedmiotową nieruchomość dniu 21 listopada 2006 r. aktem notarialnym(...) sporządzonym w Kancelarii Notarialnej w I. przez
notariuszem E. P. sprzedał pozwanym za łączną kwotę 5 070 000
zł. Z ceny tej kwota 50.000 zł. została zapłacona przy zawarciu umowy sprzedaży,
natomiast kolejną kwotę 50.000 zł. Kupujący zapłacili po upływie trzech miesięcy od

jej zawarcia. W myśl par. 6 umowy sprzedaży resztę ceny w kwocie 4970000 zł
pozwani zobowiązali się zapłacić solidarnie do rąk wierzycieli , którzy prowadzili
egzekucję z przedmiotowej nieruchomości. Pomimo wezwań do zapłaty pozostałej
kwoty ceny sprzedaży pozwani nie uczynili tego. Powód wskazał, że złożonym w dniu
16 stycznia 2012 r. w formie aktu notarialnego oświadczeniu sporządzonym przez
notariusz P. G. rep (...) powodowie odstąpili od zawartej umowy
sprzedaży nieruchomości oraz wezwali pozwanych do zwrotnego przeniesienia
własności nieruchomości. Oświadczenie to zostało doręczone pozwanym P. notariusza sporządzającego przedmiotowy akt notarialny.

Powód wskazał, że z uwagi na niewywiązanie się przez pozwanych z warunków
zawartej umowy sprzedaży oraz złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy w
miejsce roszczenia o zapłatę powstało roszczenie o zwrotne przeniesienie własności i
dlatego zaszła konieczność przekształcenia przedmiotowego powództwa.

Powódka A. S. pismem z dnia 24 stycznia 2012 r. wyraziła
zgodę na dokonaną przezM. S. zmianę powództwa i
oświadczyła, że aprobuje i popiera w pełni wnioski i roszczenia w nim zawarte.

W odpowiedzi na zmianę pozwu przez stronę powodową pozwani pismem z
dnia 29 marca 2012 r. wmiesili o oddalenie powództwa.

Podnieśli, że z przedmiotowej nieruchomości prowadzona jest egzekucja komornicza,
gdzie nastąpiło już przybicie, co wg nich powoduje, że nie istnieje po stronie
powodów interes prawny z uwagi na wygaśniecie wierzytelności. Podnieśli, że powód
nabył przedmiotową nieruchomość za rozliczeniem od M. W.. Wskazali,
że prowadzili rozmowy z wierzycielami, których wierzytelności były zabezpieczone
hipotekami na nieruchomości, jednakże Bank (...) i (...) Sp. z o.o. wycofali się z
nich, gdy dowiedzieli się o fakcie zakończonej licytacji.

Wyrokiem z dnia 6 czerwca 2012 r., zapadłym w sprawie o sygn. akt I C
517/11, Sąd Okręgowy w Bydgoszczy:

1.  zobowiązał pozwanych S. i I. małżonków P. do złożenia
oświadczenia woli, że przenoszą na rzecz powodów R. iM.

małżonków S., do ich majątku objętego wspólnością małżeńską umownie
rozszerzoną, prawo własności nieruchomości rolnej położonej w S. P.,
F. P. oznaczonej jako działki numer (...) o łącznej
powierzchni 98.66.00 ha. dla której Sąd Rejonów/ we W. prowadzi księgę
wieczystą nr (...),

2.  zobowiązał pozwanych D. i P. małżonków P. do złożenia
oświadczenia woli, że przenoszą na rzecz powodów R. i M. S., do ich majątku objętego wspólnością małżeńską umownie
rozszerzoną, prawo własności nieruchomości rolnej położonej w B. P.,
S. K. i P., oznaczonej jako działki numer (...) o łącznej powierzchni

99.57.0  ha, dla której Sąd Rejonowy we W.prowadzi księgę wieczystą (...),

3.  zobowiązał pozwanych S. i I. małżonków P. oraz (...) do złożenia oświadczenia woli, że przenoszą na rzecz
powodów R. i M. małżonków S., do ich majątku
objętego wspólnością małżeńską umownie rozszerzoną, prawo własności
nieruchomości rolnej położonej w B., F. P., S. K. i P., oznaczonej jako działki numer (...) o łącznej powierzchni 84.79.72 ha, dla której Sąd
Rejonowy we W. prowadzi księgę wieczystą nr (...),

4.  zasądził solidarnie od pozwanych na rzecz powódki R. S. kwotę

7.217.0  zł (siedem tysięcy dwieście siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów
zastępstwa procesowego;

5.  oddalił powództwo A. S.;

6.  zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powoda M. S. 25.100 zł (dwadzieścia pięć tysięcy sto złotych) tytułem zwrotu kosztów
sądowych w sprawie.

Podjęte rozstrzygnięcie, Sąd Okręgowy uzasadnił w następujący sposób:

W dniu 21 listopada 2006 r. aktem notarialnym repertorium(...) w Kancelarii Notarialnej w I. przed notariuszem (...) M. S.i R. S. sprzedali (...), I. P., D. P. (...) za łączną kwotę 5 070 000 zł. nieruchomość, dla której Sąd
Rejonowy we W., VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadził księgę (...), obciążoną hipotekami na rzecz kilku wierzycieli. Nabywcy nieruchomości
zobowiązali się w zakresie kwoty 4 970 000 zł. przejąć do osobistej solidarnej
odpowiedzialności zadłużenie obciążające nieruchomość i spłacić je na warunkach
uzgodnionych z wierzycielami. Pozwani byli wcześniej dzierżawcami przedmiotowej
nieruchomości. W akcie notarialnym znalazło się oświadczenie R. S.,
iż cała przedmiotowa nieruchomość jest w posiadaniu S. P. (...) od lipca 2006r., a kupujący oświadczyli, iż są w posiadaniu
przedmiotowych nieruchomości od lipca 2006r.

Pozwani dokonali na poczet ustalonej ceny sprzedaży wpłaty w dwóch ratach kwoty
po 50.000 zł. Pierwsza płatna w dniu zawarcia umowy, a druga została uciszona w trzy
miesiące po jej zawarciu. Pozwani nie dokonali spłaty wierzytelności zabezpieczonych
hipotecznie na zakupionej nieruchomości, tak jak wskazane to zostało w
postanowieniach umowy.

Z uwagi na niewywiązanie się pozwanych z zawartej umowy sprzedaży, M. S. i R. S. złożyli w dniu 16 stycznia 2012 r. w formie
aktu notarialnego sporządzonego przez notariusz P. G. rep.(...) o odstąpieniu od zawartej z pozwanymi w dniu 21 listopada 2006 r.
umowy sprzedaży nieruchomości.

Z przedmiotowej nieruchomości prowadzone było postępowanie egzekucyjne
prowadzone z wniosku wierzycieli (...) SA Oddział (...) w B.,
(...) SA w T., Agencji Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy (...), (...) Sp. z o.o. w P., które to postępowanie doszło do
etapu przybicia, ale w chwili zawierania umowy sprzedaży z pozwanymi, nie
osiągnęło jeszcze etapu przysądzenia.

Powódka A. S. na mocy umowy zawartej z wierzycielami, których
wierzytelności były zabezpieczone hipotecznie na przedmiotowej nieruchomości
nabyła te wierzytelności i ujawniła swoje prawa w księdze wieczystej. Powódka
wielokrotnie wzywała nabywców nieruchomości do spłaty przysługujących jej
wierzytelności.

W tym stanie rzeczy, Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Sąd meriti ustalił okoliczności faktyczne sprawy w oparciu o załączone do akt sprawy
dokumenty. Ich autentyczność nie była kwestionowana przez żadną ze stron i nie
budziła wątpliwości Sądu.

Podkreślił, że od samego początku bezsporny pomiędzy stronami był fakt nabycia
przez pozwanych nieruchomości od powodów w drodze zawartej w dniu 21 listopada
2006 r. w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży.

Sąd a quo uznał za wiarygodne wyjaśnienia powoda M. S. (k,
659v-661), ponieważ pozostają one zgodne z treścią dokumentów zgromadzonych w
aktach przedmiotowej sprawy oraz zeznaniom świadków, którym Sąd dał wiarę.

W szczególności wiarygodna jest relacja, w której powód wskazywał, iż otrzymał od
pozwanych jedynie kwotę 100.000 zł. w dwóch ratach. Powód zeznał, że zgodnie z
umową sprzedaży nieruchomość została przekazana pozwanym. Zeznał, że
początkowo została zawarta z pozwanymi umowa dzierżawy. Dodał, że doszedł do
porozumienia z pozwanymi, iż nabędą oni nieruchomość i spłacą ciążące na niej
zadłużenia jeszcze przez dokonaniem przysądzenia w toczącym się postępowaniu
egzekucyjnym. Przed podpisaniem aktu notarialnego nastąpiło wydanie pozwanym,
całej nieruchomości, grunty rolne zostały wydane już w momencie zwarcia umowy
dzierżawy, natomiast kurnik w dniu 31 października 2006 r., kiedy to Pan (...) ten budynek. Nadmienił, że na krótko przed podpisaniem aktu notarialnego
Pan W. ostrzegł go, że pozwani są niewypłacalni. Nie ufał jednak jemu z
uwagi na istniejący pomiędzy nimi konflikt, a pozwani zapewniali jego i żonę, że mają
zdolność kredytową i wywiążą się z zaciągniętego zobowiązania. Dodał, że w 2010 r.
pozwany przyznał jemu, że nie dokonał żadnej spłaty. Dowiedział się, że pozwani
postanowili nie dokonywać spłat po tym jak dowiedzieli się, że wierzytelności zostały

zakupione przez Panią S.. Nadmienił, że notariusz zorganizowała spotkanie
stron umowy przed jej podpisaniem i wyjaśniła stronom sytuację prawną
nieruchomości. Dodał, że pozwani czerpali z nieruchomości pożytki i mieli dochód by
spłacać wierzycieli.

Sąd I instancji dał wiarę wyjaśnieniom R. S. (k. 661-661v), które w
pełni korespondowały z zeznaniami jej męża M. S..

Sąd a quo dał wiarę zeznaniom świadka M. W. ( k. 540-542), który
w sposób logiczny i konsekwentny zeznał, że spłacenie przez pozwanych ciążących na
nieruchomości wierzytelności zabezpieczonych hipotecznie przed uprawomocnieniem
się postanowienia o przybiciu miało doprowadzić do umorzenia postępowania
egzekucyjnego. Zeznał, że pozwani mieli trudności finansowe związane ze spłatą
zaciągniętych kredytów i odmową udzielenia przez bank kolejnego kredytu. Zeznał, że
pozwani byli w posiadaniu przedmiotowej nieruchomości, którą uprzednio dzierżawili.
Zeznał, że osobiście informował pozwanych o tym kto jest wierzycielem hipotecznym,
podając adresy i nr tel. Dodał, że pozwani mieli zamiar dokonać sprzedaży części
nieruchomości A. S. i były w tym kierunku podjęte przez nich
stosowne działania.

Sąd meriti dał wiarę zeznaniom świadka Z. G. (k. 542-543) który
w sposób logiczny i konsekwentny zeznał, że uczestniczył przy podpisywaniu w dniu
21 listopada 2006 r. umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości i pozwani mieli
świadomość toczącego się wobec tej nieruchomości postępowania egzekucyjnego.
Zeznał, że z zebranych plonów pozwani spłacali kredyt i inwestowali w ziemię rolną.
Z tego powodu nie starczyło im środków finansowych na realizację postanowień
zawartej umowy sprzedaży.

Sąd meriti dał wiarę zeznaniom świadka K. U. (k. 621-622) który zeznał,
że do 31 października 2006 r. był dzierżawcą znajdującej się na terenie nieruchomości
fermy drobiu i po zakończeniu dzierżawy przekazał fermę Pani R. S..
Na okoliczność przekazania nieruchomości został sporządzony protokół. Chciał z
pozwanymi współpracować przy hodowli drobiu, do czego nie doszło z uwagi na brak
decyzji pozwanych co do znajdującej się na ich gruncie fermy drobiu. Zeznał, że

pozwani wiedzieli o toczącym się postępowaniu egzekucyjnym. Dodał, że pozwani
chcieli spłacić wierzycieli poprzez uzyskany kredyt.

Sąd I instancji dał wiarę zeznaniom świadka G. G. (k. 622- 622v), która
zeznała, że miało miejsce spotkanie w którym uczestniczyli pozwani dotyczące
przekazania likwidowanej fermy drobiu, w której była kierownikiem.

Sąd Okręgowy dał wiarę zeznaniom świadka E. W. (k. 622v- 623),
która zeznała, że była uczestnikiem spotkania, które miało miejsce w dniu 31
października 2006 r., w którym uczestniczyli K. U., R. S.,
Z. G., S. P., podczas, którego doszło do przekazania
fermy drobiu pani S.. Dodała, że wszyscy uczestnicy spotkania wiedzieli,
że wobec nieruchomości toczy się postępowanie egzekucyjne. Zeznała, że
informowała pozwanych o przebiegu postępowania egzekucyjnego w tym o
przeprowadzonej licytacji i nowym nabywcy jeszcze przed 31 października 2006 r.
Mówiła pozwanym, że istotne jest wykupienie tej nieruchomości jeszcze przed
przybiciem. Dodała, że pozwani nigdy nie spłacili żadnej części nieruchomości.
Następnie Sąd meriti wskazał, że pozwany S. P. (k. 661-663) zeznał
m.in., że powódka R. S. poinformowała go o toczącej się wobec
nieruchomości egzekucji komorniczej. Potwierdził, że przed podpisaniem umowy
sprzedaży notariusz zorganizowała spotkanie, na którym dowiedział się o sytuacji
prawnej nieruchomości. Zeznał, że zapoznał się z odpisami ksiąg wieczystych
dotyczących nieruchomości. Zeznał, że wydawało się jemu, iż spłacić wierzytelność
miał wówczas jak wezwie go do tego Sąd.

Sąd a quo dał wiarę wyjaśnieniom pozwanego jedynie częściowo. Nie są wiarygodne
jego wyjaśnienia w części dotyczącej nie wydania pozwanym całości nieruchomości,
albowiem zarówno z treści samego aktu notarialnego jak i z zeznań (...) wynika, iż kurniki zostały pozwanym przekazane w dniu
31.10.2006r., a na pozostałej części nieruchomości gospodarowali już wcześniej jako
dzierżawcy. Pozwany twierdził, iż gdyby był w posiadaniu całej nieruchomości to by
wywiązał się z postanowień aktu notarialnego. Wyjaśnienia te sprzeczne są z
ustaleniami Sądu i pozostałym materiałem dowodowym, gdyż wskazuje on, iż

pozwani przyznali w akcie notarialnym, że są w posiadaniu całości przedmiotowych
nieruchomości.

Przesłuchany pozwany D. P. (k. 661-663) wyjaśnił, że w momencie
podpisywania aktu notarialnego nie wiedział o licytacji nieruchomości, ponieważ była
jedynie mowa o toczącej się egzekucji. Oświadczył, że na spłatę wierzytelności
potrzebowaliby nadal około 1 roku czasu. Dodał, że z powodu nie objęcia w posiadanie
fermy drobiu nie mógł zaciągnąć kredytu. Oświadczył, że w 2006 r. otrzymał kredyt z
banku dla młodego rolnika. Zeznał, że nie zwrócił nieruchomości, bo musiałby oddać
pieniądze, które dotuje państwo. Oświadczył, że nie miał środków finansowych na
zapłatę wierzytelności w dniu zawarcia umowy sprzedaży.

Sąd I instancji dał wiarę wyjaśnieniom pozwanego w tej części, w której uznał
wyjaśnienia pozwanego S. P. za wiarygodne. Niewiarygodnie
brzmi natomiast wyjaśnienie, iż pozwany nie wiedział na jakim etapie jest egzekucja z
nieruchomości, a jeszcze mniej wiarygodnie brzmi, że nie próbował się tego
dowiedzieć i że zadowoliły go wyjaśnienia, że postępowanie egzekucyjne się toczy.
Przy tego rodzaju transakcji jaka była sprzedaż nieruchomości za tak znaczną cenę i
jeszcze większe obciążenie koniecznością spłaty wierzycieli, wydaje się
nieprawdopodobnym - uznał Sąd Okręgowy - iż pozwany nie próbował ustalić stanu
egzekucji i ewentualnych dla siebie z tego tytułu konsekwencji.

Następnie, Sąd a quo przypomniał, że powód domagał się zobowiązania
pozwanych S. i I. małżonków P. do złożenia oświadczenia woli,
że przenoszą na rzecz powodów R. i M. małżonków (...) będącą przedmiotem umowy sprzedaży zawartej w dniu 21 listopada
2006 r. aktem notarialnym repertorium(...) sporządzonym w Kancelarii
Notarialnej w I. przed notariuszem E. P..

Wskazał, że w myśl przepisu art. 535 k.c. przez umowę sprzedaży sprzedawca
zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a
kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Powinnością
powoda było zatem dowodzenie (art. 6 k.c.), iż uzgodniona przez strony cena
sprzedaży nieruchomości nie została zapłacona przez nabywcę - pozwanego. Cena

sprzedaży nieruchomości stanowi istotny składnik umowy, stanowiąc obok określenia
stron umowy i przedmiotu jej essentialia negotii (art. 535 k.c.).

Sprzedaż jest umową dwustronnie zobowiązującą. Skutkiem zawarcia umowy
sprzedaży jest zobowiązanie się sprzedawcy do przeniesienia własności rzeczy lub
prawa na kupującego oraz zobowiązanie się kupującego do zapłacenia sprzedawcy
umówionej ceny. Świadczenie jednej strony jest więc odpowiednikiem świadczenia
drugiej strony. Umowa sprzedaży ze swej istoty jest umową o charakterze odpłatnym.
Odpowiednikiem świadczenia sprzedawcy jest umówiona cena, a więc ustalona przez
strony i wyrażona w pieniądzu wartość rzeczy lub prawa będących przedmiotem
umowy (Stanisław Gawlik Komentarz do art. 535 Kodeksu cywilnego, Komentarz do
Kodeksu cywilnego tom II Zobowiązania pod redakcją Andrzeja Kidyby).

Powód twierdził, iż kwota 4 970 000 zł. - wskazana w akcie notarialnym - nie
została uiszczona na rzecz wierzycieli hipotecznych przez pozwanych. Pozwani
przyznali, że nie dokonali zapłaty wskazanej w umowie sprzedaży kwoty na rzecz
wierzycieli. Nie wywiązali się zatem z warunków zawartej z powodami R. (...)umowy sprzedaży nieruchomości. W ocenie Sądu meriti,
przeprowadzone postępowanie dowodowe, a w szczególności zeznania pozwanych
oraz świadków wykazało, że pozwani już w momencie podpisywania aktu
notarialnego nie mieli możliwości finansowych wywiązania się z zawartej umowy i
sytuacja ta pomimo upływu czasu nie uległa zmianie. Zdaniem Sądu I instancji,
podnoszona przez nich okoliczność kontaktowania się listownie z niektórymi
wierzycielami hipotecznymi nie ma znaczenia do całościowej oceny ich zachowania,
które zmierzało do niewywiązania się z warunków zawartej umowy.

Sąd I instancji podkreślił, że strona pozwana nie wykazała swoich twierdzeń, by przy
zawarciu umowy sprzedaży została wprowadzona w błąd co do sytuacji prawnej
nabytej nieruchomości, a w szczególności toczącego się wobec niej postępowania
egzekucyjnego. Pozwani nie wykazali także, iż nie doszło do objęcia przez nich
posiadania całości nabytej nieruchomości. Przeprowadzony dowód z zeznań świadków
w sposób jednoznaczny temu przeczy.

Według stanowiska Sądu Okręgowego, biorąc wzgląd na powyższe, uznać
należało, iż stan faktyczny jest w sprawie bezsporny. Pozwani nabyli nieruchomość,

która został im wydana i nie dokonali zapłaty całości ustalonej w umowie sprzedaży
ceny w sposób określony w umowie. Nie wywiązali się zatem z warunków zawartej
umowy sprzedaży. Powód odstąpił od zawartej umowy sprzedaży i jej przedmiot
powinien zostać zwrócony sprzedającemu.

Sąd a quo oddalił powództwoA. S., ponieważ nie była ona
stroną zawartej z pozwanymi umowy sprzedaży w związku z czym nie jest
uprawniona do domagania się od nich złożenia oświadczenia woli dotyczącego zakupu
przedmiotowej nieruchomości. Ponadto, zarówno powód, jak i pełnomocnik powódki,
w czasie udzielonego im głosu, zgodnie wnieśli o pozostawienie jej powództwa bez
rozpoznania.

Z kolei, Sąd Okręgowy przypomniał, że w myśl art. 64 k.c. prawomocne
orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego
oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie.

Mając powyższe na uwadze, Sąd meriti, na podstawie art. 64 k.c., nakazał pozwanym
złożenie oświadczenia woli o treści, jak w pkt. 1, 2 i 3 sentencji wyroku.

Następnie Sąd a quo podniósł, że zgodnie z art. 98 § 1 k.p.c. strona przegrywająca
sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do
celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Z racji tego, iż pozwani przegrali
niniejszą sprawę, Sąd I instancji na podstawie przytoczonego wyżej przepisu i § 6 pkt
6 i § 13 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002
roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa
kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. 2002 r. Nr 163,
poz. 1348 ze zm.) zasądził od pozwanych na rzecz powódki R. S. 7.217,00 zł tytułem zwrotu kosztów sądowych w sprawie (punkt 4 wyroku) oraz
na rzecz powoda M. S. kwotę 25.100 zł tytułem zwrotu
kosztów sądowych w sprawie (punkt 6 wyroku).

Powyższe rozstrzygnięcie w całości zaskarżyli apelacją pozwani i zarzucając:

1)  sprzeczność ustaleń sądu z treścią zebranego materiału dowodowego,

2)  naruszenie dyspozycji art. 233 § 1 k.p.c.,

3)  naruszenie dyspozycji art. 328 § 2 k.p.c.,

4)  naruszenie dyspozycji art. 232 zd. 2 k.p.c.;

wnieśli o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do
ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Bydgoszczy.

Sąd Apelacyjny ustalił i zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.

Sąd Apelacyjny, podziela i przyjmuje za swoje, wszystkie istotne dla
rozstrzygnięcia, ustalenia Sądu pierwszej instancji oraz dokonaną ocenę prawną, o ile
poniżej, nie uznał odmiennie.

1.  Na wstępie, przypomnieć należy ugruntowaną w judykaturze regułę, a mianowicie,
że w wypadku wyroku oddalającego apelację, wydanego na podstawie materiału
zgromadzonego w postępowaniu w pierwszej instancji, sąd odwoławczy nie musi
powtarzać dokonanych prawidłowo ustaleń; wystarczy stwierdzenie, że ustalenia sądu
pierwszej instancji podziela i przyjmuje za własne. Konieczne jest jednak
ustosunkowanie się do wszystkich zarzutów apelacji (por. wyrok SN z dnia
23.02.2006 r., II CSK 126/05, niepublikowany, zamieszczony w LEX nr 179973).

Przywołać także należy zasadę, według której Sąd drugiej instancji rozpoznający
sprawę na skutek apelacji nie jest związany przedstawionymi w niej zarzutami
dotyczącymi naruszenia prawa materialnego, wiążą go natomiast zarzuty dotyczące
naruszenia prawa procesowego; w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod
uwagę nieważność postępowania (por. uchwała składu 7 sędziów SN z dnia
31.01.2008 r., III CZP 49/07, opublikowana w OSNC 2008 z. 6 poz. 55).

W przedmiotowej sprawie nie występują okoliczności, które mogłyby świadczyć

onieważności postępowania.

Pozwani sformułowali w apelacji w sumie cztery zarzuty, wszystkie dotyczące
naruszenia prawa procesowego.

W ocenie Sądu Apelacyjnego, podniesione w apelacji zarzuty okazały się
nieuzasadnione.

Dodać trzeba, że przy ocenie zakresu zaskarżenia, Sąd odwoławczy uwzględnił treść
postanowienia z dnia 30 października 2012 r. (k. 790-792 akt) oraz treść
postanowienia z dnia 10 lipca 2012 r. (k. 716-717 akt).

2.  Wspomniano już powyżej, że pozwani wyartykułowali w apelacji cztery zarzuty
procesowe, a mianowicie: sprzeczność ustaleń sądu z treścią zebranego materiału
dowodowego, naruszenie dyspozycji art. 233 § 1 k.p.c., naruszenie dyspozycji art. 328
§ 2 k.p.c. oraz naruszenie dyspozycji art. 232 zd. 2 k.p.c.

Argumentację sformułowanych zarzutów z kolei pozwani zawarli w uzasadnieniu
apelacji w częściach A/ i B/.

Gdy chodzi o część AJ uzasadnienia to pozwani stwierdzili, że ustalenia faktyczne
Sądu a quo są wadliwe zwłaszcza w dwóch kwestiach: zawarcia przedmiotowej
umowy sprzedaży z góry powziętym przez nich zamiarem niezapłacenia reszty ceny
oraz że przejęli całą nieruchomość.

Oczywiście, aby móc rozważać kwestię ewentualnej wadliwości poczynionych
przez Sąd orzekający ustaleń faktycznych, należy w pierwszym rzędzie, poddać
analizie ocenę zebranego materiału dowodowego. Należy bowiem podkreślić, że w
zakresie wykazywania określonych uchybień postępowania dowodowego, funkcjonuje
swoista gradacja. Najpierw dowody powinny być prawidłowo zebrane, następnie
właściwie ocenione przy uwzględnieniu zasad wynikających z treści art. 233 k.p.c., z
kolei zaś powinny być poczynione odpowiednie ustalenia faktyczne.

Pozwani nie wskazali na ewentualne błędy Sądu I instancji w zakresie gromadzenia
materiału dowodowego. Wobec tego należy rozważyć, czy materiał dowodowy został
oceniony zgodnie z zasadą swobodnej oceny dowodów.

Zatem, gdy chodzi o zarzut naruszenia przepisu art. 233 § 1 k.p.c., a więc
normy zakreślającej Sądowi granice oceny zebranego materiału dowodowego, to
przypomnieć należy, że do jego naruszenia mogłoby dojść tylko wówczas, gdyby
skarżący wykazał uchybienie podstawowym regułom służącym ocenie wiarygodności
i mocy poszczególnych dowodów, tj. regułom logicznego myślenia, zasadzie
doświadczenia życiowego i właściwego kojarzenia faktów (tak m.in. SN w wyroku z

dnia 16.12.2005 r., III CK 314/05, niepublikowanym, zamieszczonym w LEX nr
172176).

Powyższą regułę, należy rozwinąć i rozumieć w ten sposób, że nawet, jeżeli na
podstawie zebranego materiału dowodowego, można wywnioskować inną wersję
wydarzeń, zgodną z twierdzeniami skarżącego, ale jednocześnie, wersji przyjętej przez
Sąd I instancji nie można zarzucić rażącego naruszenia szeroko pojętych reguł
inferencyjnych, to stanowisko skarżącego stanowić będzie tylko i wyłącznie polemikę
ze słusznymi i prawidłowymi ustaleniami Sądu.

Ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego oraz dokonana przez ten Sąd ocena prawna
tych okoliczności, w ocenie Sądu Apelacyjnego, nie wykroczyły poza granice
swobodnej oceny dowodów, wyznaczonych dyspozycją art. 233 § 1 k.p.c.

Należy zauważyć, że pozwani powołując się, de facto, na naruszenie art. 233 §
1 k.p.c., nie wskazali dowodów, które ich zdaniem, zostały błędnie ocenione przez Sąd

I  instancji. W istocie, pozwani przywołali tylko prezentowany przez siebie punkt
widzenia w toku niniejszego postępowania. Tymczasem, nie można skutecznie
podnieść zarzutu naruszenia zasady swobodnej oceny dowodów, ograniczając się
jedynie do ogólnej wypowiedzi na temat poglądu wyrażonego przez Sąd a quo.
Pozwani podkreślili tylko, że Sąd meriti nadmierną i nieuzasadnioną wagę przykłada
do literalnego brzmienia umowy. Dodali, że danie wiary dowodom zaoferowanym
przez stronę powodową jest dalece niesłuszne i nie spełnia wymogów wszechstronnej
oceny całokształtu materiału dowodowego.

Otóż, zaprezentowane powyżej wypowiedzi, to zbyt mało, aby podważyć
wiarygodność określonego materiału dowodowego. Pozwani winni wskazać konkretne
dowody i konkretne przyczyny podważające ich moc dowodową. Nie jest
wystarczające powołanie się tylko na sprzeczność treści danego materiału z
twierdzeniami pozwanych.

Tymczasem, powodowie powołali się na fakt prawotwórczy w postaci wiążącej strony
umowy, z treści której jednoznacznie wynika, że pozwani oświadczyli, że są w
posiadaniu przedmiotowych nieruchomości od lipca 2006 r. (k. 113 akt). Nadto,
powodowie powołali się na osobowe źródła dowodowe, omówione przez Sąd meriti,
które potwierdziły powyższy zapis umowny.

W takiej sytuacji, to na pozwanych ciążył dowód wykazania twierdzeń przeciwnych.
W tym stanie rzeczy, twierdzenia samych pozwanych nie są wystraczające.

Z kolei, zarzut, że Sąd Okręgowy nie uwzględnił dowodów zaoferowanych przez
pozwanych, prowadzi do powstania pytania: jakich dowodów, powołanych na jakie
okoliczności?

W rezultacie, jednoznacznie przyjąć należało, że pozwani nie wykazali, aby Sąd
a quo dopuścił się naruszenia zasady swobodnej oceny dowodów. W konsekwencji,
pozwani nie wykazali również i nie udowodnili, aby na podstawie tak ocenionego
materiału dowodowego, Sąd I instancji poczynił błędne ustalenia faktyczne.

W ocenie Sądu Apelacyjnego, zebrany w sprawie materiał dowodowy nie pozostawia
wątpliwości, że przedmiot świadczenia z przedmiotowej umowy sprzedaży, został
wydany pozwanym w pełnym zakresie.

Z kolei okoliczność, czy pozwani mieli powzięty z góry zamiar niezapłacenia reszty
ceny, w istocie, jest bez większego znaczenia. Bowiem, kwestią bezsporną jest ta, że
pozwani z tytułu zawartej umowy zapłacili tylko kwotę 100 000 zł.

Pozwani posiadali wiedzę, na rzecz których wierzycieli winni spełnić świadczenie.
Sami potwierdzili w apelacji, że chociażby z treści pism dołączonych do niej, a
znajdujących się na k. 13 i 14 akt, dowiedzieli się o tym, że wierzycielem jest
powódka A. S. (por. k. 692 akt).

Nadto, podkreślić trzeba, że wbrew twierdzeniom pozwanych, proces toczony pod
sygn. akt I C 2383/09 i I ACa 1350/10 (k. 182 i nast. akt), potwierdził tylko ważność
przedmiotowej umowy sprzedaży.

3.  W części B/ uzasadnienia, pozwani zarzucili brak podstawy do odstąpienia przez
powodów od rzeczonej umowy sprzedaży, z uwagi na to, że powódka(...) spłaciła zadłużenie.

Otóż, wbrew tym twierdzeniom pani S. nie spłaciła zadłużenia. Natomiast,
nabyła ona wierzytelności, które miały być przedmiotem zaspokojenia przez
pozwanych. Innymi słowy, w aktualnym stanie rzeczy, powodowie S. w
dalszym ciągu posiadają wierzyciela, na rzecz którego - zgodnie z treścią
przedmiotowej umowy - pozwani winni byli spełnić świadczenie.

4.  W części B/ uzasadnienia apelacji pozwani podnieśli również, że w aktach sprawy
(k. 9 akt) znajduje się postanowienie o przybiciu przedmiotowej nieruchomości.
Zdaniem skarżących, w wyniku tego orzeczenia własność rzeczonej nieruchomości
została nabyta przez małżonków T. i Z. Z..

Należy uznać, że wyrażony powyżej pogląd z oczywistych względów był
chybiony.

Po pierwsze, z oświadczeń strony powodowej wynika, że rzeczone postanowienie
zostało uchylone, a postępowanie egzekucyjne umorzone.

Po drugie, wbrew twierdzeniom pozwanych, postanowienie co do przybicia - jeżeli
stanie się prawomocne - kończy etap egzekucji, stanowi niezbędną przesłankę
wydania postanowienia o przysądzeniu własności, ale nie przenosi prawa własności -
co jest istotne z punktu widzenia treści zarzutów apelacyjnych pozwanych.

Własność nieruchomości przechodzi na nabywcę bowiem dopiero z dniem
prawomocności postanowienia o przysądzeniu własności (art. 999 k.p.c.).

W okolicznościach rozpoznawanej sprawy, brak jest jakichkolwiek dowodów na to, że
zostało wydane postanowienie o przysądzeniu własności przedmiotowej
nieruchomości na rzecz małżonków T. i Z. Z., bądź na rzecz
innych podmiotów prawa.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na treść dyspozycji art. 930 § 1 zd. 1 k.p.c., zgodnie z
którym rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze
postępowanie.

W rezultacie, argumentacja pozwanych i w tym zakresie okazała się nietrafna.

5.  Pozwani podnieśli także w apelacji - jak już wskazano powyżej - zarzut naruszenia
art. 328 § 2 k.p.c. i art. 232 zd. 2 k.p.c., jednakże bez bliższego uzasadnienia swojego
stanowiska.

Zatem, tylko dla porządku przypomnieć należy, że gdy chodzi o zarzut
naruszenia art. 328 § 2 k.p.c., to może on znaleźć zastosowanie w tych wyjątkowych
sytuacjach, w których treść uzasadnienia orzeczenia sądu uniemożliwia całkowicie
dokonanie oceny toku wywodu, który doprowadził do wydania orzeczenia (tak m.in.

SN w wyroku z dnia 24.02.2006 r., II CSK 136/05, zamieszczonym w LEX nr 200973
czy w wyroku z dnia 27.03.2008 r., III CSK 315/07, zamieszczonym w LEX nr
390105).

W przedmiotowej sprawie, nie zachodzi taka sytuacja, aby treść uzasadnienia
orzeczenia Sądu I instancji, uniemożliwiała Sądowi Apelacyjnemu dokonanie oceny i
kontroli zapadłego wyroku. Wręcz przeciwnie, sporządzone uzasadnienie dało Sądowi
Apelacyjnemu nie tylko możliwość utwierdzenia się w słuszności orzeczenia
wydanego przez Sąd a quo, ale także pozwoliło na uznanie zarzutów pozwanych,
zawartych w treści ich apelacji, jako polemicznych i nieprzekonywujących.

Z kolei, w myśl dyspozycji art. 232 k.p.c. strony są obowiązane wskazywać
dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne. Sąd może
dopuścić dowód nie wskazany przez stronę.

Brzmienie cytowanego przepisu nie pozostawia wątpliwości, że reguła procesowa
zawarta została w zdaniu pierwszym artykułu. Z kolei, zdanie drugie zawiera swoisty
wyjątek. Aktualnie nie ulega wątpliwości, że inicjatywa dowodowa z urzędu winna
być podejmowana przez Sąd orzekający niezmiernie rzadko i tylko rzeczywiście w
wyjątkowych sytuacjach. W przedmiotowej sprawie, po pierwsze, pozwani nie
wskazali dowodów, które ich zdaniem Sąd a quo winien dopuścić z urzędu, a po
drugie, nie wyeksponowali przyczyn, które mogłyby stanowić podstawę do podjęcia
przez Sąd meriti inicjatywy dowodowej z urzędu.

W rezultacie, należało uznać zarzuty naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. i art. 232 zd.

2  k.p.c. jako nieuzasadnione.

W tym stanie rzeczy, Sąd Apelacyjny, na podstawie art. 385 k.p.c., oddalił
apelację, jako bezzasadną.

Z kolei, o kosztach postępowania apelacyjnego, orzeczono na podstawie art. 108 § 1,
98 i 99 k.p.c. w zw. z § 2 ust. 1 i 2 w zw. z § 6 pkt 7 w zw. z § 12 ust. 1 pkt. 2
rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat
za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy
prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. Nr 163,
poz. 1349 ze zm.).

Na koszty te składało się wynagrodzenie pełnomocnika powódki R. S. kwocie 5400 zł.

Skoro pozwani przegrali postępowanie apelacyjne, to winni zwrócić powódce
poniesione przez nią koszty procesu.